به‌دنبال این رویکرد، مباحثی مانند دریافت مالیات از املاک مجلل و خودروهای گران‌نرخ و همچنین مالیات بر عایدی سرمایه مطرح شد که تنها به دهک‌های بالای درآمدی اصابت می‌کند. مطابق بند ع تبصره ۶ قانون بودجه ۱۴۰۲ کل کشور، زمین‌های دارای کاربری مسکونی، اداری و تجاری، باغ‌ویلاهای مجاز و خانه‌های مجلل و لوکس که ارزش آنها بیش از ۲۰۰ میلیارد ریال باشند، مازاد بر این مبلغ مشمول مالیات به‌میزان ۲ در هزار می‌شوند. مالیات خانه‌های لوکس و باغ‌ویلاها برعهده شخصی است که در ابتدای امسال (۱۴۰۲) مالک املاک مذکور بوده است.

ارزش روز دارایی‌های مشمول مالیات بر خانه‌های گران‌قیمت، براساس ارزش روز این دارایی‌ها که برمبنای آخرین ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ مالیات‌های مستقیم تعیین می‌شود، برای هر شهر، بخش و روستاهای تابع با مدنظر قرار دادن سایر شرایط از قبیل سن ساختمان و معماری و ارزش تاریخی تعیین می‌شود که صمت در این گزارش به بررسی آن پرداخته است.

موانع وصول مالیات از خانه‌های لوکس

حوزه مسکن ایران تاکنون فقط مشمول مالیات بر نقل و انتقال املاک بوده و همین مسئله، در بزنگاه‌ها دست سیاست‌گذار را برای کنترل و ساماندهی بازار با ابزارهای مالیاتی خالی گذاشته است، اما در دهه ۹۰، ۲ بار قوانینی برای کشاندن مسکن به زیر چتر مالیاتی تصویب شد که مورد اول در تیر ۱۳۹۴ برای مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی و ساماندهی بازار اجاره بود و مورد دوم از زمان تصویب قانون بودجه ۱۴۰۰ برای دریافت مالیات از خانه‌ها و باغ‌ویلاهای گران‌قیمت یا به‌اصطلاح لوکس در دستور کار قرار گرفت.

به‌تازگی آمارهای اقتصادی از گسترده شدن چتر مالیاتی در حوزه مسکن و صدور تعداد قابل‌توجهی برگه تشخیص مالیات برای خانه‌های لوکس و خانه‌های خالی حکایت دارد؛ این در حالی است که تا پیش از این باوجود معرفی چند صد هزار واحد مسکونی مشمول مالیات، تعداد بسیار اندکی از آنها مشمول واقعی مالیات شناخته می‌شدند.

بیش از ۸ سال از الزامی شدن شناسایی خانه‌های خالی و دریافت مالیات از آنها با هدف ساماندهی بازارهای مسکن و اجاره می‌گذرد و حدود ۲ سالی نیز از ورود خانه‌های لوکس به زیر چتر مالیات گذشته، اما تا پیش از این به دلایل مختلف نظیر فراهم نبودن زیرساخت و نبود بانک اطلاعاتی جامع یا کم‌کاری دستگاه‌های متولی شناسایی این واحدها و معرفی آنها به سازمان امور مالیاتی، در عمل اجرای این قوانین امکان‌پذیر نبود، اما حالا آن‌گونه که وزارت امور اقتصادی و دارایی اعلام کرده، اخذ مالیات برای خانه‌های مشمول این دو قانون گسترش یافته و حدود ۱۰۸هزار برگه تشخیص مالیاتی برای این دو حوزه صادر شده است. البته همچنان مالیات وصولی با آنچه باید باشد، فاصله بسیاری دارد و باید منتظر رفع و رجوع مشکلاتی بود که وصول مالیات را با مانع مواجه کرده است.

اخذ مالیات از خانه‌های لوکس عملی نیست

علیرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن در زمینه طرح مالیات بر خانه‌های لوکس به صمت گفت: این طرح در سال‌های گذشته نیز مطرح و پس از مدتی به حال خود رها شد؛ چراکه در عمل چنین موضوعاتی تنها روی کاغذ جواب می‌دهد و اجرای آن باتوجه به چالش‌هایی که در پیش‌روی بازار مسکن است، به‌طورکامل عملی نیست. اگر دولت طرحی را مطرح می‌کند، باید برای نظارت بر آن هم فکری بیندیشد. اینکه تنها صحبت از یک موضوعی شود، کاری از پیش برده نمی‌شود و حتی می‌تواند تاثیر معکوس نیز بر بازار مسکن بگذارد.

وی در ادامه افزود: این طرح تنها در صورتی موفقیت‌آمیز است که برای همه خانه‌های لوکس به یک اندازه اجرا شود و املاکی که متعلق به افراد و موسسات بانفوذ است، از این قاعده مستثنا نشود. در غیر این صورت، این طرح تنها دامن اشخاصی را می‌گیرد که هیچ تاثیری در بازار مسکن ندارند و تنها نقش یک قربانی را در این بازار ایفا می‌کنند.

ارتباط خانه‌های خالی با خانه‌های لوکس

سرحدی خاطرنشان کرد: در اصل، بیشتر خانه‌های خالی متعلق به لوکس‌نشینان یا سرمایه‌دارانی است که آن‌قدر قدرت دارند که مالیات خود را هم پرداخت نکنند، چراکه مردم عادی اگر خانه مازادی داشته باشند، آن را اجاره می‌دهند و از آن درآمدزایی می‌کنند؛ بنابراین فردی که از ثروت زیادی برخوردار است، خانه خود را به حال خود رها می‌کند.

از طرف دیگر، شکل سرمایه‌ای بازار مسکن و فاصله گرفتن از بازار مصرفی، باعث شده که است که محتکران مسکن و سودجویان با فکر سوداگری، دلالی و بازارسازی تعدادی ملک را خریداری و با آشوب در بازار، سعی در گران کردن خانه داشته باشند تا از این راه به درآمدهای هنگفت برسند. البته اهداف پولشویی نیز می‌تواند یکی از اهداف صاحبان خانه‌های لوکس و خالی باشد، زیرا این اشخاص به درآمدهای آلوده عادت کرده‌اند.

دولت با جدیت با مخلان بازار ملک برخورد کند

این تحلیلگر بازار ملکی عنوان کرد: در سال‌های گذشته، موضوع اخذ مالیات از خانه‌های لوکس جدی گرفته نشده است؛ چراکه بعضی بانک‌ها، خودروسازان و افراد ثروتمند در فرآیند دلالی و احتکار خودرو و مسکن دخیل بوده و جلوی تحقق این هدف را گرفته‌اند. دولت باید با جدیت این افراد را کنار بگذارد و مالیات بر خانه‌های خالی و لوکس را از دلالان بزرگ‌تر آغاز کند. اجرا و تحقق قوانینی همچون اخذ مالیات از خانه‌های لوکس روی واحدهای مسکونی نیازمند کنترل ریسک‌های سیستماتیک، حذف قیمت‌گذاری‌های دستوری و ایجاد زیرساخت و اقدامات مناسب در بازار سرمایه است.

وی در پایان گفت: در این شرایط، اتخاذ سیاست‌های مناسب برای افزایش بازدهی بازار مسکن، سرمایه‌ها را به‌سمت تولید هدایت می‌کند و از بی‌ثباتی و افزایش نرخ ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن جلوگیری خواهد کرد. مسلما در شرایط درست و حساب‌شده، مالیات بر خانه‌های لوکس می‌تواند تاثیرگذار باشد و در راستای عدالت اجتماعی قدم بردارد، به‌شرطی‌که نظارت کافی بر آن باشد و عادلانه اخذ شود.

اخذ مالیات بر خانه‌های خالی کارساز نیست

امیر حجتی‌نیک، کارشناس بازار مسکن، درباره موضوع مالیات بر خانه‌های لوکس به صمت گفت: دولت این موضوع را به‌عنوان یکی از راه‌های حل مشکل مسکن معرفی کرده است. این قانون می‌تواند در مسیر اجرای عدالت اجتماعی گام‌های موثری بردارد. مالیات بر خانه‌های لوکس می‌تواند یک ابزار مالیاتی مهم باشد که در تامین منابع مالی دولت و توازن سیستم مالیاتی استفاده می‌شود. این مالیات می‌تواند باعث کنترل قیمت‌های بازار مسکن و کاهش نابرابری در جامعه شود. همچنین، تعیین معافیت‌ها و استثناها برای برخی خانه‌های لوکس می‌تواند به تشویق سرمایه‌گذاری و ایجاد اشتغال در صنایع مرتبط کمک کند. وی بیان کرد: دولت مدعی است که خانه‌های بسیاری در ایران وجود دارد که همگی احتکار شده‌اند، اما واحدهای خالی عمدتا از نوع لوکس یا ویلا هستند؛بنابراین افرادی که از اجاره خانه خود صرف‌نظر می‌کنند، آن‌قدر سرمایه دارند که مالیات دولت را هم می‌پردازند، در نتیجه باز هم دولت به هدف خود برای ورود این خانه‌ها به بازار نخواهد رسید.

جای خالی خریداران مصرفی در بازار مسکن

این کارشناس تصریح کرد: درحال‌حاضر اگر بخواهیم به‌طورکلی صحبت کنیم، بازار مسکن در ایران به محلی برای خریدهای سرمایه‌گذاری تبدیل و کمابیش از خریداران مصرفی خالی‌ شده است. تعداد معاملات نیز این موضوع را تاحدودی تایید می‌کند که بازار در انحصار خریداران سرمایه‌ای است. متاسفانه در ایران برای خانه‌دار شدن، باتوجه به حداقل دستمزدهای کارگری و حقوق و مزایای کارمندی، زمان خرید خانه بسیار طولانی و خارج از تصور شده است و چنین مشکلاتی با اخذ مالیات از خانه‌های خالی میسر نمی‌شود.

حجتی‌نیک بیان کرد که در هیچ کشوری مالیات بر خانه‌های لوکس به‌عنوان درآمد مالیاتی در نظر گرفته نمی‌شود. برای حل مشکل مسکن، بهتر است که به‌اندازه نیاز جامعه، مسکن تولید کنیم و جلوی احتکار آن را بگیریم. ما در زمینه اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی نیز مشاهده کردیم که مردم از ثبت خانه‌های خالی خود در سامانه مرتبط به هیچ‌وجه استقبال نکرده‌اند و مدیران دستگاه‌های دولتی نیز نبود اطلاعات کافی برای اجرای اخذ مالیات از خانه‌های خالی را نداشتند، بنابراین بدون‌شک همان‌طور که آمارها نشان می‌دهد با این روال، ممکن است طرح اخذ مالیات از خانه‌های لوکس نیز با شکست روبه‌رو شود. این کارشناس معتقد است که دولت در این طرح نمی‌تواند به هدف خود یعنی حل مشکل مسکن برسد. در جهان امروز، دولت‌ها برای مداخله در بازار مسکن، به‌دنبال حمایت از سمت تقاضا هستند. اکنون محرز نبودن اطلاعات اقامتگاه‌ها، فاقد سند بودن بسیاری از املاک، نبود سامانه جامع و هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی دولت و نقص در زیرساخت‌های ارتباطی و اطلاعاتی لازم به‌عنوان مهم‌ترین مشکلات موجود در اخذ مالیات از خانه‌های لوکس است.

وی در پایان خاطرنشان کرد: یکی از مهم‌ترین دلایل جهش نرخ مسکن، سفته‌بازی و سوداگری در بازار زمین به‌عنوان گران‌ترین نهاده ساختمانی است، از این‌رو شاید اگر سیستم دریافت مالیات سالانه از زمین مشمول مالیات می‌شد، فرآیند تنظیم‌گری در بازار مسکن از بالادست این بازار بهتر کلید می‌خورد. در کل، مالیات بر خانه‌های لوکس ممکن است به‌عنوان یکی از راه‌حل‌های حل مشکل مسکن مطرح شود، اما برای حل این مشکل نیاز به راهکارهای جامع‌تری است که شامل توسعه مسکن مقرون به‌صرفه، ایجاد تسهیلات برای خرید مسکن، جلوگیری از احتکار مسکن، بهبود شرایط اقتصادی و اجرای قوانین مرتبط با مسکن است.

سخن پایانی

براساس گزارش‌ها، اخذ مالیات از خانه‌های خالی یکی از مهم‌ترین برنامه‌هایی است که به‌گفته بسیاری از کارشناسان، نقش بسیار موثری در حوزه کنترل بازار مسکن به‌ویژه کنترل بازار اجاره دارد، اما برای اجرایی شدن این طرح باید دولت به‌ویژه وزارت راه و شهرسازی ابزارهای لازم برای شناسایی خانه‌های خالی را به‌کار گیرد.

یکی از این ابزارها، راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان است که هنوز بعد از گذشت بیش از۳ سال دولت نتوانسته است، اطلاعات مالکان و مستاجران را به‌صورت‌کامل در این سامانه بارگذاری کند، اما پیش از این، در هیات‌دولت اعلام شده بود که اگر مالکان یا مستاجران اطلاعات خود را در سامانه املاک و اسکان بارگذاری نکنند، انجام برخی خدمات دولتی از جمله کارهای بانکی یا ثبت‌نام در مدارس امکان‌پذیر نخواهد بود، اما هم‌اکنون شاهد آن هستیم که هیچ‌کدام از آنها اجرایی نشده است. دریافت مالیات خانه‌های لوکس و باغ‌ویلاهای گران‌قیمت، یکی از روش‌های دریافت مالیات تنها از قشر ثروتمند بدون آسیب به اقشار ضعیف است، از این‌رو دریافت این مالیات برای سازمان از اهمیت زیادی برخوردار است.

این مسئله زنگ خطری برای اشخاصی است که برای پیشگیری از نابودی سرمایه ناچیز خود آن را به املاک تبدیل کرده‌اند. پیشنهاد ما برای حفظ سرمایه‌های شما، استفاده از مشاوره مالیاتی قبل از تبدیل سرمایه‌های‌تان است. بدین‌ترتیب از یک‌سو، مانع از نابودی حاصل دسترنج خود شده‌اید و از سوی دیگر، مالیات مضاعف پرداخت نخواهید کرد.