دولت در بسیاری از کشورها نقش مهمی در زمینه پرداخت وام مسکن به شهروندان دارد. این نقش معمولا به 2 شکل اجرایی و تسهیل‌کننده تقسیم می‌شود. دولت می‌تواند برنامه‌هایی را برای ارائه وام‌های مسکن به شهروندان تدارک ببیند. این برنامه‌ها معمولا به‌شکل وام‌های قابل‌بازپرداخت‌ با شرایط کارآمد ارائه می‌شوند. این نهاد مهم می‌تواند به‌صورت‌مستقیم وام‌ها را به متقاضیان پرداخت کند یا از طریق بانک‌ها و سازمان‌های مالی دیگر، تسهیل‌کننده اعطای وام باشد. هدف از این برنامه‌ها، عموما تسهیل در دسترسی به مسکن برای شهروندان با درآمد محدود یا شرایط اقتصادی ضعیف است.دولت ممکن است سیاست‌ها و تدابیری را اتخاذ کند که به تسهیل خرید و ساخت مسکن برای شهروندان کمک کند. این تدابیر ممکن است شامل ارائه تسهیلات مالی، کاهش مالیات، تخفیف‌های مالیاتی یا تنظیم قوانین و مقررات مرتبط با مسکن باشد. این اقدامات قادر هستند شرایط مسکن را بهبود بخشند و از طریق ایجاد شرایط مالی مساعد، دسترسی به وام‌های مسکن را برای شهروندان تسهیل کنند. مسئولیت دولت در زمینه پرداخت وام مسکن به مردم به‌میزانی است که بسته به سیاست‌ها و تصمیمات هر کشور متفاوت است. در برخی کشورها، دولت مسئولیت اصلی را برعهده می‌گیرد و در برخی دیگر، نقش دولت در این زمینه محدودتر است و بیشتر به بخش خصوصی و بانک‌ها واگذار می‌شود.

وضعیت چالش‌برانگیز مسکن در ایران

بخش مسکن یکی از مهم‌ترین پیشران‌های اقتصاد کلان است و بدون بررسی اقتصاد کل، نمی‌توان درباره آن نظر داد. وقتی که تورم، تمام بخش‌های اقتصاد را فراگرفته، نمی‌توان انتظار داشت که نرخ مسکن پایین بیاید. گرچه قانون جهش تولید مسکن توسط مجلس تصویب شده و مسیر مشخصی برای دولت ترسیم کرده، اما به‌نظر می‌آید که این مسیر، موازی با مسیر بازار است و نقطه تلاقی برای آن دو وجود ندارد. اقدامات دولت در حوزه مسکن و شهرسازی، کلی بوده است. دولت، بخش خصوصی را کاملا به حال خود رها و توجه خود را به ساخت مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد، معطوف کرده است.وضعیت مسکن در ایران همواره مقوله‌ای چالش‌برانگیز برای مسئولان مربوطه از گذشته دور تا به امروز بوده؛ از ساماندهی بازار و قیمت‌ها گرفته تا ارائه تسهیلات برای خانه‌دار شدن بسیاری از مردم، از جمله اقدامات متداولی است که همواره در دستور کار قرار گرفته است. به‌تازگی هم با اجرای طرح نهضت ملی مسکن، اختصاص تسهیلاتی در قالب وام مسکن برای ساکنان شهرها و روستاها در نظر گرفته شده است. معاون رئیس‌جمهوری هم به‌تازگی اعلام کرد که افتتاح پروژه‌های نهضت ملی مسکن از سال آینده در کشور آغاز خواهد شد. به‌گفته محسن منصوری، افتتاح طرح‌های نهضت ملی مسکن از سال آینده در کشور آغاز می‌شود و دولت در راستای انجام تمامی تعهدات طرح نهضت ملی مسکن اهتمام جدی دارد.

اما این قبیل وعده‌ها و اقدامات، امری آشنا و ملموس برای بیشتر مردم ایران است، چراکه از گذشته همواره دولت‌ها این دستور کار را برای خود تعیین می‌کردند، اما اینکه تا چه اندازه موفق بوده‌اند، سوالی است که باید پاسخ آن را از مردم جویا شد. حرف کارشناسی در بازار مسکن ایران برای حل بزرگ‌ترین بحران اقتصادی ایرانی‌ها احتمالا به 2 دلیل مشخص شنیده نمی‌شود. سیاست‌گذار مسکن در سال‌های اخیر، در مواجهه با جهش نرخ مسکن ناشی از جهش بی‌سابقه «خرید غیرمصرفی ملک» نه‌فقط در شهر تهران که تقریبا در همه شهرهای ایران، تنها یک سیاست را جلو برده و آن «خانه‌سازی دولتی با تعریف تیراژ میلیونی» بوده است.

وعده‌های غیرشفاف دولت

صدیف بدری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی به صمت گفت: در هر صورت تعداد قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی در استان‌های مختلف به متقاضیان تحویل داده شده، به‌طورویژه در اردبیل، بیش از هزار واحدهای مسکونی نهضت ملی مسکن به مردم واگذار شده است که آمار بدی به‌شمار نمی‌رود.

وی ادامه داد: در سایر استان‌ها بحث تامین زمین به‌خوبی انجام گرفته و مشکلات مربوط به این بخش برطرف شده است. یک‌میلیون و ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در حال ساخت است و وعده‌هایی از سوی دولت برای پیشبرد این پروژه‌ها به مجلس داده شده است. امیدوارم هرچه سریع‌تر به این قول‌ها جامه‌عمل پوشانده شود و در راستای رفع چالش‌های بازار مسکن اقدامات واقعی و اصولی انجام گیرد.

بزرگ‌ترین چالش

بدری افزود: به‌باور من، بزرگ‌ترین چالش این حوزه، بحث آورده متقاضیان مسکن حمایتی است که من این موضوع را از مدت‌ها قبل پیش‌بینی کرده بودم. در حال‌ حاضر نرخ تمام‌شده بسیار بالا است و متری بالای ۸ میلیون تومان تمام می‌شود. در بخش آورده‌ها و پرداخت اقساط، مشکلات زیادی وجود دارد و متاسفانه برای حل آنها تلاشی انجام نگرفته است. دولت باید برای بهره بسیار بالای وام‌های مسکن فکری کند و به داد متقاضیان برسد.

وی تصریح کرد: در این میان، عدم‌همکاری بانک‌ها نیز، معضلات خاص خود را ایجاد کرده است که امیدوارم دولت و بانک مرکزی وارد شوند و مشکلات موجود نیز مرتفع شود. وزارت راه و شهرسازی درباره تامین زمین موردنیاز مسکن ملی، اقدامات مناسبی را ترتیب داده است و نمره قبولی را می‌گیرد. بخش‌های دیگر این حوزه نظیر شبکه بانکی برای ارائه خدمات مفید و کارآمد، نیازمند همکاری سایر نهادها و وزارتخانه‌ها است.

بازپرداخت وام‌ها باید افزایش پیدا کند

نماینده مجلس در ارتباط با افزایش تسهیلات وام ودیعه مسکن گفت: تصمیم اخیر شورای پول و اعتبار قابل‌تقدیر است و می‌تواند کمک شایانی به مردم کند، اما در این راه چالش‌هایی وجود دارند. مشکلات پرداخت اقساط در این راستا مطرح است که می‌تواند دافعه ایجاد و به نفس این کار درست خدشه وارد کند. بهتر است، بازپرداخت این وام‌ها از ۲۰ سال به ۳۰ سال افزایش پیدا کند تا روزنه امیدی در این مسیر به‌وجود آید.

بدری در پایان اضافه کرد: مسائل مربوط به پرداخت وام نیاز به اصلاح قانون دارد و این مورد مستلزم تعاون تمامی نهادهای مربوطه است. البته از کاهش بهره هم نباید غافل شد؛ به این معنا که مابه‌التفاوت بهره بانکی مرسوم و بهره کم را دولت از محل بودجه یا از منابع صندوق ملی مسکن پیش‌بینی کند. به‌طبع افزایش وام می‌تواند کمک‌کننده باشد، اما باید بستر لازم هم فراهم باشد تا مشکلات جدیدی برای مردم ایجاد نشود.

پرداخت تسهیلات مسکن، باید سودآور باشد

حمیدرضا مختاری، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: اگر پرداخت تسهیلات مسکن بدون برنامه‌ریزی و توجه به منابع بانکی انجام گیرد، ممکن است منجر به تبعات جبران‌ناپذیر در سیستم بانکی شود و در نتیجه، نقدینگی در بلندمدت افزایش یابد. سیستم بانکی باید برای پرداخت تسهیلات مسکن به‌نحوی عمل کند که سودآوری کافی داشته باشد و از هرگونه ضرر احتمالی، جلوگیری کند. در برخی کشورهای غربی، تسهیلات مسکن تا ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را تامین می‌کند و با سودهای کم و بازپرداخت کوتاه‌مدت، به در دست بودن مسکن کمک می‌کند. با این حال در کشور ما، اقساط، نرخ بهره و مدت بازپرداخت این تسهیلات به‌گونه‌ای تنظیم شده است که اگر افراد کل درآمد ماهانه خود را به پرداخت اقساط این وام‌های پربازده اختصاص دهند، همچنان کافی نیست.

وی افزود: باید در نظر داشت که پرداخت تسهیلات مسکن توسط دولت یا بانک‌ها ممکن است به‌تاخیر بیفتد و این موضوع ممکن است به خانه‌دار شدن افراد لطمه بزند. با این حال، باتوجه به شرایط اقتصادی کشور و محدودیت بودجه در بخش‌های مختلف، باید در ابتدا بررسی کنیم که آیا دولت قادر است به وعده‌هایی که درباره پرداخت تسهیلات داده است، پایبند باشد یا خیر؟ بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مختلف، نیاز به ضمانتی برای بازگرداندن مبلغ پرداختی خود دارند، زیرا این تسهیلات با استفاده از سپرده‌های مردم پرداخت می‌شوند و افراد در زمان مقرر به‌دنبال دریافت سود سپرده‌های خود از بانک هستند. در غیر این صورت، بانک‌ها نمی‌توانند به بهانه پرداخت تسهیلات به افراد دیگر، از پرداخت سود سپرده‌ها خودداری کنند.

راه‌حل مهم برای تنظیم بازار مسکن

این کارشناس بیان کرد: در حال‌ حاضر، تقاضا برای خرید ملک به‌طورقابل‌توجهی افزایش یافته است و بسیاری از افراد نمی‌توانند به هزینه‌های مربوط به این بخش پاسخ دهند. بازار مسکن، به‌عنوان یکی از خدمات ضروری خانوارها، مورد بررسی قرار می‌گیرد و در نتیجه، به‌طورکلی، بازار فروش و اجاره ملک را با رکودی سنگین روبه‌رو کرده است و جامعه قدرت مقابله با قیمت‌های بالاتر را ندارد.

 مختاری در خاتمه گفت: راه‌حل مهم برای تنظیم بازار مسکن، تاکید دولت بر ساخت مسکن برای اقشار هدف است و باید سرمایه‌گذاری مناسبی برای این منظور انجام گیرد. در حال‌ حاضر، کلید حل مشکل مسکن در دسترس نیست، زیرا براساس آمارهای منتشرشده، تعداد زیادی واحد خالی در کشور شناسایی شده‌اند که تقاضای موجود را برآورده می‌کنند. البته در بلندمدت ، مسئله عرضه مسکن ممکن است، باتوجه به رشد جمعیت در سال‌های آینده، اهمیت داشته باشد، اما در وضعیت کنونی، تقاضا برای این بازار بسیار حیاتی است.

سخن پایانی

نیازی نیست بانک مرکزی خط اعتباری برای بانک‌ها تعیین کند که باعث تورم شود،اما در عمل شاهد هستیم تعداد بانک‌هایی که برای پرداخت تسهیلات مسکنی به وعده‌های خود عمل می‌کنند، کمتر از انگشتان یک دست است. با این اتفاق، ممکن است وعده بزرگ دولت برای ساخت مسکن شکست بخورد و تامین مالی پروژه‌های ساخت‌وساز در کشور با چالش‌های جبران‌ناپذیری روبه‌رو شود. کمبود منابع و طولانی بودن فرآیند تقسیط وام‌های بخش مسکن، از جمله دلایل بی‌میلی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات در بخش مسکن است، البته کارشناسان می‌گویند که بانک‌ها بیشتر به ملک‌داری (خرید مسکن) تمایل دارند تا پرداخت تسهیلات.دولت باید برای رونق تولید بخش مسکن، بسترهای اقتصادی کشور را در مسیر توسعه قرار دهد و با یک برنامه‌ریزی دقیق، تعامل بانک‌ها و موسسات مالی را برای آرامش بازار مسکن، افزایش دهند. در غیر این صورت، طرح‌هایی که به بانک‌ها ابلاغ می‌شود، حالت تحمیلی به خود می‌گیرد و چه‌بسا در بلندمدت باعث ورشکستگی بانک‌ها نیز بشود.