خرید مسکن که مدت‌هاست از دسترس مردم دور شده و اجاره واحدهای مناسب نیز، دیگر امکان پذیر نیست. تورم اجاره بهای مسکن در برخی از شهرهای کشور مانند تهران، به قدری بالا رفته که حتی از حداقل دستمزد مصوب نیز پیشی گرفته است. به عبارت دیگر برای اجاره یک واحد کوچک در مرکز تهران که برای زندگی چهار نفر مناسب باشد، باید به اندازه حداقل دستمزد که ۸ میلیون تومان است، اجاره پرداخت شود.گفته می شود که اجاره بها طی سال های ۹۱ تا ۱۴۰۰ با رشد ۵۴۰ درصدی مواجه شده است. در واقع این رشد مربوط به مبلغ اجاره برای هر متر مربع بنای مسکونی است. در همین حال طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی با گذشت نزدیک به ۲ سال از بررسی آن در مجلس یازدهم هنوز بلاتکلیف است و به تازگی در دستور کار صحن علنی مجلس شورای اسلامی قرار گرفته است.

سهم مسکن از سبد هزینه‌‌ای خانوار از مرز هشدار گذشت

در 10 سال گذشته، اجاره بهای مسکن در تهران رشد چشمگیری را تجربه کرده و گفته می‌شود از سال ۹۱ تا ۱۴۰۰، نرخ اجاره بها رشد ۵۴۰ درصدی داشته است. این رشد، علاوه بر افزایش مبلغ ودیعه است که معمولاً سال به سال افزوده می‌شود. بر اساس گزارش مرکز آمار در سال ۹۰، متوسط مبلغ اجاره ماهانه به اضافه سه درصد ودیعه‌ای که برای اجاره یک متر بنای مسکونی پرداخت می شد، برابر با ۱۳ هزار و ۸۸۸ تومان بوده است. این شاخص سال به سال افزایش پیدا می‌کند. مثلا در سال ۹۱، این قیمت به متری ۲۲ هزار و ۱۱۲ تومان رسیده است.در سال ۹۹ که رشد قیمت اجاره‌بها بسیار بالا بود و فشار زیادی به مستاجران وارد کرد، این مبلغ به متری ۶۳ هزار تومان رسید. اما وضعیت در سال ۱۴۰۰ بغرنج تر شد و به ازای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، باید مبلغ ۸۹ هزار تومان اجاره پرداخت شود. با توجه به آمارهای موجود می‌توان گفت که در طی این ۱۰ سال، رشد ۵۴۰ درصدی در شاخص اجاره‌بها رخ داده است. البته در طی دو سال اخیر نیز رشد فراوانی را در بازار اجاره مسکن شاهد بودیم و اصلا بعید نیست که اجاره هر متر از ۱۰۰ هزار تومان عبور کرده باشد.یکی دیگر از شاخص‌هایی که با توجه به آن می‌توان میزان دسترسی خانوار به مسکن را بررسی کرد، نسبت درآمد به متوسط قیمت مسکن است. در طی ۱۰ سال، این شاخص با تغییرات زیادی مواجه بوده است.

مثلا این نسبت در سال ۹۱ و در نقاط شهری، نزدیک به ۶.۳ درصد بوده است. در سال بعد، این شاخص رشد کرد و به ۶.۹ درصد رسید. در سال ۹۲ نیز با کاهش این شاخص مواجه بودیم و این عدد به ۵.۹ درصد رسید. به این معنی که در سال ۹۲، امکان خرید مسکن با توجه به درآمد خانوار مهیاتر بود.

تا چهار سال این روند نزولی ادامه پیدا کرد. به نحوی که در سال ۹۶، شاخص مزبور به عدد ۴.۴ درصد رسید که نشان از وضعیت سالم بازار مسکن می‌داد. اما این آرامش قبل از توفان دیری نپایید و با شروع سال ۹۷، جهش قیمت مسکن رخ داد.دونالد ترامپ رئیس‌جمهوری آمریکا شد و برجام را به شکل یک طرفه لغو کرد و ناگهان اقتصاد ایران با بحران مواجه شد. از آن زمان به بعد، درآمد مردم به شکل چشمگیری در برابر قیمت‌ها، کم آورد.در سال ۹۷، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای تهرانی به عدد ۵.۵ رسید و رشد چشمگیری داشت. هرسال بر این عدد افزوده شد، به نحوی که حالا به ۱۰.۳ درصد رسیده است. آخرین آمارها نشان می‌دهد که شاخص مزبور با کاهش ۰.۲ درصدی، به عدد ۱۰.۱ درصد رسیده!بارها اعلام شد که سهم مسکن از سبد هزینه‌های خانوار به طرز هشداربرانگیزی افزایش پیدا کرده است. در حال حاضر، به‌طور میانگین ۳۶ درصد هزینه‌های خانوار صرف مسکن می‌شود. این عدد برای ساکنان پایتخت ۵۰ درصد است. استانداردهای جهانی می‌گویند که این عدد نباید بیش از ۳۰ درصد باشد و در صورت وقوع، نشان می‌دهد که سطح رفاه خانوار جالب توجه نیست.

طرح دو فوریتی کنترل اجاره‌بها چه می‌گوید؟

دو فوریت طرح ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی در جلسه ۲۸ اردیبهشت ماه و کلیات آن اول تیرماه سال ۱۴۰۱ به تصویب مجلس رسید و این طرح نزدیک به یک سال در جلسات متعدد کمیسیون عمران مجلس و کمیته‌های تخصصی مورد بررسی قرار گرفت و جزئیات این طرح در فروردین ماه سال ۱۴۰۲ نهایی شد و در جلسه روز دوشنبه یکم خرداد سال ۱۴۰۲ مورد بررسی قرار گرفت و در نهایت پس از چندین بار آمد و رفت بین شورای نگهبان و مجلس در آخرین جلسه روز دوشنبه ۲۰ آذرماه سال ۱۴۰۲ ایرادات این طرح رفع و به شورای نگهبان ارسال شد.

در دی ماه سال ۱۴۰۲ هیأت عالی نظارت بر حسن اجرای سیاست‌های کلی نظام، اصلاحیه مجلس شورای اسلامی در «طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» را مغایر با آن با سیاست‌های کلی نظام ندانست و آن را تصویب کرد.

اما آخرین اخبار در مورد این طرح بنابر اظهارات سخنگوی شورای نگهبان این است که هنوز ایرادات این طرح به قوت خود باقی است. هادی طحان نظیف در مورد این طرح گفت: طرح ساماندهی اجاره بها در سه ماده ایراد دارد که مجلس باید این ایرادات را برطرف کند و بعد از رفع ایرادات از سوی مجلس، شورای نگهبان نظر نهایی خود را اعلام می‌کند.بر اساس این طرح موجران که قرارداد اجاره خود را در دفتر اسناد رسمی یا در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند و میزان اجاره‌بهای آنها به میزان افزایش شاخص سالانه کالاها اعلامی از سوی بانک مرکزی است و از امتیازات دریافت تسهیلات خرید مالیات کمتر برخوردار می‌شوند. مشروح ماده سه این طرح بدین شرح است: موجرانی که مبادرت به تنظیم قرارداد اجاره خود در دفاتر اسناد رسمی یا اقدام به ثبت آن در سامانه سامانه الکترونیک ثبت اسناد که دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی) به آن متصل هستند و میزان افزایش اجاره‌بهای آنها بیش از میزان مذکور در ماده قبل نباشد، از محل منابع حاصل از اجرای این قانون و به تناسب منابع وصولی، از تخفیف تا سقف ۵۰ درصدی عوارض نوسازی و همچنین کاهش سود و افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات خرید و بازسازی املاک برخوردار می‌شوند. اما موجرانی که در قرارداد اجاره خود، اجاره‌بها را به میزان بیش از شاخص فوق‌الذکر افزایش داده باشند، در خصوص مبلغ مازاد، مکلف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره به نحو مضاعف می‌شوند. در این صورت می‌شود راه‌حلی پیدا کرد تا بدون دخالت مستقیم در توافقات خصوصی اشخاص در معاملات و ایراد حقوقی و شرعی مترتب بر آن، با تنظیم بازار اجاره مسکن و سیاست‌گذاری برای کنترل اجاره‌بهای مسکن، افراد به تعیین اجاره‌بهای متعارف بپردازند.

همچنین بر اساس مصوبه جدید برای کنترل اجاره‌بها در ماده یک این طرح آمده است: چنانچه قرارداد اجاره با وساطت دلالان، مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی تنظیم شده باشد و در سامانه مذکور درج نگردد، دلالان، مشاوران املاک و متصدیان بنگاه‌های معاملات ملکی متخلف، توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی، علاوه بر جریمه نقدی معادل سه‌برابر حق‌الزحمه دریافتی، در مرتبه اول به محرومیت به مدت یک سال و در مرتبه دوم به محرومیت دائم از اشتغال به شغل مذکور محکوم می‌شوند.

سخن پایانی

آن‌گونه که گزارش مرکز آمار ایران از نرخ تورم مصرف‌کننده در اسفند ماه 1402 نشان می‌دهد نرخ تورم اجاره مسکن در سال 1402 از تورم عمومی سبقت گرفت و به حدود ۴۰ درصد رسید. همچنین رشد هزینه اجاره‌نشینی در سال گذشته نسبت به سال قبل نیز در تهران سقف 52درصد را به ثبت رساند و خبرها و شواهد بازار نیز حکایت از افزایش 20 درصدی این نرخ در ماه نخست سال 1403 دارند.