بررسی آخرین وضعیت بازار اجاره مسکن حاکی از تشکیل صف طولانی تقاضا پشت‌درهای این بازار است. میزان تقاضا در بازار مسکن به‌مراتب بیشتر از عرضه برآورد شده؛ موضوعی که در نهایت منجر به افزایش تورم در بخش اجاره‌بها شده است، طوری که در ماه‌های جاری تورم بازار اجاره از تمامی تورم‌های دیگر در بازارهای مختلف پیشی گرفته است. این در حالی است که کارشناسان حوزه مسکن پیش‌تر درباره عواقب بر هم خوردن تعادل و تناسب در این بازار هشدار داده بودند. کارشناسان معتقدند تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار اجاره متعادل نباشد، انتظار نمی‌رود که وضعیت بازار به‌سوی تعادل حرکت کند.

براساس گزارش‌های رسمی منتشرشده، طی ماه‌های مرداد، شهریور و مهر ۱۴۰۱، تورم اجاره همواره با اختلاف، از تورم سایر کالاها و خدمات سبقت گرفته است. در حالی که طی سال گذشته، تورم اجاره فقط یک‌بار آن هم در دی‌ ۱۴۰۰ از تورم دیگر کالاها و خدمات پیشی گرفته بود، اما امسال، طی ۳ ماه گذشته، شاهد رخ‌داد این اتفاق هستیم.

اجاره‌بهای مسکن در مدار صعود

متوسط اجاره‌بها در شهر تهران طی یک ماه گذشته ۴.۶ درصد افزایش داشت که از دلایل اصلی آن می‌توان به رکود در بخش فروش، افزایش سطح عمومی نرخ کالاها و انتقال فشار تورمی از نرخ مسکن به بخش اجاره اشاره کرد.

اگرچه بازار مسکن در بخش خریدوفروش به‌ثبات رسیده، اما وضعیت حوزه رهن و اجاره متفاوت از بخش خریدوفروش است. تنها در یک ماه گذشته، اجاره‌بها در شهر تهران افزایش داشته که رشد بیش از ۴ برابری را در مقایسه با میزان افزایش نرخ مسکن به‌ثبت رساند. شاخص رشد سالانه کرایه مسکن نیز در پایتخت ۴۱ درصد و در کل مناطق شهری کشور حدود ۴۷ درصد بود.

این در حالی است که تورم نقطه به نقطه مسکن در تهران، طبق شاخص بانک مرکزی ۳۶.۳ درصد و در کل کشور (مطابق گزارش مرکز آمار) ۳۲.۶ درصد بود. تورم ماهانه در هر ۲ شاخص فروش مسکن و اجاره‌بها در کل کشور نیز، ۳.۵ درصد به‌ثبت رسید. با فروکش کردن انتظارات کاهشی در حوزه فروش، افزایش نرخ خانه در آخرین ماه از نیمه اول سال به پایین‌ترین سطح خود از فروردین تا کنون رسید و افزایش ماهانه ۱.۱ درصد را به‌ثبت رساند.

باتوجه به نوسانات نرخ در محله‌های مختلف و رشد اندک بازار در شهریور، به‌نوعی بازار در بخش خریدوفروش، به ثبات کامل رسیده است.

 طبق اعلام بانک مرکزی، شهریور امسال رشد ماهانه و سالانه نرخ مسکن در تهران به‌ترتیب ۱.۱ و ۳۶.۳ درصد بود.

آمار و ارقام نشان می‌دهد که باوجود ثبات نسبی نرخ مسکن در شهر تهران، بازار اجاره در پایتخت و کل کشور تا حدودی ملتهب است. عواملی همچون تورم عمومی (۴۲ درصد)، میزان افزایش دستمزد (۵۷ درصد)، جبران عقب‌ماندگی بازار اجاره نسبت به نرخ مسکن، پر شدن ظرفیت بازار ملک، رکود معاملات، انتقال انتظارات تورمی از بخش خرید‌وفروش به‌سمت بازار اجاره و کاهش بازدهی بازارهای رقیب مسکن از دلایل رشد اجاره‌بها ارزیابی می‌شود. صمت در این گزارش، علت افزایش بی‌رویه نرخ اجاره‌بهای مسکن را بررسی کرده است.

چرا  اجاره‌بها در تهران رشد کرد؟

عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن در واکنش به افزایش نرخ اجاره‌بها در پاییز امسال به صمت گفت: علت اصلی افزایش قیمت‌ها این است که مردم دیگر همانند گذشته قدرت خرید ملک را ندارند و حتی ممکن است عده‌ای به‌دلیل مشکلات اقتصادی خانه‌های خود را فروخته و به‌ناچار به‌سمت بازار اجاره‌بها آمده باشند و همین امر بازار متقاضیان اجاره ملک را افزایش می‌دهد.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اینکه نرخ اجاره‌بها در شهر تهران طی یک ماه گذشته، ۴.۶ درصد افزایش داشته، می‌تواند به‌دلیل افزایش مهاجرت به این شهر هم باشد، البته این موضوع قابل‌پیش‌بینی هم بود که پس از پایان یافتن پاندمی کرونا و به‌سبب از بین رفتن برخی مشاغل در شهرهای کوچک‌تر دوباره میل مهاجرت به‌سمت پایتخت بیشتر از قبل شود. به‌طورمسلم افراد تازه‌وارد به تهران، در ابتدا به‌دنبال اجاره مسکن هستند، چرا که بسیاری از آنها توان خرید خانه را ندارند و این فرآیندی است که در ۲ تا ۳ سال قبل به‌دلیل وجود کرونا کمتر شاهد آن بوده‌ایم.

۷۰ درصد مشاغل و صنایع به ساخت‌وساز مرتبط هستند

اکبرپور خاطرنشان کرد: اصولا عوامل گوناگونی در اقتصاد کشورها تاثیرگذار و یکی از عوامل اساسی در این بخش هم ساخت‌وساز مسکن است، در کل دنیا، ۷۰ درصد مشاغل و صنایع به‌نوعی به ساخت‌وساز مرتبط هستند و این موضوع در کشورهای جهان سوم پررنگ‌تر است.

 این کارشناس مسکن با بیان اینکه میزان ساخت‌وسازها در تهران به‌تنهایی ۳۰ تا ۴۰ درصد از کل ساخت‌وسازها در کشور را دربرمی‌گیرد، به صمت گفت: مهندسان عضو سازمان نظام مهندسی در استان تهران نیز بیش از نصف مهندسان دارای پروانه اشتغال در کل کشور هستند و بیشتر خریدوفروش‌های املاک و خودروهای لوکس هم در تهران انجام می‌گیرد و هرگونه تغییر و تحولی در پایتخت، منجر به مهاجرت بیشتر به این کلانشهر خواهد شد.

 اکبرپور ادامه داد: البته صنایع گوناگونی در تهران و اطراف آن فعالیت دارند که قاعدتا نیازمند نیروی کار هم هستند و عموما هم افرادی را می‌پذیرند که دارای تجارب و مدارک قابل‌قبولی باشند و این افراد هم در بدو ورود، نیازمند مسکن هستند که بیشتراین افراد، به‌سمت بازار اجاره حرکت می‌کنند.

متقاضی اجاره مسکن در ماه‌های سرد سال کمتر است

این کارشناس مسکن درباره وضعیت بازار اجاره‌بها در نیمه دوم سال ۱۴۰۱ نیز تصریح کرد: به‌طورمسلم هر آنچه اتفاق بیفتد، براساس نرخ تورم خواهد بود، اما آنچه همه‌ساله رخ می‌دهد، این است که عموما از مهر تا بهمن، شاهد افزایش آنچنانی در حوزه مسکن نبوده‌ایم. البته این ثبات قیمتی در ماه‌های پایانی سال به عوامل مختلف دیگری نیز برمی‌گردد و نمی‌توان تاثیر شرایط اقتصادی و شرایط سیاسی را نیز نادیده گرفت.

چرا مالکان از افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها شانه خالی می‌کنند؟

این کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: به‌طورمعمول دارندگان مسکن سعی دارند خود را از آثار بد تورمی حفظ کنند و با تورم پیش روند و در شرایطی که واقعیت تورمی در کشور ۶۰ درصد است، رشد ۲۵ درصدی اجاره‌بها را نخواهند پذیرفت، چرا که به‌دلیل استهلاک ملک، این خواسته دولت باعث متضرر شدن صاحب ملک می‌شود.

اکبرپور تصریح کرد: یکی از مواردی که فراموش‌شده مانده و نمایندگان مجلس و مسئولان دولتی هم برای آن کاری نکرده‌اند، این است که دولت راهکارهای تشویقی برای موجران در نظر نمی‌گیرد. این در حالی است که سیاست‌های دولت می‌توانست به‌سمت ایجاد معافیت‌های مالیاتی در بخش اجاره‌بها و عدم‌اخذ عوارض شهرداری سالانه از صاحبان املاک پیش برود و این افراد را برای افزایش ۲۵ درصدی نرخ اجاره‌بها تشویق کند.

راهکار اساسی برای کنترل بازار اجاره

محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن درباره راهکار اساسی برای کنترل بازار اجاره‌بها، به صمت می‌گوید: از زمانی که ساخت‌وساز در شهرها به‌لحاظ معماری به‌اشباع رسید، این موضوع با افزایش قیمت‌ها و بالا رفتن تورم همراه شد، در سوی مقابل، درآمد خانوارها با کاهش شدیدی روبه‌رو و همین موضوع موجب شد که در بحث مسکن، مشکلات زیادی برای مردم ایجاد شود.

وی افزود: تا زمانی که دولت علت‌های اصلی این موضوع یعنی کنترل شاخص‌های اقتصاد کلان را در دستور کار خود قرار ندهد، راه‌حل‌هایی که در شرایط عادی بهترین گزینه‌ها برای کنترل بازار باشند، جواب نخواهند داد و بازار سروسامان نخواهد گرفت. دولت برای کنترل بازار مسکن باید، وضعیت اقتصاد کلان را درست کند. تا زمانی که این مسئله انجام نشود، راهکارهایی که برای مدیریت و تعادل در بازار به‌کار گرفته می‌شود، به‌هیچ عنوان جوابگو نخواهد بود.

راهکار کنترل بازار اجاره مسکن چیست؟

اولاد بااشاره به اینکه افزایش تورم بخش اجاره یک دلیل بزرگ دارد، اظهار کرد: طی چند سال اخیر با افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن، خرید خانه برای بسیاری از مردم تبدیل به یک رویا شده است، بنابراین در بخش اجاره‌بها شاهد انفجار تقاضا هستیم. این موضوع به‌دلیل تراز نبودن تقاضا و عرضه در بازار موجبات افزایش بیش از پیش اجاره را در بازار فراهم کرده است.

وی افزود: براساس آمارهای رسمی میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با کاهش شدیدی روبه‌رو بوده که این موضوع دلایل فراوانی دارد. یکی از آنها نبود امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است. همچنین، افزایش بسیار زیاد نرخ مسکن باعث شده که بسیاری از اقشار جامعه از گردونه کسانی که شانس خرید خانه را دارا هستند، خارج شوند. همین موضوع نیز انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است.

حباب نرخ مسکن از نسبت نرخ میانگین هر مترمربع واحد مسکونی به میانگین اجاره بهای یک‌سال آپارتمان به‌دست می‌آید. براساس نسبت‌های فعلی، عدد به‌دست آمده بالای ۳۳ است که از سقف همیشگی نرخ به اجاره خیلی بیشتر است.

وی در پایان گفت: بازار مسکن یک بازار همگن نیست، بنابراین نرخ واحدهای مسکونی در مناطق و محله‌های مختلف شهر با هم تفاوت اساسی دارد. همچنین، در هر ماه بسته به اینکه خریداران در کدام مناطق بیشترین خرید و در کدام کمترین خرید را انجام داده‌اند، نرخ میانگین به‌شکل قابل‌توجهی تغییر می‌کند. در نتیجه، نمی‌توان با حاصل نسبت میانگین نرخ به میانگین اجاره، نسخه واحدی درباره حبابی بودن یا نبودن نرخ مسکن پیچید.

سخن پایانی

دولت سیزدهم برای کنترل بازار اجاره علاوه بر افزایش سقف تسهیلات، تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، بسته کنترل بازار مسکن را در ۳ بخش تدوین کرده است که در جلسه سران قوا برای راهکارهای کوتاه‌مدت آن تصمیم گیری شد. بدیهی است همگام با سایر خدمات عرضه‌شده در مجموعه اقتصاد و در شرایط تورمی، بازار اجاره مسکن نیز با افزایش نرخ مواجه شود. به‌علاوه، اجاره‌بهای دریافتی نسبتی از نرخ ملک مورداجاره است و اثر افزایش نرخ مسکن به‌عنوان یک دارایی روی اجاره‌بها با وقفه ظاهر خواهد شد.

بر همین اساس و به‌طورکلی مهم‌ترین عوامل موثر بر اجاره‌بهای مسکن شامل نقدینگی و تورم عمومی، قدرت خرید خانوار، کشش‌پذیری اجاره‌بها، تاثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره، ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره‌ای متناسب با تمکن مالی دهک‌های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره‌ای و نرخ سود سپرده‌های بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن است.