باتوجه به تعادل در بازار مسکن و افزایش نرخ خرید و اجاره، ضرورت داشت تا دولت برای تامین سرپناه مردم به ساخت واحدهای مسکونی با زیرساخت‌های رفاهی در چارچوب قوانین و مقررات اقدام کند.

از این‌رو به موازات برنامه انبوه‌سازی مسکن در دولت‌های پیشین، طرح نهضت ملی مسکن در دولت سیزدهم کلید خورد تا دولت بتواند علاوه بر تحقق جهش تولید مسکن و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، با ارائه انواع امکانات و مشوق‌ها از جمله ارائه زمین ارزان‌نرخ، شرایط خانه‌دار شدن عده زیادی از مردم را تسهیل کند.

در چشم‌انداز طرح ملی مسکن، قرار شد تا سال ۱۴۰۴ بالغ بر ۴ میلیون مسکن در کشور ساخته و تحویل متقاضیان شود، اما در خلال اجرای این طرح عظیم، مشکلاتی مطرح است که از مهم‌ترین آنها می‌توان به عدم‌شفاف‌سازی دولت برای پرداخت سهم مردمی در ساخت‌وساز این واحدها اشاره کرد، اما هم‌اکنون که روند ثبت‌نام ۲ قسط از تقسیط کل نهضت ملی مسکن پرداخت شده، هنوز نهادهای ذی‌ربط سهم آورده واجدان شرایط را از کل مبلغ ساخت و اجرا مشخص نکرده‌اند.

همکاری مشروط پیمانکاران برای ساخت مسکن

براساس پیگیری‌ها از نحوه محاسبه هزینه ساخت نهضت ملی مسکن در سال ۱۴۰۱، اعداد محاسبه‌شده از طریق فهرست بهای سازمان برنامه و بودجه است و تمام پروژه‌هایی که اکنون در مرحله اجرای عملیات ساخت قرار دارند، از اقدام ملی تا نهضت ملی همه براساس همین فرمول در حال تکمیل هستند و برخلاف این ادعا که با این رقم‌ها نمی‌شود خانه ساخت، عملیات ساخت‌وساز نیز متوقف نشده است.

تقاضای ساخت مسکن از سوی سازندگان با ارقامی بیش از ۶ میلیون تومان در هر مترمربع است. از طرفی، برخی انبوه‌سازان معتقد هستند در شرایطی پیمانکاری ساخت واحدهای نهضت ملی را قبول خواهند کرد که تا سقف ۲ میلیون تومان در هر مترمربع افزایش نرخ ساخت لحاظ شود.

معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی چندی پیش اعلام کرده است که عملیات اجرایی در کل نظام عمرانی کشور براساس همین فرمول، قیمت‌گذاری و تا با حداقل قیمت‌ ممکن، مسکن ساخته می‌شود، اما برخی سازندگان تمایل دارند تا با اعداد و ارقام بیشتر وارد عقد قرارداد با وزارت راه و شهرسازی شوند.

وزیر راه و شهرسازی بارها اعلام کرد که برای رعایت منافع مردم و به‌نفع گروه‌های کم‌درآمد، در مقابل افزایش هزینه ساخت نهضت ملی مسکن مقاومت دارد و ساخت‌وساز با همین قیمت‌ها در حال انجام است. با اذعان به اینکه هزینه ساخت هر متر خانه هم‌اکنون چیزی حدود ۴ تا ۶ میلیون تومان برآورد می‌شود، با لحاظ تورم و گرانی مصالح ساختمانی و همچنین طی فرآیند ساخت و بهره‌برداری از طرح نهضت ملی در کل کشور باید هرچه زودتر، آورده قطعی مردم در این طرح مشخص و اعلام شود. صمت در این گزارش، چالش‌های ساخت نهضت ملی مسکن را بررسی کرده است.

تولید مسکن یک ضرورت است

حسن گلمرادی، کارشناس اقتصادی در رابطه با این موضوع به صمت گفت: افزایش روزافزون تورم، تاثیر مستقیمی بر نرخ مسکن در کشور گذاشته است که سیاست‌های دولت در سال‌های اخیر نتوانسته آن‌طور که باید این بازار پرطرفدار را سروسامان بخشد. رشد نامتناسب حقوق اقشار کم‌درآمد جامعه، بستر اقتصادی متزلزل و برنامه‌ریزی و مدیریت غلط برای بخش مسکن از عواملی هستند که خانه‌دار شدن را برای بسیاری از افراد جامعه دست‌نیافتنی کرده است.

مسکن یکی از نیازهای اساسی مردم و کالای سرمایه‌ای مهمی به‌شمار می‌رود. تامین مسکن و توجه به تولید، علاوه بر تامین رفاه مردم، با افزایش سرمایه‌گذاری و تحرک تقاضا در بسیاری از صنایع وابسته، می‌تواند رشد اقتصادی را بهبود بخشد و با ایجاد اشتغال، بخشی از تقاضای بازار کار را پاسخ دهد. باتوجه به نیاز جامعه به مسکن و افزایش روزافزون تعداد مستاجران، تولید مسکن و ساخت‌وساز در کلانشهرها و شهرهای مهاجرپذیر، امری ضروری است.

حالا در کنار تمام مشکلات خرد و کلان طرح نهضت ملی مسکن، اصلی‌ترین چالشی که از سوی دولت مطرح می‌شود، همکاری نکردن مردم در تامین آورده این طرح است، اما توجه داشته باشیم که در صورت رفع نشدن ابهام برای مردم و نبود تسهیلات کارآمد هیچ تلاشی در عمل از سوی جمع کثیری از جمعیت هدف، انجام نخواهد شد.

ساخت انبوه مسکن افزایش یابد

این کارشناس خاطرنشان کرد: برای افزایش بهبود شرایط بازار مسکن که خوشبختانه بخش زیادی از مواد اولیه و زیرساخت‌های آن در داخل کشور موجود است، باید ساخت انبوه مسکن افزایش پیدا کند و ساخت‌وسازها با دسترسی‌های لازم و امکانات رفاهی و شهری قابل‌قبول در زمین‌های مناسب، موردتوجه قرار بگیرد، همچنین باید ساخت‌وساز در کلانشهرها و شهرهای مهاجرپذیر بیشتر موردتوجه قرار بگیرد و دولت برای بررسی هزینه‌های ساخت با بخش خصوصی تعامل کند.

این اقدامات باعث برنامه‌ریزی صحیح و انجام هماهنگی بین وزارتخانه‌های مختلف و بخش خصوصی شده و استفاده از زمین‌های شهری و اراضی بلااستفاده را ممکن می‌کند، از طرفی باید راهکارهای مناسب تامین مالی برای بخش مسکن اندیشیده شود، به‌ویژه در سال‌های اخیر که به‌دلیل تورم و افزایش هزینه‌های تولید و دستمزد، حجم منابع مالی برای ساخت‌وساز در حال افزایش است.

برای حل این چالش، علاوه بر همکاری بانک‌ها و تشویق به اعطای تسهیلات مسکن، نیاز است راهکارهای نوین تامین مالی مسکن نظیر اوراق بهادار، صندوق‌های زمین و مسکن و مشارکت بخش خصوصی موردتوجه قرار بگیرد.

ضرورت تقسیط طولانی‌تر تسهیلات مسکن

در شرایط فعلی، به‌دلیل افزایش هزینه‌های تولید مسکن، حتی با در نظر گرفتن نرخ سود کم پرداخت تسهیلات به ساخت‌وساز، تقسیط آن از توان مالی متقاضیان به‌ویژه جوانان خارج است و باید راهکارهای مناسبی در این زمینه در نظر گرفته شود.

در کشورهای دیگر، سهم آورده اولیه افراد پایین است و تنها با پرداخت بخش اندکی از نرخ مسکن و اخذ وام بلندمدت، افراد می‌توانند در ابتدای جوانی صاحب یک خانه مناسب شوند، بنابراین به‌نظر می‌رسد علاوه بر تامین مالی، تقسیط طولانی‌تر تسهیلات مسکن باید موردتوجه قرار گیرد.

در کنار این عوامل، کاهش نرخ تمام‌شده تولید مسکن با استفاده از مواردی نظیر کاهش هزینه مجوزها، استفاده از تکنولوژی مدرن ساختمان‌سازی، تولید واحدهای مسکونی با متراژ اقتصادی‌تر و تنوع‌بخشی متراژهای کوچک‌تر ساخت‌وساز، راهکارهایی برای کمک به حل بخشی از مشکلات جامعه در این حوزه است.

کاهش تورم و رشد آن و جلوگیری از شوک‌های تورمی در این بخش می‌تواند به رشد پایدار تولید مسکن کمک کند و بخشی از تقاضای کاذب که سبب رشد قیمت‌ها می‌شود، از بین برود. به‌هر حال، علاوه بر تامین بودجه از منابع داخلی و کمک گرفتن از تجربه سازندگان و سرمایه‌گذاران خوشنام، می‌توان از منابع مالی خارجی و خدمات مسکن‌سازان حرفه‌ای با کارنامه موفق کمک گرفت، همچنین باید نوع قراردادهای اجرایی و استفاده از قراردادهای تولید، اجاره و واگذاری مدنظر قرار گیرد.

وی در پایان گفت: باوجود افزایش هزینه‌های تولید، هنوز هم بخش زیادی از این هزینه‌ها به بخش زمین برمی‌گردد. به‌نظر می‌رسد، اراضی قابل‌بهره‌برداری بلااستفاده زیادی در شهرها و مناطق مختلف وجود داشته باشد که با تبدیل و تغییر کاربری و اختصاص به تولید مسکن، می‌تواند به تحرک بیشتر این بخش کمک کند.

رکود بازار مسکن پابرجا می‌ماند

سیدرضا قهاری، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بخش ساخت‌وساز کماکان در رکود خواهد بود، به صمت گفت: نمی‌توان روی طرح نهضت ملی مسکن حساب کرد. از ابتدا هم لزومی نداشت که دولت شعار ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را بدهد، این وعده به تعهد منجر می‌شود و مطالبه عمومی ایجاد می‌کند که آثار اجتماعی به‌دنبال دارد. مسکن همیشه ظرفیت پذیرش نقدینگی مازاد را داشته و امسال نیز مقداری سرمایه را به‌سمت خود جذب کرده، اما رکود کلی این بخش ادامه دارد و رشد سنگین نرخ بعید است. مشخص است که وجود نقدینگی بالا روی هر کالایی تاثیر می‌گذارد و آثار تورمی ایجاد می‌کند. مسکن همیشه ظرفیت پذیرش نقدینگی مازاد را دارد.

نباید به نهضت ملی مسکن فکر کرد

وی خاطرنشان کرد: مسکن مهر هم مانند طرح نهضت ملی مسکن بود که چند دولت را بدهکار کرد و هنوز بعد از ۱۵ سال به‌طورکامل به اتمام نرسیده است. اگر دولت برنامه‌ای دارد، نباید زمان کوتاه برای آن تعیین کند؛ زیرا دادن وعده‌ای که قابلیت اجرا ندارد، باعث بی‌اعتمادی جامعه می‌شود. دولت اگر قرار است اقدامی در پروژه نهضت ملی مسکن انجام دهد، باید ابتدا اعتمادسازی کند، یعنی با ساخت‌وساز و تحویل به‌موقع واحدها به‌تدریج مردم را دلگرم سازد.

تحرک تدریجی ساخت‌وساز در بخش خصوصی

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه ساخت‌وساز همواره در اختیار بخش خصوصی بوده است، به صمت گفت: باوجود رشد نرخ نهاده‌های ساختمانی، باید امسال به‌تدریج بخش خصوصی فعال شود و ساخت‌وساز تا حدودی افزایش یابد و هماهنگی‌ها روز به روز در مسیر توسعه قرار گیرند.

قهاری بیان کرد: اگر بگوییم وضع اقتصادی در کوتاه‌مدت اصلاح می‌شود یا نرخ خانه پایین می‌آید، مقداری دور از واقعیت است. سابقه نداشته که نرخ کالاها در میان‌مدت یا بلندمدت کاهش پیدا کند، از این‌رو مسکن هم از این قاعده مستثنا نیست و فقط می‌توان جلوی رشد نرخ را گرفت.

اگر دولت می‌خواهد مانع افزایش قیمت‌ها شود، باید رشد نقدینگی را مهار کند و تورم را به‌حداقل برساند.

وی در پایان گفت: به‌طبع هرکس تلاش می‌کند سهم بیشتری از سرمایه داشته باشد و این باعث رقابت در خرید می‌شود. اگر کالای مدنظر با کمبود عرضه مواجه باشد، قیمتش بالا می‌رود. در بخش مسکن این وضعیت وجود دارد که عرضه به اندازه تقاضا نیست و در سال‌های گذشته به‌شکل مرتب نرخ آن افزایش یافته و تورم عمومی هم وضعیت آن را تشدید کرده است. در هر صورت، امید می‌رود این موضوع سیاست‌های دولت در راستای ساماندهی بازار مسکن را با چالش روبه‌رو نکند.

سخن پایانی

برخی مسئولان وزارت راه و شهرسازی در اجرای تعهدات خود در قبال پروژه‌های نهضت‌ ملی مسکن خوب عمل نکردند و به‌تدریج اقدامات در حال کند شدن است که این تعلل باعث شده تا هزینه‌ها حدود ۴۰ درصد افزایش پیدا کند.

ایده اجرای طرح نهضت ملی مسکن، در صورت اجرای درست می‌توانست بخشی از مشکلات کشور در حوزه تامین خانه را برطرف کند، اما در اجرا با مشکلاتی روبه‌رو شده است. از ماه‌ها قبل، مشکلات پروژه‌های نهضت ملی مسکن توسط کارشناسان به اطلاع وزارت راه و شهرسازی رسید، اما تا امروز اقدام جدی برای رفع موانع انجام نگرفته است. به‌نظر می‌رسد در اجرای این طرح، یک رویه خاص وجود ندارد و بدنه مدیریتی وزارت راه و شهرسازی، بدون توجه به توافقات و راه‌حل‌های کارشناسی، روش خود را اعمال می‌کند.

متقاضیان پس از واریز 2 یا 3 قسط ۴۰ میلیون تومانی، به‌دلیل ناتوانی در پرداخت‌ها در حال ریزش هستند و این مسئله به کمبود منابع و کندی کار منجر شده است. همچنین پیشنهاد شد تا برخی محدودیت‌ها و شروط افراد واجد شرایط برداشته شود. انبوه‌سازان نیز درباره تامین منابع، اعلام آمادگی کردند که پیشنهادها مورد بررسی قرار نگرفته است.