برخی معتقدند مسئله اصلی این است که هرچه ارزش قرارداد بیشتر شود، درآمد املاکی‌ها افزایش می‌یابد، به‌طوری که یک میلیون تومان در جابه‌جایی نرخ هر متر خانه، صدها میلیون تومان را به جیب مشاوران املاک سرازیر می‌کند. درهمین حال بارها شنیده شده که دریافت کمیسیون از معاملات خریدوفروش مسکن توسط برخی مشاوران املاک به‌صورت دلخواه تعیین و در سایه نبود نظارت، این تعرفه تا ۶ برابر رقم اعلامی نیز از طرفین دریافت می‌شود.از سویی دیگر قانونی نانوشته در میان برخی مشاوران املاک وجود دارد که در آن نحوه قیمت‌گذاری در چارچوب خاصی انجام می‌گیرد و اصولا به مصوبه تعیین حق کمیسیون توجهی نمی‌شود. نمونه این بی‌توجهی را می‌توان در مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها مشاهده کرد که در آن کارشناسان املاک با حمایت از مالکان، راه‌های دور زدن این مصوبه را آموزش می‌دهند. مطابق قانون، هزینه کمیسیون مشاوران املاک در خریدوفروش، دریافت ۰.۵ درصد کارمزد از طرفین است؛ اما قانون و قاعده تنها روی کاغذ مانده و در عمل، نرخ‌های دیگری از خریدار و فروشنده دریافت می‌شود. این موضوع حتی صدای مجلسی‌ها را نیز درآورده است.

نقش مخرب مشاوران املاک در رشد نرخ مسکن

نقش مشاوران املاک در نابسامانی بازار مسکن به‌شکل معمول نادیده گرفته می‌شود، در حالی که آمارهای رسمی و مشاهدات میدانی از نقش مخرب بسیاری از آنها در رشد نرخ مسکن حکایت دارند و ورود این بنگاه‌ها به‌عنوان خریدار مسکن و فروش به قیمت‌های بالا، علت اصلی رشد قارچ‌گونه آنها در سال‌های اخیر است.بازار مسکن در ایران طی سال‌های اخیر یکی از متلاطم‌ترین بازارهای کشور بوده است. جهش چندباره نرخ ملک طی سال‌های اخیر را شاید بتوان بی‌سابقه‌ترین التهاب در این بازار دانست، به‌طوری که تنها به‌عنوان نمونه، میانگین نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران که کمتر از ۵ میلیون تومان در سال ۹۵ بود، به بیش از ۵۵ میلیون تومان در روزهای پایانی سال ۱۴۰۱ رسیده است.جهش چندبرابری نرخ مسکن در کشور، در عمل خرید خانه را برای اکثریت متقاضیان غیرممکن کرده است. بررسی آمار رشد نرخ در بازارهای مختلف کشور نشان می‌دهد، رشد قیمت‌ها در بازار مسکن حتی از بازار طلا نیز بیشتر و حتی چندبرابر رشد نرخ ارز طی دهه‌های اخیر بوده است.

دلایل متعدد و متنوعی برای رشد پرشتاب نرخ زمین و مسکن در ایران از عوامل زمینه‌ای تورم یعنی رشد مولفه‌های پولی گرفته تا پیشی گرفتن تقاضا از عرضه به‌ویژه طی سال‌های اخیر ذکر شده است. با این حال، به‌شکل عمومی نقش تقاضای غیرمصرفی و سرمایه‌گذاری در بررسی دلایل رشد نرخ مسکن نادیده گرفته می‌شود.نقش مخرب بسیاری از بنگاه‌های معاملات ملکی در بازار مسکن و دامن زدن به رشد بیشتر قیمت‌ها را می‌توان از آمارهای رسمی گرفته تا مشاهدات میدانی به‌وضوح مشاهده کرد. آگهی‌های مسکن متعدد این بنگاه در سایت‌های آگهی اینترنتی با عنوان «مناسب سرمایه‌گذاری»، مصداق معروفی است که بیشتر مردم با آن آشنا هستند.

دخالت املاکی‌ها، دلیل افزایش نرخ نیست

سعید لطفی، عضو هیات‌مدیره اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، پیرامون تاثیر دلالی غیرمجاز املاکی‌ها بر افزایش نرخ مسکن به صمت گفت: افزایش و دخالت املاکی‌ها دلیل افزایش نرخ مسکن نیست، نرخ مسکن متاثر از عرضه و تقاضا و در حال‌ حاضر نوسان دلار یکی از دلایل مشخص در افزایش نرخ مسکن است. با نوسانات به‌وجودآمده ارز، فروشندگان در فروش به مشکل خورده‌اند؛ این مورد یکی از عوامل کمبود عرضه در بازار است که باعث گرانی می‌شود.

رشد قارچ‌گونه املاکی‌ها خانه را گران کرد؟

لطفی خاطرنشان کرد: افزایش واحدهای صنفی فاقد پروانه کسب عامل گرانی نیستند، اما وجود آنها در بازار مسکن بی‌تاثیر هم نیست. دولت باید این واحدهای غیرمجاز را که اتحادیه و اداره اماکن شناسایی می‌کنند، پلمب کند. اصلی‌ترین عامل گرانی مسکن، برابر نبودن عرضه و تقاضا است.

 به‌طورمثال، خودرو گران شده است و نمی‌توانیم ادعا کنیم که نمایشگاه‌ها و بنگاه‌ها، خودرو را گران کرده‌اند،بنابراین در بازار مسکن هم به همین صورت است و بنگاه‌های املاک به‌تنهایی عامل گرانی نیستند.

عضو هیات‌مدیره اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در رابطه با رکود و گرانی مسکن خاطرنشان کرد: مشکل ما این است که به‌دنبال آدرس اشتباه برای گرانی‌ها می‌رویم؛ یکی از عوامل گرانی‌ها، عدم عرضه در بازار مسکن و گران شدن مصالح ساختمانی است. میلگرد، چند هفته گذشته ۱۶ هزار تومان بود، اما در حال‌ حاضر بیش از ۲۰ هزار تومان خریداری می‌شود که در بازار مسکن بی‌تاثیر نیست. این گرانی‌ها دیگر بر گردن مشاوران املاک نیست، بلکه نشانه نبود نظارت دولت بر نهادهای ساختمانی است.

لطفی اظهار کرد: زمانی که ما از پس تولید مسکن برنیاییم، مشخص است که به‌سمت گرانی مسکن هم می‌رویم. ما باید دنبال راه چاره برای این بازار باشیم، نه مسکنی که برای زمان کوتاهی درد را خاموش کند. اگر تمام مشاوران املاک تعطیل شوند،آیا نرخ مسکن کاهش می‌یابد؟ جواب به‌طورمشخص خیر است.

وی افزود: اگر آقای رئیسی وعده خود را محقق و سالی یک میلیون مسکن تولید می‌کرد، مشکلات بازار مسکن کمی آرام می‌گرفت. ما هنوز امیدواریم تولید مسکن از طرف دولت انجام شود که اگر این امر محقق شود، نرخ ملک در سال آینده کنترل می‌شود، در غیر این صورت، سال سختی برای بازار مسکن پیش‌بینی می‌شود و بازار به‌سمت گرانی بیشتر پیش می‌رود.قیمت مسکن با کاهش نرخ کمیسیون املاک کنترل نمی‌شود. قیمت‌ها زمانی به‌تعادل می‌رسند که عرضه مسکن متناسب با تقاضا رشد کند و بر نهادهای ساختمانی نظارت وجود داشته باشد و تسهیلات بانکی به خود سازنده‌ها داده شود.

عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک در پایان به صمت گفت: متاسفانه وزارت راه و شهرسازی در دولت قبلی هیچ اقدام موثری برای ساخت‌وساز در کشور انجام نداد و تولید مسکن یک رکود بی‌سابقه را تجربه کرد و با رشد تقاضا، شاهد بر هم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضا در این بازار حیاتی شدیم. اگر بخواهیم نقشی برای مشاوران املاک در گرانی مسکن قائل باشیم، این نقش بسیار کمرنگ و ناچیز است و اینکه بگوییم مشاوران املاک باعث گرانی مسکن هستند، کاملا ناعادلانه است.

پشت‌پرده معاملات ملک

فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن به صمت گفت: سوداگری و واسطه‌گری ملک در ایران جزو کارهای پرسود و بی‌دردسر در سال‌های اخیر بوده است، در نتیجه بنگاه‌های املاک تنها به‌خاطر ارتباط بین خریداران و فروشندگان، حق‌الزحمه زیادی به جیب می‌زنند و تنها به‌دلیل اینکه کمیسیون بیشتری از طرفین دریافت کنند، تمایل زیادی برای افزایش غیرواقعی قیمت‌ها دارند، هرچند این موضوع را قبول ندارند و در گرانی ملک، هیچ نقشی برای خود قائل نیستند.

وی در ادامه افزود: البته باید این نکته را در نظر داشت که برخی مشاوران املاک فقط در ظاهر از راه واسطه‌گری قانونی اقدام به درآمدزایی می‌کنند، اما در باطن، با هدف کسب سودهای غیرمتعارف، املاک خوش‌نرخ و زیرنرخ را از مشتری‌هایی که نیاز مالی دارند، خریداری می‌کنند و طی چند مرحله معامله صوری، در دور آخر، به مصرف‌کننده واقعی می‌فروشند، اما تا زمانی که نرخ را چندبرابر نکرده‌اند، اجازه فروش فایل به مصرف‌کننده واقعی را نمی‌دهند.

ترفند دلالان برای گرانی ملک

این کارشناس خاطرنشان کرد: همین ترفند دلالان باعث ادامه‌دار شدن افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن شده است، در حالی که بارها شاهد آن بوده‌ایم که با هر نوسان قیمتی،بلافاصله بازار سیاهی به‌وجود می‌آید یا عده‌ای روی قیمت‌ها موج‌سواری می‌کنند و هربار هم، ‌نهادهای نظارتی و متولی با قاطعیت اعلام می‌کنند که دست دلالان و واسطه‌گران را کوتاه خواهند کرد و اجازه فعالیت به آنها را نمی‌دهند، اما به این دلیل که از اساس قانون موجود درباره برخورد با واسطه‌گری به‌اجرا نمی‌رسد، عده‌ای به‌دنبال بر هم زدن فضای اقتصادی هستند یا اینکه مجازات این افراد که مخل فضای اقتصادی و امنیت روانی جامعه هستند، بسیار سبک است.

وی در پایان گفت: کنترل کردن چگونگی فعالیت تمامی بنگاه‌های معاملات ملکی و کوتاه کردن دست دلالان مسکن از روند خریدوفروش خانه در سراسر ایران می‌تواند یکی از راهکارهای مهم در کنترل نرخ تمام‌شده مسکن و حتی کاهش نرخ آن باشد. امروزه با شتاب گرفتن خدمات دولت الکترونیک و راه افتادن استارت‌آپ‌های فراوان در حوزه خریدوفروش مسکن و ملک، حتی اگر دولت هم هیچ اقدامی نکند، خواه‌ناخواه به‌مرور دست دلالان مسکن از حوزه خریدوفروش خانه کوتاه و این فرصتی خواهد شد تا نرخ مسکن در هر موعد، براساس نظریات کارشناسان حرفه‌ای و خبره تعیین و در سامانه‌های الکترونیکی به اطلاع خریداران و فروشندگان رسانده شود تا معاملات خودجوش در استارت‌آپ‌های خصوصی و سامانه‌های کنترل‌شده دولتی براساس قیمت‌های واقعی انجام گیرد که امید است، این موضوع از سوی متولیان مسکن و شهرسازی جدی گرفته شود.

سخن پایانی

یکی از نکات عجیب بازار مسکن، رشد تصاعدی تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی باوجود کاهش شدید قدرت خرید مردم و در نتیجه تعداد معاملات املاک است. رشد ۴۰ برابری تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی ثبت‌شده طی ۳۰ سال گذشته باوجود افت محسوس قدرت خرید مسکن مردم، معمای چگونگی ادامه حیات اقتصادی این بنگاه‌ها را در ذهن ایجاد می‌کند. این معما البته با نگاهی به بازار مسکن و وضع فعالیت بنگاهداران در این بازار به‌سادگی حل می‌شود.

ورود مستقیم بنگاهداران به بازار در نقش دلال با هدف کسب سودهای کلان، مهم‌ترین انگیزه آنها برای فعالیت در حرفه مشاور املاک و البته تنها دلیل رشد برق‌آسای این بنگاه‌ها در سال‌های اخیر است. صرف‌نظر از معدود بنگاهدارانی که خود را آلوده به سفته‌بازی و نرخ‌سازی‌های کاذب نمی‌کنند و عموما افرادی باسابقه در این حرفه‌ هستند، اکنون بخش قابل‌توجهی از بنگاهداران نقش دلال در بازار مسکن را برعهده گرفته‌اند.یکی از جذاب‌ترین مزیت‌های ورود دلالان به بازار مسکن، سوءاستفاده از رانت اطلاعات خریدوفروش واحدهای مسکونی است. در واقع، این افراد با افتتاح بنگاه معاملات ملکی و تبدیل شدن به محل رجوع خریداران و به‌ویژه فروشندگان مسکن، از آگهی‌های تجمیع‌شده در بنگاه سوءاستفاده و اقدام به خرید واحدهایی می‌کنند که ظرفیت رشد نرخ بیشتری دارند و سپس همین واحدها را با قیمتی بالاتر به‌فروش می‌رسانند. در واقع، هدف این دلالان از فعالیت به‌عنوان مشاور املاک، اولویت یافتن در خرید واحدهای ارزان‌تر و رسیدن به سود کلان از فروش همین واحدها به خریداران است. در چنین شرایطی، فروشندگان و خریداران مسکن به طعمه‌های دلالان برای کسب سود تبدیل می‌شوند.

اهمال مدیران سایت‌های آگهی اینترنتی در ثبت هویت انتشاردهندگان آگهی و استفاده از این پایگاه داده برای شناسایی دلالان، فضا را برای جولان این سوداگران و التهاب هرچه بیشتر بازار مسکن فراهم کرده و از همین‌رو لازم است نهادهای متولی در همکاری سایت‌های ثبت آگهی اینترنتی، نسبت به پالایش بازار مسکن از حضور دلالان اقدام کنند تا مردم بیش از این در تامین سرپناه دچار مشکل نشوند.