در سال‌های اخیر تنش‌های اقتصادی و تب‌وتاب سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی باعث شده تا موجران مایل به دریافت ودیعه بیشتر نسبت به اجاره ماهانه باشند، اما اکنون به‌طور کل ورق برگشته و به‌دلیل ارزش‌افزوده و ریسک پایین سرمایه‌گذاری در بازار ملک، این موضوع به دریافت اجاره ماهانه بالاتر تغییر کرده است و موجران تمایلی به دریافت پول پیش بیشتر ندارند، بنابراین باتوجه به رشد ناچیز حقوق و دستمزدها در سال ۱۴۰۲ ، شرایط برای مستاجران بسیار سخت شده است، به‌طوری که خانوارها برای اجاره یک‌ خانه ۵۰ متری در جنوب شهر تهران باید تمام درآمد خود را به صاحبخانه‌ها پرداخت کنند. در نتیجه، با توجه به این اتفاقات، سبد معیشت اقشار کم‌درآمد بیش از پیش در معرض بحران قرار می‌گیرد. صمت در این گزارش، به شرایط پایتخت به عنوان پایلوت بررسی تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن پرداخته است.

شرایط عجیب در بازار اجاره مسکن

بازار اجاره مسکن این روزها در شرایط عجیبی به‌سر می‌برد. وام ودیعه مسکن نیز که با آغاز پاندمی ویروس کرونا از 3 سال قبل به مستاجران پرداخت می‌شد تا شهریور امسال تمدید شده است. تا اواخر خرداد که فصل جابه‌جایی مستاجران آغاز می‌شود، 2 ماه باقی ‌مانده و نرخ‌های جدید کشف نشده است. خرداد سال گذشته، نرخ رشد سالانه اجاره‌بها در تهران ۴۶ درصد و در کل کشور ۵۱ درصد اعلام شد؛ اما ممکن است امسال در بازار اجاره پایتخت شرایط متفاوت‌تری رقم بخورد. در این صورت سایر استا‌ن‌های کشور نیز با الگوبرداری از تهران همین مسیر را طی خواهند کرد. روند جهشی افزایش نرخ اجاره‌بها در تهران باعث شده است اکنون نه‌تنها مردم مجبور به مهاجرت به مناطق پایین‌تر شهر شوند، بلکه تمایل برای اجاره واحدهایی با متراژ پایین و حداقل امکانات نیز افزایش پیدا کند. پیش از این، دولت با اجرای سیاست‌های حمایتی نظیر اعطای وام ودیعه یا جلوگیری از افزایش بالاتر از ۲۵ درصدی اجاره‌بها و نیز برخورد با عددسازی دلالان در شبکه‌های اجتماعی، نشان داد که در حمایت از مستاجران جدی است. با این حال، در حال حاضر، دلال‌ها در بازار اجاره مسکن دست پیش‌ گرفته‌اند و نرخ‌هایی ارائه می‌دهند که معلوم نیست تا چه اندازه واقعی هستند. چنین قیمت‌هایی، نگرانی در میان مستاجران را به‌شدت افزایش داده است و اقدامات بعدی دولت را می‌تواند کم‌اثر کند. گرچه مستاجران در بیشتر ماه‌های سال، جابه‌جایی دارند، اما فصل بهار به دلایل مختلف از جمله اتمام مدارس و عرف تاریخی، فصل اصلی و پیک جابه‌جایی برای مستاجران است؛ از این‌رو در فصل بهار با انتشار مکرر اخبار نرخ‌های عجیب‌وغریب اجاره مسکن، بیشتر مسئولان یادشان می‌افتد قیمت‌ها در بازار مسکن نجومی شده است و باید برای آن کاری کرد.

افزایش اجاره‌بها سنت‌شکنی نمی‌کند

عباس زینعلی، کارشناس بازار مسکن درباره اوضاع کلی اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران به صمت گفت: شواهد نشان می‌دهد که امسال نیز طبق سنت گذشته با افزایش اجاره‌بهای مسکن روبه‌رو شویم، اما افزایش نرخ خانه باعث شده تا روز به روز بر تعداد متقاضیان بازار اجاره افزوده شود، در نتیجه با افزایش تقاضا ممکن است بازار یک خودتنظیمی اقتصادی را تجربه کند و آهنگ رشد قیمت‌ها به‌طورمقطعی متوقف شود.

وی در ادامه توضیح داد: اکنون نرخ اجاره‌ها براساس نرخ ملک در ماه‌های آخر سال گذشته تعیین می‌شود و هنوز قیمت‌ها به‌طوردقیق مشخص نیست، اما باید گفت که در شرایط فعلی، آن چیزی که برای مردم و مسئولان روشن و واضح است، تورم اقتصادی است که همچنان می‌تازد و متوقف نشده،بنابراین اتفاق مثبتی در انتظار بازار مسکن نیست، زیرا سیاست و اقدام خاصی از طرف مسئولان دیده نمی‌شود. پس تا فصل تابستان که فصل جابه‌جایی است، باید منتظر رشد قابل‌توجه نرخ مسکن و اجاره‌بهای خانه‌ها باشیم.

بی‌توجهی دولت به موضوعات اقتصادی

زینعلی بیان کرد: بازار مسکن در شرایطی به‌سر می‌برد که قدرت پرداخت اجاره مستاجران به‌شدت کم شده است و از طرفی، سودهای کوتاه‌مدت و بلندمدت بانک‌ها دیگر برای سپرده‌گذاران به‌صرفه نیست،بنابراین در این شرایط، کمتری کسی پول زیادی برای خرید و پول پیش خانه دارد و افراد مجبور هستند که اجاره بیشتری برای جبران کسری مبلغ ودیعه خود بپردازند. این شرایط برای موجران نیز مطلوب است و ترجیح می‌دهند سود پول خود را به‌جای بانک از خود مستاجران دریافت کنند. در این شرایط، بازار خود به خود در حال یک تعامل دوطرفه است و چاره‌ای جز این کار وجود ندارد. تمام این موضوعات تبعات بی‌توجهی به موضوعات اقتصادی است که در نهایت دودش به چشم مردم می‌رود و تمام بازارهای مالی به‌ویژه مسکن را با مشکلات جدی مواجه می‌کند. ما در کشور نتوانسته‌ایم سیاست‌های کلان قدرتمندی را اجرا کنیم و تا زمانی که این روند ادامه دارد، گره کور بازار مسکن باز نخواهد شد.

وی افزود: بازار مسکن تنها در صورتی سروسامان می‌گیرد که دولت با برنامه‌ریزی و به‌صورت مستمر، اقدام به تولید انبوه مسکن و در این راستا به مسئله مکان‌یابی صحیح و زیرساخت‌های کشور توجه کند. وقتی‌که هرساله تولید مسکن در کشور روند صعودی در پیش بگیرد و فاصله بین عرضه و تقاضا کاهش یابد، بعد از گذشت چند سال، گره کور بازار مسکن باز می‌شود و اقشار کم‌درآمد جامعه با ابزارهای مالی و پولی خود می‌توانند صاحب خانه‌ شوند.

کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن

این کارشناس گفت: براساس آمارهای رسمی، میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با کاهش شدیدی روبه‌رو بوده که این موضوع هم دلایل فراوانی دارد. یکی از آنها، نبود امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است. همچنین، افزایش بسیار زیاد نرخ مسکن باعث شده که بسیاری از اقشار جامعه از گردونه کسانی که شانس خرید خانه را دارا هستند، خارج شوند. همین موضوع نیز انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داده و بر تعداد مستاجران افزوده است. وی در پایان به صمت توضیح داد: تا زمانی که دولت علت‌های اصلی این موضوع یعنی کنترل شاخص‌های اقتصاد کلان را در دستور کار خود قرار ندهد، راه‌حل‌هایی که در شرایط عادی بهترین گزینه‌ها برای کنترل بازار باشند، جواب نخواهند داد و بازار سروسامان نخواهد گرفت. دولت برای کنترل بازار مسکن، باید وضعیت اقتصاد کلان را اصلاح کند. تا زمانی که این مسئله انجام نشود، راهکارهایی که برای مدیریت و تعادل در بازار به کار گرفته می‌شود، به‌هیچ‌عنوان جوابگو نخواهد بود.

سایه بی‌برنامگی بر بازار رهن و اجاره مسکن

عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: با نگاهی به فایل‌های سایت‌های آنلاین و بنگاه‌های شهر تهران، مشاهده می‌شود که روند افزایش نرخ مسکن و به‌دنبال آن نرخ اجاره‌بها مسیر صعودی به خود گرفته و این موضوع به این دلیل است که تورم اقتصادی همه بازارها افزایش نرخ را تجربه می‌کنند و بازار ملک به‌عنوان بخش بزرگی از اقتصاد از این مورد مستثنا نیست.

وی در ادامه افزود: در بحث افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن، نمی‌توانیم تمام تقصیرها را به گردن موجران بیندازیم،زیرا مقصر اصلی، تصمیم‌گیران اقتصادی هستند که نتوانسته‌اند تورم موجود را کنترل و دستمزدها را طوری مدیریت کنند که مردم برای پیدا کردن خانه مناسب، مجبور نباشند از مرکز و جنوب شهر تهران، شهرک‌نشینی و حاشیه‌نشینی را تجربه کنند.

در حال ‌حاضر، مسئولان ذی‌ربط در بخش اقتصادی اطلاعات کاملی در رابطه با مدیریت صحیح چالش‌های موجود ندارند و باعث بی‌برنامگی و بحران شده‌اند. در نهایت، این مردم هستند که باید این وضعیت را تحمل کنند. در کشور ما بسیاری از تصمیمات مبتنی بر فرآیندهای علمی نیستند. این در حالی است که در کشورهای دیگر هر تصمیم عمده‌ای که گرفته می‌شود، براساس پژوهش‌های میدانی از سوی متخصصان حوزه مربوطه است و براساس اطلاعات به‌دست‌آمده تصمیم‌گیری‌ می‌شود و تصمیمات اصلا احساسی و لحظه‌ای نیستند.

پیش‌بینی رشد اجاره‌بهای مسکن

اکبرپور بااشاره به پیش‌بینی رشد اجاره‌بهای مسکن تا آغاز فصل تابستان خاطرنشان کرد: اگر میزان تورم رشد محسوسی پیدا نکند و اتفاق خاصی نیفتد، در بهترین حالت این بازار تا فصل تابستان حداقل تا ۵۰ درصد افزایش نرخ را هم تجربه می‌کند. البته این پیش‌بینی هم در صورتی است که میزان تورم به همین اندازه باشد، زیرا هرقدر میزان تورم رشد کند، این بازار نیز متناسب با تورم رشد خواهد کرد.

این کارشناس تصریح کرد: موضوع افزایش نرخ اجاره‌بها اکنون نه‌تنها در شمال شهر، بلکه در جنوبی‌ترین مناطق پایتخت نمایان است و این موضوع تا شهرهای اطراف تهران نیز گسترده شده،زیرا با افزونی نرخ مسکن در شهر تهران هجوم خرید و اجاره مسکن به خارج از شهر افزایش پیدا می‌کند و با رشد تقاضا نرخ‌ها در این مناطق هم با نوسانات شدید روبه‌رو می‌شود.

تمایل موجران برای افزایش اجاره ماهانه

اکبرپور در رابطه با علت کاهش تمایل موجران برای دریافت مبلغ ودیعه کمتر و اجاره بیشتر به صمت توضیح داد: همان‌طور که قبل‌تر عنوان شد، این موضوع به‌خاطر شرایط سخت اقتصادی طبیعی است،زیرا لزوما نمی‌توانیم بگوییم که موجران از وضعیت مالی خوبی برخوردار هستند، چرا که این افراد نیز با مشکلات زیادی برای تامین معیشت خود مواجهند و راهی جز بالا بردن اجاره‌بها ندارند. البته این موضوع نشان‌دهنده این نکته است که با افزایش تورم و مشکلات اقتصادی، هم برای موجران و هم مستاجران چالش‌هایی اتفاق می‌افتد و بحران‌های اقتصادی به‌نفع کسی نیست.

وی در پایان گفت: دولت باید حداکثر توان خود را برای ساماندهی بازار رهن و اجاره در پیش بگیرد و تنها به یک سیاست‌گذاری بدون نظارت توجه نکند، اتفاقی که در قانون حداکثر میزان افزایش اجاره افتاد و در عمل کاربردی نداشت، از این‌رو باید با بهره‌برداری از دانش و مدیریت صحیح مشکلات اقتصادی حل شود و بازار مسکن یک نفس راحت بکشد.

سخن پایانی

دولت سیزدهم برای کنترل بازار اجاره علاوه بر افزایش سقف تسهیلات، تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، بسته کنترل بازار مسکن را در 3 بخش تدوین کرده است. باتوجه به اینکه اجاره‌بهای مسکن هزینه فرصت و بازدهی سرمایه انباشت در مسکن و به‌عبارتی یک نوع خدمت در مجموعه اقتصاد کلان محسوب می‌شود، بنابراین بدیهی است که همگام با سایر خدمات عرضه‌شده در مجموعه اقتصاد و در شرایط تورمی، بازار اجاره مسکن نیز با افزایش نرخ مواجه شود. به‌علاوه، اجاره‌بهای دریافتی نسبتی از نرخ ملک مورداجاره است و اثر افزایش نرخ مسکن به‌عنوان یک دارایی روی اجاره‌بها با تاخیر ظاهر خواهد شد. بر همین اساس و به‌طورکلی مهم‌ترین عوامل موثر بر اجاره‌بهای مسکن شامل نقدینگی و تورم عمومی، قدرت خرید خانوار، کشش‌پذیری اجاره‌بها، تاثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره، ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره‌ای متناسب با تمکن مالی دهک‌های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و درپی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره‌ای و نرخ سود سپرده‌های بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن است که دولت باید برای آن چاره‌اندیشی کند.