تزلزل در کنترل نرخ ارز و طلا در ماه‌های منتهی به سال گذشته بود که باعث شد بازار مسکن به طرز عجیبی ترسناک و ملتهب شود؛ بازاری که در ماه‌های قبل‌تر از آن با یک ثبات قیمتی و معاملاتی تقریبا مناسبی همراه بود. در این بازه زمانی که تا انتهای اسفند ادامه داشت، نرخ مسکن ثبات نداشت. بازار مسکن در این شرایط دقیقا مثل یک مزایده خارج از عرف بود که افراد به امید افزایش سرمایه‌های خود، تنها به فکر خرید خانه بودند و چشم خود را روی همه‌چیز بسته بودند. همه این اتفاقات در سکوت دولت و وزارت راه و شهرسازی گذشت و هر از چند گاهی اخباری درباره رشد ساخت پروژه نهضت ملی منتشر می‌کردند و این نور امید را در دل مردم روشن می‌کردند که قیمت‌ها کاهشی می‌شوند، پس صبور باشید.کاهش توان مردم برای خرید مسکن باعث شده که حتی بازار شب عید هم، خیلی به‌نفع فروشندگان نباشد و هنوز هم توپ در زمین خریداران باشد. بنابراین باید منتظر باشیم تا ببینیم تا سرنوشت این بازار پرتلاطم در سال جدید به کدام سمت و سو می‌رود. صمت در این گزارش، شرایط بازار مسکن را مورد بررسی قرار داده است.

آثار افزایش نرخ دلار و تورم ناشی از آن، به مسکن نرسیده است

گرچه سوددهی بالای مسکن در چندساله اخیر به خروج بازار مسکن از حالت مصرفی دامن زده، اما در طول زمان، تمایل افراد نسبت به سرمایه‌گذاری در این بازار، با فرازوفرود همراه بوده است. وضعیت اقتصادی، مقدار درآمد، حجم ساخت‌وساز، نرخ تورم و نرخ دلار به همراه مسائل دیگر، بر رکود و رونق بازار مسکن تاثیر می‌گذارد. از این‌رو، مردم مشتاق هستند تا درباره پیش‌بینی نرخ مسکن در ماه‌های آینده بیشتر بدانند تا بهتر بتوانند برای پول و سرمایه خود برنامه‌ریزی کنند.

البته کارشناسان و متخصصان زیادی اذعان دارند که هنوز آثار افزایش نرخ دلار و تورم ناشی از آن به مسکن نرسیده است. هیچ قطعیتی درباره پیش‌بینی نرخ کالا و همچنین دیگر عناصر اقتصادی وجود ندارد. کارشناسان و متخصصان تلاش می‌کنند با بررسی آیتم‌ها و فاکتورهای مهم و تاثیرگذار روی نرخ مسکن بتوانند پیش‌بینی حدودی از افزایش و کاهش نرخ آن داشته باشند.در شرایط فعلی باتوجه به ریسک‌های مختلفی که در اقتصاد حاکم است، پیش‌بینی؛ کار دشواری است، اما آن چیزی که می‌شود، پیش‌بینی کرد، این است که بازار مسکن می‌تواند در حدود نرخ تورم عمومی؛ کمی کمتر یا کمی بیشتر حرکت کند و اگر با ریزش بیشتر نرخ ارز مواجه شویم، قطعا بازار هم از نظر تعداد معاملات و هم از نظر قیمت‌ها به رکود خواهد رفت.

ادعای ارزانی مسکن شوخی است

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: ما شاهد نشانه‌هایی از رکود عجیب و غریب در بازار مسکن هستیم و احتمالا در این رکود، نرخ برخی خانه‌ها برای پول‌لازم‌ها کاهش داشته؛ اما مسئله اینجاست که رکود معمولا در زمانی رخ می‌دهد که نرخ مسکن بیشتر از توان خرید مردم باشد و این اتفاق در ایران رخ داده است. تا زمانی که اقدامات دقیقی برای افزایش توان خرید در بازار مسکن انجام نشود، صحبت از کاهش نرخ مسکن تقابل با واقعیت است. نرخ متری مسکن حتی اگر از ۱۰۰ میلیون تومان به ۸۰ میلیون تومان هم تبدیل شود، همچنان بسیار بالا و ادعای ارزانی مسکن شوخی است.

وی در ادامه افزود: یک روز، پلتفرم‌های مختلف متهم می‌شوند که باعث افزایش نرخ مسکن شده‌اند، روز دیگر مشاوران املاک متهم می‌شوند و روز بعد از بورس کالا و نقش آن در افزایش نرخ گفته می‌شود، در حالی که دلیل اصلی رشد نرخ مسکن، به‌ترتیب اولویت، رشد تورم عمومی و سپس عدم‌حمایت از سرمایه‌گذاری است. رکود بازار مسکن باعث طولانی شدن دوره نیمه‌خواب سرمایه می‌شود. وقتی سرمایه‌گذار با محدودیت نقدینگی مواجه می‌شود، مدت‌زمان ساخت مسکن جدید به‌طورقابل‌توجهی طولانی می‌شود، در نتیجه حجم سرمایه‌گذاری در این بازار کاهش می‌یابد. این کاهش باعث می‌شود تولید مسکن کاهش یابد و تعادل عرضه و تقاضا بیشتر از پیش به هم برخورد کند و در نهایت نرخ مسکن دوباره افزایش یابد. به وزیر راه و شهرسازی توصیه می‌شود به‌جای مانور روی نرخ مسکن آمار بدهد که دوره انتظار برای خرید خانه چقدر کاهش یافته، چراکه این موضوع قابل‌استنادتر است. یکی از عوامل اصلی رکود تورمی در بازار مسکن، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز است. نرخ مواد اولیه مانند فلزات، سیمان، چوب و سایر مصالح ساختمانی در دسترس کاهش پیدا می‌کند و این باعث افزایش نرخ ساخت‌وساز می‌شود. همچنین، هزینه نیروی کار نیز ممکن است به دلایلی شکل افزایشی پیدا کند.علاوه بر این، عوامل دیگری مانند نرخ بهره‌برداری بالا برای وام مسکن و نرخ اجاره‌های بالا نیز می‌توانند رکود تورمی را در بازار مسکن تشدید کنند. افزایش نرخ بهره‌برداری باعث افزایش هزینه تسهیلات مسکن می‌شود و به‌تبع آن، قدرت خرید مسکن را کاهش می‌دهد. همچنین، افزایش نرخ اجاره‌ها نیز باعث می‌شود که افراد بیشتر به خرید مسکن تمایل داشته باشند که این امر نیز تاثیر مستقیمی روی بهای مسکن می‌گذارد.

به‌اعتقاد وی، رکود تورمی در بازار مسکن می‌تواند منجر به کاهش تقاضا و فروش کاهشی در بازار شود. این احتمال وجود دارد تا با افزایش قیمت‌ها و هزینه‌ها، خریداران نسبت به خرید خانه بی‌تمایل شوند و از این رهگذر، بازار به‌سمت کاهش فعالیت سوق پیدا کند. این فرآیند ممکن است باعث ایجاد بحران در صنعت مسکن و کاهش فعالیت‌های ساخت‌وساز شود.

وی در پایان گفت: دولت‌ها و مقامات مسئول باید برای مقابله با رکود تورمی در بازار مسکن اقداماتی انجام دهند. این اقدامات می‌تواند شامل کنترل و نظارت بر قیمت‌ها، تسهیلات وام مسکن با نرخ بهره‌برداری مناسب، تشویق به ساخت‌وساز مسکن مهر و ارائه تسهیلات و کمک‌های مالی به خریداران باشد. همچنین، اصلاحات سیاست‌های مالی رکود تورمی در بازار مسکن به موقعیتی اشاره دارد که با افزایش نرخ تورم و قیمت‌ها در صنعت مسکن همراه است. این رکود تورمی می‌تواند تاثیرات منفی زیادی بر بازار مسکن داشته باشد.

مسیر اشتباه کنترل بازار مسکن

فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: در شرایط فعلی بازار مسکن، باید نحوه سیاست‌گذاری‌ها تغییر کند و شیوه‌های نوین جایگزین شود. سیاست‌گذاری‌های دستوری به غیر بخش‌های قضایی آن، در حالت‌های دیگر برای ساماندهی بازار مسکن امکان‌پذیر نیست و نمی‌تواند اوضاع را التیام بخشد. البته باید گفت که اقدامات قضایی نیز مدت‌زمان محدودی قابل‌استفاده هستند و نمی‌توانیم از سیاست‌گذاری‌ها انتظار تداوم داشته باشیم.

نکته بعدی این است که در کشورهای پیشرفته متناسب با شرایط اقتصادی، سیاست‌های بازار مسکن اتخاذ می‌شود. در حال‌ حاضر، تورم‌های شدید اقتصادی سال‌به‌سال در حال افزایش و در این شرایط تعیین قوانین نظیر سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها نشدنی است. ممکن است برای کوتاه‌مدت برخی سیاست‌گذاری‌های دولت تاحدودی جواب دهد، اما در بلندمدت فنر مشکلات درمی‌رود و اوضاع بدتر از گذشته می‌شود.

وی در ادامه افزود: از طرفی، ممکن است سیاست‌گذاری‌هایی که در رابطه با ساماندهی بازار مسکن و کم کردن دست دلالان در گرانی ملک انجام می‌گیرد، تاثیرگذار باشد، اما آن چیزی که باعث شده تا قدرت خرید ملک از دست بسیاری از اقشار کم‌درآمد خارج شود، مشکلاتی نظیر نوسانات نرخ ارز است که توان خرید خانه را روزبه‌روز کمتر می‌کند.

فنر مشکلات بازار مسکن فشرده‌تر شد

بیضایی خاطرنشان کرد: جهش قیمتی که بازار مسکن در حال تجربه کردن است، باید در سال‌های قبل با سیاست‌گذاری‌های منطقی تخلیه می‌شد، اما این اتفاق رخ نداد. در نتیجه، حل همه چالش‌های بازار ملک به سال‌های آتی منتقل شد. باوجود چنین اتفاقاتی، فشار حداکثری بر دوش مردم افتاد و باعث شد نه‌تنها متقاضیان برای خرید و اجاره خانه سردرگم شوند، بلکه سازندگان نیز از عرضه واحدهای خالی به بازار شانه خالی کنند و به‌جای تولید سراغ دلالی در بازار مسکن بروند.بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که با کمبود عرضه مواجه بوده و روند ساخت‌وساز به‌شدت کاهشی است. از طرف دیگر، قدرت خرید مردم اجازه نمی‌دهد تقاضا به‌سمت بازار سرازیر شود. در نتیجه، با کمبود عرضه که طی سال‌های گذشته ایجاد شده است، شاهد رشد بالای تقاضا در سال آینده خواهیم بود. وی در پایان گفت: مشکلات بازار مسکن باید با همکاری تمام نهادهای ذی‌ربط پیگیری شود تا این حوزه با سرعت بیشتری در مسیر توسعه قرار بگیرد. در این صورت، عرضه و تقاضا در این بازار پرطرفدار به تعادل می‌رسد. تنها تلاش‌های دولت در صورتی می‌تواند به بهبود بازار مسکن بینجامد که از تمام ظرفیت‌ها و زیرساخت‌های کشور باتوجه به برنامه‌ریزی دقیق استفاده شود.

سخن پایانی

اتفاقاتی که در طول سال‌های گذشته بر هزینه خانه‌دار شدن در تهران و شهرهای دیگر تاثیر گذاشته، گاهی مطابق و گاهی نیز خلاف انتظارات پیش‌بینی نرخ مسکن بوده است. این مسئله ریسک‌پذیر بودن سرمایه‌گذاری در این بخش را تایید می‌کند.شاید رشد قیمتی مسکن در چند سال گذشته، این باور را برای افراد به‌وجود آورده که هرگونه معامله در این بازار، کاملا به‌نفع سرمایه‌دارها است. اگر چنین تصوری باشد و بدون داشتن تجربه، فردی بخواهد پول خود را به این بخش وارد کند، باید دست نگه دارید، چراکه این بازار عریض و طویل، چندان ساده هم نیست. خریدوفروش مسکن در طول زمان، به پیچیدگی زمان حال نبوده است. در واقع پیشرفت بازارهای موازی و تاثیرپذیری مسکن از آنها، پیچیده‌تر شدن روابط سیاسی و گردش پول در معاملات، به‌مرور بر تعداد متغیرهای موثر بر پیش‌بینی نرخ مسکن افزوده است.