مردم به‌طورمعمول تحولات بازار ارز را نماگری از تورم آتی تلقی می‌کنند و در چنین مواقعی به خرید کالاهایی می‌پردازند که قابلیت محافظت از سرمایه آنها در برابر تورم را دارد. بر این اساس، نوسانات نرخ ارز که از مهر آغاز شد، تغییراتی در انتظارات تورمی به‌وجود آورد که به‌سوق یافتن سرمایه‌ها به‌سمت بازار مسکن انجامید و در آبان بروز پیدا کرد. بدیهی است، تا وقتی روند نرخ ارز و تورم افزایشی باشد، رشد نرخ در بازارهای موازی مثل طلا و مسکن نیز ادامه می‌یابد.

افزایش نرخ نهاده‌های ساختمانی باعث شده تا با یک رکود عجیب در ساخت‌وساز مواجه شویم. ما سالانه به ۸۰۰ هزار تا یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور نیاز داریم؛ در حالی‌ که تولید فعلی کمتر از نصف این تعداد است، البته پروانه‌هایی امسال صادر شده که بیشتر مربوط به طرح نهضت ملی مسکن است، اما این پروژه نیز در بخش‌هایی متوقف‌ شده است.

واحد نوساز در بازار مسکن به‌تدریج کمیاب شده است، در شرایط تورمی فعلی گاهی مشاهده می‌کنیم که برخی فروشندگان از فروش منصرف می‌شوند. این کمبود عرضه نیز به عاملی برای رشد قیمت‌ها تبدیل ‌شده است.

در بیش از یک سال گذشته، توجهات به تولید سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی معطوف شده بود، اما خروجی قابل‌توجهی دیده نشد. این سرخوردگی به تشدید تورم‌های بعدی انجامید. متقاضیان این پروژه تصمیم گرفتند دوباره به بازار مراجعه و با هر سطح توانی اقدام به خرید کنند.

بخش مسکن در ایران یکی از خصوصی‌ترین بخش‌های اقتصاد است، در حالی ‌که در کشورهای پیشرفته، این حوزه، یکی از دولتی‌ترین بخش‌ها محسوب می‌شود. تعیین‌کننده بودن بخش خصوصی در بازار مسکن ایران، منجر به این می‌شود که با هر دوره رکود، شاهد کاهش ساخت‌وساز باشیم و تبعات آن در چالش های زیادی را ایجاد کند. تبعات کاهش ساخت‌وساز به‌طبع در آینده خود را نشان می‌دهد. ممکن است تا 2 سال آینده، دوباره تحولی در فضای تقاضای بازار مسکن ایجاد شود و تعداد واحدهایی که امروز پروانه می‌گیرند، جوابگوی نیاز بازار نباشند.

برای ثبات نسبی بازار مسکن، می‌توان یک دلیل عمده عنوان کرد که تامین مسکن در استطاعت همه اقشار نیست، در نتیجه برخی گروه‌ها از این بازار خارج می‌شوند. در چنین شرایطی، نرخ اسمی مسکن افزایش می‌یابد،اما همپای تورم رشد نمی‌کند که به‌معنای کاهش تدریجی نرخ واقعی مسکن است.

نوع رفتاری که بازار مسکن دارد، بدین‌صورت است که بعد از یک دوره جهش، دچار چسبندگی نرخ می‌شود. طی تحولات سال ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰ ، نرخ مسکن به‌اندازه کافی افزایش‌ یافته که این مانع از رشد بیشترش می‌شود، اما کاهش اسمی هم پیدا نمی‌کند. از آذر سال ۱۳۹۶ که شروع فرآیند رشد بازار مسکن بود تا امروز، متوسط نرخ خانه در شهر تهران کمابیش ۱۰برابر شده و بازار ارز، مقداری کمتر از این عدد رشد داشته است، در واقع به‌اندازه‌ای که پول کاهش ارزش داشته، نرخ آپارتمان نیز افزایش‌ یافته و نرخ دلاری مسکن به‌اندازه نرخ دلاری آذر ۱۳۹۶ است.

در آبان ۱۴۰۱ ۸۰۰۰ معامله در شهر انجام ‌شده است. مقایسه این عدد با 2 سال اخیر مشخص می‌کند که تعداد معاملات چندان پایین نیست. ما در برخی ماه‌ها ۲۵۰۰ معامله نیز داشته‌ایم و رقم ۸۰۰۰ واحد ، عدد معنی‌داری است که گسیل برخی سرمایه‌های جامعه به بازار ملک را نشان می‌دهد.

مهم‌ترین راهکارهای تثبیت بازار مسکن، کنترل تورم عمومی و افزایش ساخت‌وساز است. در خارج از بخش مسکن به‌طورحتم باید تورم و رشد نرخ ارز مهار شود. در بخش درونی مسکن نیز راهی جز تولید وجود ندارد. این تولید باید در تناسب با تقاضا قرار گیرد که در حال‌ حاضر بخش عمده‌ای از تقاضا برای واحدهای کوچک‌متراژ متمرکز شده است.