رکود، پررنگ‌ترین مشخصه بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ بود؛ پدیده‌ای که دولت در آن دخالت قابل‌توجهی داشت و کاهش قدرت خرید مردم نیز مزید بر عمق آن شد. حال با ورود به سال جدید، پیش‌بینی نرخ مسکن در سال ۱۴۰۳ به‌سمت رکود است یا رونق؟ بازار مسکن در حالی سال ۱۴۰۲ را به پایان رساند که رکود تا آخرین نفس‌های آن، پابرجا بود. ابتدای تابستان ۱۴۰۲ دولت برای جلوگیری از التهابات ایجادشده، تصمیم گرفت سیاست‌هایی انقباضی در پیش بگیرد. این اقدام دولت در کنار سقوط قدرت مردم، تعداد معاملات مسکن را تا حد قابل‌توجهی دچار افت کرد.

کاهش تعداد معاملات و رکود در خرید و فروش باوجود اینکه در نهایت باعث شد قیمت‌ها ثبات بیشتری پیدا کنند و حتی در برخی مواقع کاهشی شوند، اما باز هم مصرف‌کنندگان برای ورود به بازار دو به شک ماندند. از سوی دیگر، سرمایه‌گذارانی که به‌دنبال کسب سود از این حوزه بودند، همراه با توقف نوسان نرخ کنار کشیدند و بازار را خالی گذاشتند.

بازار مسکن رکودی خواهد بود

امیر توپچی‌پور، فعال اقتصادی در جواب این سوال که چطور می‌شود که بازار ارز در این حد برای بازارهای مالی ما مهم و تاثیرگذار می‌شود و آینده این بازار را چطور پیش‌بینی می‌کنید؟گفت: آثار تمامی نابهره‌وری‌های اقتصادی را می‌توان در  بازار ارز دید. به‌عبارتی، علت گرانی دلار در یک اقتصاد را می‌توان این‌طور ارزیابی کرد که این اقتصاد نسبت به معدل اقتصادهای دنیا نابهره‌ور است و به‌همین‌دلیل نرخ ارز در این کشور افزایش می‌یابد.

به‌گزارش مهر، وی در ادامه بیان کرد: باتوجه به اینکه واردات و صادرات بخش اعظمی از شرکت‌های بازار سرمایه را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند، تغییرات نرخ ارز نیز برای این بازار مهم است. در بازار سکه و طلا هم، قیمت‌ها باتوجه به تغییرات قیمت‌های جهانی و نرخ ارز در کشور تعیین می‌شود و سایر بازارها هم به‌نوعی از نرخ ارز تاثیر می‌پذیرند. همان‌طور که امسال شاهد بودیم، باوجود برخی نوسانات جزئی، دولت توانست تا حدود زیادی، نوسانات بازار ارز را تحت‌کنترل خود داشته باشد و باتوجه به بازگشت برخی منابع ارزی به کشور، بانک مرکزی در کنترل نرخ دلار جز برخی برهه‌های زمانی، موفق ظاهر شد.

باتوجه به سیاست‌های انقباضی که بانک مرکزی در نظر گرفته است، نرخ واقعی ارز در پایان سال ۱۴۰۳ نمی‌تواند افزایش قابل‌توجهی داشته باشد. بدبینی اقتصادی ناشی از بازگشت ترامپ به کاخ سفید می‌تواند به‌عنوان اثر ترامپ در نیمه دوم سال، نوسانات رو به بالایی در نرخ دلار ایجاد کند،اما کلیت بازار ارز را می‌توان آرام و در وضعیت سکون پیش‌بینی کرد.

سرمایه‌گذاران حوزه طلا چه انتظاراتی داشته باشند؟

توپچی‌پور افزود: تحولات بازار طلا را باید فراتر از مرزها بررسی کنیم.  در سال ۲۰۲۴ میلادی، شاهد این موضوع بودیم که فدرال‌رزرو مدیریت آهسته و پیوسته بازارها را در برنامه قرار داد. بزرگ‌ترین ریسک طلا در سال جدید می‌تواند توافق روسیه و اوکراین باشد که در این صورت شاهد کاهش قیمتی در طلای جهانی خواهیم بود.

وی بیان کرد: در سوی مقابل در ایران نیز در سال ۱۴۰۲ حباب قیمتی در سکه به بالاترین میزان خود رسید که طی سالیان گذشته به‌نوعی بی‌سابقه بود و بانک مرکزی هم با استفاده از این فرصت، اقدام به فروش انواع سکه با حباب قیمتی موجود در بازار کرد.

هرچند این اقدام بانک مرکزی با انتقادات زیادی همراه بود و بیشتر کارشناسان معتقد بودند که بانک مرکزی با دلار ۹۰ هزارتومانی اقدام به فروش سکه می‌کند،اما این موضوع نشان داد دولت هم درصدد بهره‌مندی از حباب ایجادشده در انواع سکه است تا علاوه بر کسب سود با افزایش عرضه سکه در بازار بتواند بخشی از حباب موجود در سکه را تخلیه کند.

پس می‌توان این انتظار را داشت که امنیت سرمایه‌گذاری در طلا در سال جدید بیشتر از سرمایه‌گذاری در سکه باشد و سرمایه‌گذاری در سکه شاید در سال جدید خطراتی را به‌همراه داشته باشد، چون بانک مرکزی به‌‎دنبال کنترل بازار سکه خواهد بود. امسال قطار رشد نرخ مسکن با سرعت آهسته‌تری در حال حرکت بود این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه بازار مسکن یکی از جذاب‌ترین بازارها در بین ایرانی‌ها است، تصریح کرد: در سالی که پشت‌سر گذاشتیم، این بازار هم، چون دیگر بازارها در وضعیت رکودی به‌سر می‌برد و تا به حال رشد قیمتی کمتری نسبت به تورم داشته است.

 شاید دلیل فعلی رکود بازار مسکن را بتوان رشد سرسام‌آور نرخ مسکن در سال‌های گذشته دانست که رشد نرخ مسکن بیش از افزایش قدرت خرید مردم بود که به‌همین‌دلیل تقاضا هم برای مسکن با کاهش نسبی روبه‌رو بوده و این موضوع قیمت‌ها را هم تحت‌تاثیر قرار داده است.

این فعال اقتصادی در خاتمه گفت: برای سال آینده هم، وضعیت بازار مسکن همچون دیگر بازارها وابسته به دلار خواهد بود و در صورتی‌ که شاهد رشد غافلگیرکننده‌ای در بازار ارز نباشیم که بسیار هم دور از ذهن است، کلیت بازار مسکن همچنان در وضعیت رکودی به‌سر خواهد برد. البته در سال ۱۴۰۲ هزینه اجاره‌بها نسبت به نرخ مسکن رشد بیشتری داشت که در سال ۱۴۰۳ هم می‌توان انتظار ادامه این شرایط را داشت.

تحرک خریداران مسکن بیشتر شد

منصور غیبی، کارشناس مسکن درباره شرایط فعلی بازار املاک گفت: همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد، در روزهای منتهی به سال قبل، تحرک خریداران در بخش مسکن و معاملات ملکی با رونق نسبی مواجه شد و حداقل، حضور و پرسش در این زمینه افزایش یافت.

به‌گزارش تجارت‌نیوز، وی افزود: براساس مطالعات میدانی، این تراکم تقاضا در غرب منطقه ۵، جنوب منطقه ۲، محدوده مرکزی مناطق ۹ و ۱۰ و همچنین بخش مرکزی منطقه ۴ از لحاظ پرسش و پاسخ و حضور برای اطلاع از نرخ خرید و فروش ملک بیشتر بوده است. البته همان‌طور که بیان شد، این تراکم فعلی باتوجه به نزدیکی سال نو طبیعی بود.

غیبی همچنین درباره چشم‌انداز بازار مسکن باتوجه به سیاست‌های دولت توضیح داد: «نکته بعدی در بحث ملک و آپارتمان و شرایط این بازار در روزهای انتهایی سال ۱۴۰۲ این است که باتوجه به آنچه دولت در سیاست‌ها، برنامه‌های اقتصادی و برنامه و بودجه‌ای که به مجلس ارائه داده، تورم و افزایش قیمتی در حوزه خدمات، کالا و همچنین ملک و آپارتمان را تایید و تعریف کرده است.

وی در این‌باره ادامه داد: به‌نظر می‌رسد این شاخص بین ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش داشته باشد. البته اگر نظام سوداگری و دلالی باتوجه به انتظارات تورمی بالا باشد، محتمل است این درصد نیز بالاتر نیز برود.

متقاضیان مصرفی بازار مسکن سریع‌تر اقدام کنند

این کارشناس بازار مسکن درباره زمان مناسب برای خرید مسکن اظهار کرد: باتوجه به این موارد، می‌توان پیشنهاد کرد کسانی که به‌عنوان مصرف‌کننده علاقه‌مند به خرید ملک هستند، هرچه سریع‌تر اقدامات لازم را انجام دهند. به‌طبع در این صورت برندگان، مصرف‌کنندگان واقعی خواهند بود. باتوجه به اینکه نرخ مسکن در امسال صعودی پیش‌بینی می‌شود، خرید ملک و آپارتمان می‌تواند طی ماه‌های آینده برای خریداران این حوزه سودآور باشد. این در حالی‌ است که این کالای اساسی در سالی که گذشت، همسو با رکود در بازار، سود چشمگیری را برای خریدهای سرمایه‌ای به‌همراه نداشته است.

پیش‌بینی بازار مسکن در ۱۴۰۳

میثم رحیمی، کارشناس اقتصادی گفت: بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ با چالش‌های متعددی از جمله افزایش قیمت، کمبود عرضه و تقاضای بالا روبه‌رو بود.

 برای مثال، متوسط نرخ مسکن در تهران در سال ۱۴۰۲ به‌طورمتوسط ۷۰ درصد افزایش یافت. این افزایش نرخ در مناطق مختلف شهر متفاوت بود، به‌طوری‌که در برخی مناطق نرخ مسکن بیش از ۱۰۰ درصد افزایش یافت. یکی از عوامل اصلی افزایش نرخ مسکن، کمبود عرضه بود. در سال قبل، تعداد واحدهای مسکونی عرضه‌شده به بازار، به‌طورقابل‌توجهی کمتر از تقاضا بود. بر این اساس، پیش‌بینی دقیق وضعیت مسکن در امسال دشوار است، چراکه این موضوع به عوامل متعددی از جمله سیاست‌های دولت، شرایط اقتصادی کلان، تحولات بین‌المللی و انتظارات تورمی جامعه بستگی دارد.

وی در ادامه بیان کرد: با این حال، بانظر به روندهای فعلی، می‌توان احتمال‌های مختلفی را برای امسال در نظر گرفت: باتوجه به تداوم تورم بالا در کشور، به‌نظر می‌رسد که نرخ مسکن در امسال نیز به روند صعودی خود ادامه دهد. البته، این افزایش نرخ ممکن است به‌اندازه سال ۱۴۰۲ نباشد، اما همچنان می‌تواند برای بسیاری از متقاضیان خرید مسکن، چالش‌برانگیز باشد.  عواملی مانند مهاجرت به شهرها و افزایش تمایل به سرمایه‌گذاری در مسکن، می‌توانند تقاضا برای این کالای اساسی را در سال جدید افزایش دهند. این افزایش تقاضا، در کنار کمبود عرضه، می‌تواند به افزایش قیمت‌ها دامن بزند.

 این کارشناس خاطرنشان کرد: حمایت از اقشار کم‌درآمد، سیاست‌های جدیدی را در پیش خواهد گرفت.

این سیاست‌ها می‌توانند شامل افزایش وام‌های مسکن، ارائه یارانه و ساخت مسکن‌های حمایتی باشند.

 باتوجه به افزایش نرخ مسکن و سودآوری ساخت‌وساز، احتمالا شاهد رونق نسبی در این بخش خواهیم بود؛ این موضوع می‌تواند به افزایش عرضه مسکن در بلندمدت کمک کند.