مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بازارهای اقتصادی تاثیرات زیادی بر جنبه‌های کلان زندگی شهروندان دارد. از این‌رو، زمانی که خللی در عملکرد این بازار پیش می‌آید، نابسامانی‌های بی‌شماری بر جای می‌گذارد، چرا که مسکن یکی از نیازهای اولیه زندگی برای بقا و تشکیل خانواده است. اکنون بازار مسکن در ایران فراز و نشیب‌های زیادی را تجربه و تورم اقتصادی ضربه‌های مهلکی بر پیکره تولید و توزیع در این بازار مهم وارد و خرید خانه را از دسترس بیشتر خانواده‌های ایرانی خارج کرده است. این اتفاق دلایل مختلفی دارد و به‌طبع، مقصران بی‌شماری در وخامت اوضاع دست دارند که رفته‌رفته مسکن را از یک بازار مصرفی به‌سمت بازار سرمایه سوق داده‌اند.چنین موضوعاتی باعث شده است تا کاهش تولید مسکن و کم شدن قدرت خرید مردم، تعادل بین عرضه و تقاضا را در بازار مسکن بر هم بزند و معاملات را با رکود مواجه کند؛ رکودی که گاهی به‌دلیل نبود خریدار و گاه به‌خاطر نبود فروشنده پدید می‌آید. در این بین، نقش برخی مشاوران املاک در تنش‌های معاملاتی به‌شدت زیاد است و جای واسطه‌گری را با سوداگری عوض کرده‌اند. صمت در این گزارش عملکرد مشاوران املاک شهر تهران را به‌طورمیدانی مورد بررسی قرار داده و نظر کارشناسان را دراین‌باره جویا شده است.

دلال‌بازی، بلای جان بازار ملک

در سال‌های اخیر، انگشت اتهام‌زنی‌ها برای گرانی بازار ملک هرازگاهی به‌سمت مشاوران املاک نشانه گرفته می‌شد، اما پیگیری‌ها از اتحادیه مشاوران املاک برای حل‌وفصل دلالی‌های غیرمجاز و سوداگری‌های بازار ملک از سوی مسئولان این حوزه بی‌نتیجه ماند و این اتحادیه به‌هیچ‌عنوان زیر بار مسئولیت گرانی مسکن نرفت.نکته حائزاهمیت این است، زمانی که یک بازار مالی دچار التهاب و تشنج می‌شود، کوچک‌ترین عاملی می‌تواند تبعات گسترده بر جای بگذارد. بنابراین در شرایط کنونی بازار مسکن، حتی یک شایعه می‌تواند برای مدتی نرخ مسکن را افزایش چشمگیری دهد، در نتیجه نمی‌توان گفت مشاوران املاک در گرانی‌های اخیر کاملا بی‌تقصیر بوده‌اند و در التهاب بازار ملک نقشی ندارند.همچنین قاعده‌ای نانوشته می‌گوید؛ هرچه دولت و مجلس برای تنظیم بازار مسکن می‌بافند، برخی مشاوران املاک رشته می‌کنند. مشکل اصلی این است که هرچه ارزش قرارداد بیشتر شود، درآمد املاکی‌ها افزایش می‌یابد، به‌طوری‌که یک‌میلیون تومان در جابه‌جایی نرخ هر متر خانه، صدها میلیون تومان را به جیب مشاوران املاک می‌ریزد. طی روزهای گذشته، بارها شنیده‌ شده است که دریافت کمیسیون از معاملات خریدوفروش مسکن توسط برخی مشاوران املاک به‌صورت دلخواه تعیین می‌شود و در سایه نبود نظارت، این تعرفه تا ۶ برابر رقم اعلامی نیز از طرفین دریافت می‌شود.

قیمت‌گذاری در چارچوب بنگاه‌های ملکی

افزایش تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران به‌حدی مشهود است که در برخی معابر، چند بنگاه معاملات ملکی دیواربه‌دیوار هم مشغول فعالیت هستند و هر روز ظاهر قدیمی خود را به دفاتر لاکچری و با ظاهری به‌روز تغییر می‌دهند و این موضوع بیانگر این است که این صنف از درآمد خوبی برخوردار هستند.در گذشته، روند قیمت‌گذاری املاک براساس توافق خریدار و فروشنده شکل می‌گرفت، اما در سال‌های اخیر برخی واسطه‌گران تعیین‌کننده قیمت‌ها هستند و نحوه قیمت‌گذاری در چارچوب املاک انجام می‌گیرد و اصولا به مصوبه دولت و مجلس توجهی نمی‌شود. نمونه این بی‌توجهی را می‌توان در مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها مشاهده کرد که در آن کارشناسان املاک با حمایت از مالکان، راه‌های دور زدن این مصوبه را آموزش می‌دهند. مطابق قانون، هزینه کمیسیون مشاوران املاک در خریدوفروش، دریافت ۰.۵ درصد کارمزد از طرفین است، اما قاعده روی کاغذ مانده است و در عمل، نرخ‌های دیگری از خریدار و فروشنده دریافت می‌شود.التهابات بازار مسکن باعث شده است تا هرچند وقت یک‌بار به دلایل مختلفی معاملات ملکی با رکود مواجه شود، اما این عامل نیز باعث نشده تا تعداد بنگاه‌ها کاهش پیدا کند. حال سوالی که پیش می‌آید، این است که اگر معامله‌ای در بنگاه‌های املاک انجام نمی‌شود، پس چرا هنوز این افراد برای ادامه فعالیت خود در این حوزه پافشاری می‌کنند و حتی از مشاغل دیگر دل کنده‌اند و به‌سمت این شغل گرایش دارند؟

حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه املاک در رابطه با این موضوع به صمت می‌گوید: آمارهایی که از سوی برخی خبرگزاری‌ها مبنی بر افزایش تعداد بنگاه‌های مشاور املاک اعلام ‌شده، کاملا غلط و بدون پشتوانه است؛ آمارهایی که برای مقصر کردن مشاوران املاک در بحث گرانی مسکن در کشور مطرح می‌شود، باید مصداق درستی داشته باشد و باتوجه به این موضوع که اتحادیه املاک نهادی خصوصی است، هیچ وظیفه اجرایی در برابر موضوع قیمت‌گذاری مسکن و هیچ دخل و تصرفی در نرخ زمین، مصالح، منابع مالی و انسانی ندارد.همان‌طور که در بالا گفته شد، نابسامانی در یک موضوع کلان، دلایل مختلفی دارد و نمی‌توان این صحبت‌های رئیس اتحادیه مشاوران املاک را کاملا قابل‌دفاع دانست، چرا که حلقه اول معاملات مسکن توسط مشاوران املاک شکل می‌گیرد، از این‌رو آنها نمی‌توانند در گرانی ملک بی‌تقصیر باشند.

صاحب‌بسیاری از خانه‌ها خود املاکی‌ها هستند

جدا از نظرات مختلف در رابطه با فعالیت املاکی‌ها با گشتی در مناطق ۱۰، ۱۱و ‌۱۳ تهران با چندین بنگاه املاک به‌عنوان خریدار و فروشنده صحبت شد و نظرات متفاوتی از آنها به‌دست آمد. برای مثال، به‌عنوان خریدار برای خرید ملک به چند بنگاه در خیابان جمهوری مراجعه کردیم، اما به‌غیراز چند واحد نوساز، فایل دیگری در منطقه موجود نبود و برای خرید همین خانه‌ها نیز، باید بیشتر از مبلغ واقعی خانه، پول هزینه می‌شد.زمانی که به مبلغ‌ها اعتراض کردیم، در جواب ما، املاکی‌ها ادعا کردند که « قیمت بالای خانه‌ها به این دلیل است که خریدار زیاده شده و فروشنده کم؛ به‌خاطر همین موضوع، فروشنده‌های واقعی قیمت‌های بالاتری را برای ملک خود پیشنهاد داده‌اند،» اما در یک اتفاق جالب، زمانی که حرف از بازدید خانه شد، یکی از املاکی‌ها گفت که کل این ساختمان را خودمان ساخته‌ایم و از متریال به‌کار رفته در آن خیال‌تان راحت باشد! با این حرف متوجه شدیم که صاحب‌ خانه‌ها خود صاحب بنگاه است.در بنگاه دیگر، به‌عنوان فروشنده اقدام به فروش ملک ۷۰متری نوساز کردیم. در همان ابتدا، مشاور املاک اطلاعات منزل را گرفت و در نهایت پرسید: نرخ واحد را چند گذاشته‌اید؟ در جوابش میانگین نرخ منطقه را برای فروش ملک عنوان کردیم، اما مشاور املاک از نرخ ما تعجب کرد و گفت: «بازار کساد شده است و خریداران به‌شدت کم شده‌اند، به‌هرحال فایل می‌کنم، اما بعید می‌دانم که با این نرخ برای فروش موفق شوید»!

در بنگاه دیگر، اتفاق عجیب‌تری افتاد و مشاور املاک نرخ ملک را از ما پرسید و ما برای فروش واحد ۷۰ متری نوساز، رقم ۴ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان را عنوان کردیم که در این لحظه مشاور املاک گفت؛ «مشکلی ندارد من ملک شما را ۵ میلیارد تومان به فروش برسانم و شما همین مبلغی را که عنوان کردید، بگیرید و کنار بکشید»؟! این یعنی اگر مشاور املاک چنین معامله‌ای را در واقعیت انجام می‌داد، جدا از یک درصد حق کمیسیون، چیزی در حدود ۱۰۰ میلیون تومان پول به جیب می‌زد.

در مراجعه بعدی، با ورود به یک بنگاه که در منطقه ۱۰ تهران قرار داشت، با جمع دوستانه‌ای روبه‌رو شدیم که به‌نظر می‌رسید با یکدیگر آشنا و همکار بودند. در این مورد، به‌عنوان فروشنده، ملک ۱۲۰ متری ۳ سال ساخت را با قیمت مناسبی برای فروش معرفی کردیم، اما هنوز صحبت‌مان به پایان نرسیده بود که مشاور املاک یکی از افراد کنار خود را به‌عنوان خریدار معرفی کرد و بااشاره به وی گفت: «از اتفاق، این آقا خیلی وقت است که دنبال خانه‌ای شبیه ملک شما است و اگر فروشنده‌اید، پول ایشان نقد و حاضر است».  این مورد در بنگاه‌های خیابان‌های پیروزی و شیخ هادی نیز تکرار شد که مشاوران املاک با شنیدن مبلغی مناسب، به‌سرعت مشتری دست‌به‌نقد پیدا کردند. این موضوع دقیقا مصداق بارز املاک چندقولنامه‌ای است؛ به این معنی که یک ملک برای رسیدن به‌دست خریدار واقعی، چند دست می‌چرخد و در آخر یک ‌خانه در مدت شاید کمتر از یک ماه صدها میلیون تومان بالاتر به فروش می‌رسد و در اصل خریدار، خود مشاور املاک است که به‌عنوان خریدار ظاهر می‌شود. تمام این موارد، تنها گوشه‌ای از بازارگرمی برخی املاکی‌ها است که به‌عنوان دلالی مسکن اقدام به تخلفات آشکار می‌کنند و حتی مصوبات قانونی دولت را نیز زیر سوال می‌برند. این بی‌قانونی جز نظارت و دخالت اتحادیه مشاوران املاک چاره دیگری ندارد و اتحادیه نمی‌تواند از این مسئولیت شانه خالی کند. مسلما تکذیب و پاک کردن صورت‌مسئله هیچ مشکلی را حل نمی‌کند. البته در کنار املاکی‌های متخلف و سوداگر، بسیاری از مشاوران املاک در چارچوب اختیارات خود اقدام به فعالیت می‌کنند و جدا از مبلغ تعریف‌شده‌ای که باید از طرفین اخذ کنند، پولی دریافت نمی‌کنند و به فکر سوداگری نیستند.کنترل کردن چگونگی فعالیت تمامی بنگاه‌های معاملات ملکی و کوتاه کردن دست دلالان مسکن از روند خریدوفروش خانه در سراسر ایران می‌تواند یکی از راهکارهای مهم در کنترل نرخ تمام‌شده مسکن و حتی کاهش نرخ آن باشد.

جولان دلالان در پوشش مشاوران املاک

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن به صمت گفت: در شرایطی که طی سال‌های اخیر، خرید و حتی اجاره مسکن برای بسیاری از مردم سخت و حتی غیرممکن شده، جولان بدون محدودیت دلالان در پوشش مشاوران املاک، بازار مسکن را دچار تلاطم‌های شدید کرده است.سوداگری و واسطه‌گری ملک در ایران جزو کارهای پرسود و بی‌دردسر در سال‌های اخیر بوده است، در نتیجه بنگاه‌های املاک تنها به‌خاطر ارتباط برقرار کردن بین خریداران و فروشندگان، حق‌الزحمه زیادی به جیب می‌زنند و تنها به‌خاطر اینکه کمیسیون بیشتری از طرفین دریافت کنند، تمایل زیادی برای افزایش غیرواقعی قیمت‌ها دارند؛ هرچند این موضوع را قبول ندارند و در گرانی ملک هیچ نقشی برای خود قائل نیستند.

سخن پایانی

ورود مستقیم بنگاهداران به بازار در نقش دلال با هدف کسب سودهای کلان، مهم‌ترین انگیزه آنها برای فعالیت در حرفه مشاور املاک است و البته تنها دلیل رشد برق‌آسای این بنگاه‌ها در سال‌های اخیر هم هست. صرف‌نظر از معدود بنگاهدارانی که خود را آلوده به سفته‌بازی و نرخ‌سازی‌های کاذب نمی‌کنند و عموما افرادی باسابقه در این حرفه‌ هستند، اکنون تعداد قابل‌توجهی از بنگاهداران، نقش دلال را در بازار مسکن بازی می‌کنند. یکی از جذاب‌ترین مزیت‌های ورود دلالان به بازار مسکن، سوءاستفاده از رانت اطلاعات خریدوفروش واحدهای مسکونی است. در واقع این افراد با افتتاح بنگاه معاملات ملکی و تبدیل ‌شدن به محل رجوع خریداران و به‌ویژه فروشندگان مسکن، از آگهی‌های تجمیع‌شده در بنگاه سوءاستفاده و اقدام به خرید واحدهایی می‌کنند که ظرفیت رشد نرخ بیشتری داشته باشند و سپس همین واحدها را با قیمتی بالاتر به فروش می‌رسانند. در واقع، هدف این دلالان از فعالیت به‌عنوان مشاور املاک، اولویت یافتن در خرید واحدهای ارزان‌تر و رسیدن به سود کلان از فروش همین واحدها به خریداران است؛ در چنین شرایطی، فروشندگان و خریداران مسکن بیش از هر چیز به طعمه‌های دلالان برای کسب سود تبدیل می‌شوند.