کارشناسان معتقدند اجرای طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی که چندی پیش در خانه ملت موردبازبینی قرار گرفت، فرآیند دشواری دارد، چرا که مشاوران املاک به‌دلیل اخذ مالیات مربوطه در بندهای این طرح از ارائه اطلاعات سر باز می‌زنند یا اطلاعات انتخاب‌شده‌ای را بارگذاری می‌کنند. همچنین نداشتن کد رهگیری یا هولوگرام قراردادهای رهن و اجاره در عمل تحقق این طرح را با کمک فناوری اطلاعات محال می‌کند.صمت در این گزارش به بررسی اجرایی طرح نامبرده با استفاده از فناوری اطلاعات و با کمک دانش‌بنیان‌ها پرداخته است.

دانش‌بنیان‌ها یک‌پای ساماندهی املاک

در این طرح موجران مکلف هستند هنگام تنظیم قرارداد اجاره، آن را در دفاتر اسناد رسمی یا در سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور که مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی به آن متصل هستند، به‌صورت رایگان مطابق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن درج کنند، همچنین چنانچه در قرارداد اجاره املاک، اجاره‌بهای تعیین‌شده در مقایسه با اجاره‌بهای سال قبل آن ملک که در سامانه ثبت شده، بیش از میزان تغییر شاخص سالانه قیمت‌ها مذکور باشد، مشمول افزایش ۵۰ درصدی مالیات بر درآمد اجاره املاک می‌شود.

در واقع مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلف هستند یک نسخه از قرارداد اجاره تنظیمی را به اداره امور مالیاتی محل ارسال کنند. در نهایت صاحبان املاکی که مبادرت به تنظیم قرارداد اجاره خود در دفاتر اسناد رسمی یا اقدام به‌ثبت آن در سامانه الکترونیک ثبت اسناد کرده باشند که دلالان معاملات املاک به آن متصل هستند و میزان افزایش اجاره‌بهای آنها بیش از میزان مذکور نباشد، از محل منابع حاصل از اجرای این قانون و به‌تناسب منابع وصولی، از تخفیف تا سقف ۵۰ درصدی عوارض نوسازی و همچنین کاهش سود و افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات خرید و بازسازی املاک برخوردار می‌شوند.

استفاده از ظرفیت‌های دانش‌بنیان‌ها

علی خضریان، نماینده شمیرانات، ری، اسلامشهر و پردیس به‌عنوان پیشنهاددهنده طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی گفت: یکی از موضوعات مهمی که در شهرهای بزرگ به‌ویژه کلانشهر تهران به یک مسئله اصلی برای مردم تبدیل شده و لازم است مجلس نسبت به آن اقدام عاجل انجام دهد، موضوع کنترل اجاره‌بهای مسکن است. البته این موضوع یکی از موضوعاتی است که اگر امروز تبدیل به معضل شده است، ناشی از نساختن‌ها و کم‌کاری‌هایی است که طی ۹ سال گذشته در حوزه انبوه‌سازی مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی ایجاد شده است،همان‌طور که وقتی وزیر راه دولت قبل مسکن مهر را مزخرف می‌دانست و هیچ طرحی هم به‌عنوان جایگزین ارائه نداد تا جایی که کشور در حوزه عرضه دچار اختلال شد، امروز به‌طورحتم در حوزه تقاضا این وضعیت را مشاهده می‌کنیم.

 این نماینده مردم در مجلس یازدهم تاکید کرد: ما در این طرح تلاش کردیم از ظرفیت سامانه املاک و اسکان استفاده کنیم، چرا که آنچه در کنار نساختن اهمیت دارد، این است که مسکنی که در کشور ساخته شده تبدیل به کالای سرمایه‌ای نشود، بلکه زمینه مصرف آن فراهم شود، بنابراین وقتی با ۳ میلیون مسکن احتکارشده مواجهیم، یعنی دولت توانایی به‌میدان آوردن ظرفیت‌های از قبل ساخته‌شده را ندارد که باید این موضوع پیگیری شود.

خضریان بااشاره به دیگر موضوعی که در این طرح موردتاکید قرار گرفته است، یادآور شد: سکوهایی که می‌توان در فضای مجازی ایجاد کرد تا در آن از ظرفیت پلتفرم جدید و شرکت‌های دانش‌بنیان استفاده شود، به‌گونه‌ای که مردم فقط از طریق مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی اقدام به اجاره مسکن کنند، این مبالغی که در این بخش جابه‌جا می‌شود، قابل‌نظارت نیست که باید به‌نحوی رفع و رجوع شود، همچنین در این طرح مشوق‌هایی برای موجران منصف از قبیل ارائه تسهیلات بانکی بلندمدت و کم‌بهره به‌منظور بازسازی املاک‌شان در نظر گرفته شده است، همچنین ظرفیت‌های مالیاتی برای اشخاصی که بالاتر از نرخ‌های معمول اقدام به اجاره دادن املاک‌شان می‌کنند، نیز در نظر گرفته شده است.

نرخ را نمی‌توانیم کنترل کنیم

حمید چرم‌فروشان از دیگر فعالان استارت‌آپی در حوزه املاک معتقد است اجرایی کردن این طرح با توان دانش‌بنیان‌ها بر بستر فناوری اطلاعات فرآیند دشواری دارد. وی در گفت‌وگو باصمت گفت: به‌طورعموم می‌توان با بهره‌گیری از دانش‌بنیان و استارت‌آپ‌ها برمبنای فناوری اطلاعات در حوزه مسکن و املاک یعنی خریدوفروش و رهن و اجاره به شفاف‌سازی رسید، اما کنترل نرخ تا حد زیادی خارج است، در واقع می‌توان از طریق هولوگرام یا کد رهگیری قولنامه‌های مسکن، فرآیند رهن و اجاره را هوشمندسازی کرد و با پلتفرم‌هایی چنین فرآیندی را تحت‌نظارت و کنترل درآورد.

زیرساخت لازم را داریم

این فعال در عرصه فناوری اطلاعات گفت: در واقع می‌توان در مسیر شفاف‌سازی قیمت‌های واقعی اجاره از فناوری اطلاعات بهره کافی گرفت. برای اجرایی کردن چنین پلتفرم‌هایی مشکل در زیرساخت‌های لازم نیست، مشکل در روند اجرای آن است. به‌قدر کافی دانش و زیرساخت فنی لازم را در کشور برای ایجاد یک شبکه جامع در رهن و اجاره املاک به‌ویژه املاک مسکونی داریم. معضل اصلی در دریافت اطلاعات اولیه براساس کد رهگیری یا همان هولوگرام قرارداد‌های رهن و اجاره است. گفتنی است، ۹۰ درصد این قراردادها فاقد کد رهگیری هستند و در کل کشور، تنها ۱۰ درصد از قرارداد‌های رهن و اجاره دارای این کد هستند.

املاکی‌ها مخالف هستند

چرم‌فروشان گفت: بیشتر مشاوران املاک برای پیوستن به این اکوسیستم امتناع می‌کنند، چرا که منجر به شفاف‌سازی اطلاعات و در نهایت اخذ مالیات می‌شود و آنها در صورت پیوستن به چنین شبکه‌هایی هم اطلاعات کامل  ارائه نمی‌دهند، بنابراین سد بزرگ اجرایی کردن طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی از طریق پلتفرم‌های مبتنی بر فناوری اطلاعات با کمک دانش‌بنیان‌ها، مشاوران املاک خواهند بود. حوزه کاری مشاوران املاک بیشتر فضایی سنتی است و بسیاری از افرادی که در این زمینه مشغول به فعالیت هستند، نگاه مثبتی به انجام کارهای‌شان در فضای آنلاین ندارند. این یکی از چالش‌های مهمی است که در ابتدای کار بسیاری از فعالان عرصه فناوری اطلاعات و مسکن در قالب دانش‌بنیان‌ها با آن روبه‌رو بوده‌اند. از نظر بسیاری مشاوران املاکی که به آنها مراجعه می‌کردیم، کار در فضای آنلاین بی فایده است و به‌هیچ‌عنوان نظر مثبتی درباره آن ندارند.

استارت‌آپ‌ها مشکل را حل می‌کنند

وی افزود: به‌طورکلی در زمینه تسهیلگری رهن و اجاره فعالیت‌های نوآورانه زیادی را می‌توان انجام داد، برای مثال اگر مستاجران خواهان ارائه رهن زیاد در قبال پرداخت اجاره کم هستند، می‌توان با یک واسطه به‌نام کارگزاری بورس چنین اتفاقی را به‌راحتی رقم زد. در واقع استارت‌آپ‌ها می‌توانند این افراد را به کارگزاران بورس متصل کنند تا با پرداخت پول رهن و کارکرد آن، اجاره موجران را پرداخت کنند. مستاجرانی که توانایی ارائه رهن زیاد را نداشته باشند، می‌توانند از طریق کارگزارانی که استارت‌آپ‌ها واسطه بین آنها بودند، اقدام کنند و به‌عبارت روشن‌تر خانه از طریق کارگزاری‌ها بیمه می‌شود تا مستاجرانی که نمی‌توانند رهن زیاد را پرداخت کنند، بتوانند خانه اجاره کنند و در این زمینه کارگزاری‌ها یا شرکت‌های بیمه می‌توانند نقش‌آفرین باشد.

چرم‌فروشان گفت: بسیاری از سیاست‌هایی که در کشورمان وجود دارد، نه تنها کمکی به شکل گیری و توسعه کسب و کار‌های نوپا نمی‌کند، حتی باعث ضربه زدن به آنها می‌شود، چرا که هنوز بخشی از قوانین کشورمان با فضای تازه کسب و کار‌های نوپا و استارت‌آپی همخوانی ندارد و همین موضوع می‌تواند باعث دلسردی فعالان این حوزه شود. برای جلوگیری از شکست‌های استارت‌آپی و توسعه شفافیت برای پیشگیری از تخلفات به‌ویژه در امر مسکن باید در حوزه قانون و سیاست‌گذاری‌ها تغییراتی اعمال شود و اعتماد بیشتری به علم و فناوری و در اصل به دانش‌بنیان‌ها کنیم.

مسیر سخت شفافیت در ایران

در ادامه، مسعود مومنی، فعال حوزه املاک در عرصه دانش‌بنیان در گفت‌وگو باصمت گفت: یکی از چالش‌های اصلی، نبود زیرساخت‌های اطلاعاتی درست، دقیق و به‌روز در حوزه مسکن است. البته اگر اطلاعاتی هم باشد، سازمان‌های ذی‌ربط به‌سختی در اختیار استارت‌آپ‌ها قرار می‌دهند و به‌طورعموم از ارائه اطلاعات امتناع می‌کنند.

وی افزود: برای حل آن سازمان‌های مسئول باید رویکرد محرمانه‌پنداری را که نسبت به اطلاعات در زمینه‌های مختلف اعم از مسکن دارند، کنار بگذارند و به موضوع شفافیت و دسترسی عموم به اطلاعات، احترام بگذارند، چرا که نبود شفافیت موجب بروز تخلفاتی می‌شود که مهار آن دشوار است. چنین شرایطی در بیشتر کشورهای پیشرفته روال آسان‌تری دارد، به‌طوری‌که هر فردی در هرکجای دنیا می‌تواند به این اطلاعات دسترسی داشته باشد، اما در ایران چنین روندی کند و زمانبر است که مسیر دشواری هم دارد که در نهایت هیچ نتیجه‌ای هم از لحاظ دسترسی به اطلاعات موردنظر حاصل نمی‌شود، این شرایط در زمانی است که اطلاعات موجود باشد؛ در حالی که در برخی موارد اصلا اطلاعاتی وجود ندارد.

مسئولان حمایت اطلاعاتی کنند

مومنی گفت: دسترسی آسان و بدون هزینه مردم به اطلاعات املاک و کسب اطلاعات به‌روز مولفه‌ای است که مردم به آن نیاز دارند. ‌

به‌طورکلی استارت‌آپ‌ها در زمینه شفاف‌سازی و ارائه اطلاعات دقیق، درست و به‌روز نقش مهمی را ایفا کردند و می‌توانند کارآ و موفق باشند؛ هرچند به‌دلیل نداشتن دسترسی به زیرساخت‌های اطلاعاتی، مشکلات زیـــادی بــــرای استـارت‌آپ‌ها به‌وجود می‌آید و حمایت چندانی هم از سوی مسئولان نمی‌شود.

وی افزود: این موضوع بستگی به هدف‌گذاری استارت‌آپ‌ها دارد. استارتاپ‌ها به‌شکل‌معمول با بنگاه‌ها تعامل دارند، اما ممکن است استارت‌آپ‌هایی هم فعالیت داشته باشند که خودشان در حوزه املاک فعالیت

می‌کنند. هدف‌گذاری اولیه ما تعامل با بنگاه‌ها برای ارتقای کیفیت خدمات آنها و تسهیل فرآیند جست‌وجوی مسکن بوده و اکنون هم این تعامل را با آنها داریم.

سخن پایانی

همواره در طول تاریخ علم ثابت کرده است که می‌تواند مقابل بسیاری از کارشکنی‌ها و تخلفات را بگیرد، بی‌شک اجرای طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی با توان دانش‌بنیان‌ها امری شدنی است که داشتن کد رهگیری معاملات و همکاری مشاوران املاک، 2 شرط اصلی اجرایی شدن این طرح است. هم‌اکنون جامعه منتظر است تا ببیند آیا مجلس این اراده را دارد که همسو با سران قوا درباره ساماندهی این بخش تصمیم‌گیری کند؟ ضمن اینکه مجلس باید برای مقابله با برخی تحرکاتی که درباره قانون جهش تولید مسکن و حذف ماده ۴ آن وجود دارد، اقدامی انجام دهد، ضمن اینکه به‌طورحتم باید سران قوا به‌ویژه رئیس مجلس به نمایندگی از نمایندگان عنایت ویژه‌ای به این بخش داشته و مانع از تخریب قانون جهش تولید مسکن شود. برخی کارشناسان موافق این طرح معتقدند، طراحان این طرح به‌دنبال این هستند که مانع از این شوند که در فضای مجازی معاملاتی درباره اجاره مسکن خارج از چارچوب مصوبه سران قوا انجام نشود و برای تحقق این امر پیگرد قانونی در نظر گرفته شود، ضمن اینکه طراحان مخالفتی با اصلاح جزئیات این طرح نداشته و با هدف ضابطه‌مند کردن بازار اجاره‌بهای مسکن این طرح را پیشنهاد دادند.