اکنون طبق آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار کشور، میانگین هر مترمربع خانه در تهران حدود ۴۵ میلیون تومان است. فرصت ازدست‌رفته برای متقاضیان خرید مسکن در کنار طمع سرمایه‌داران برای خرید و احتکار واحدهای مسکونی، تناقض بی‌رحمانه‌ای در این بازار حیاتی به‌وجود آورده است. در این‌ بین، وعده‌های مسکنی دولت سیزدهم برای کاهش تنش‌های بازار، سروصدای زیادی به پا کرد. برخی معتقدند با گذشت یک‌ سال از عمر دولت، چشم‌انداز مثبتی برای مردم ظاهر نشده و همچنان گره بازار مسکن، کور مانده است.

خانه‌های نقلی روی بورس

در شرایط فعلی با توجه به گرانی مسکن، مردم برای خانه‌دار شدن به سراغ واحدهای قدیمی‌تر می‌روند یا خانه‌های کوچک متراژ را برای خرید انتخاب می‌کنند. بررسی گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد در خرداد امسال، ۱۳ هزار و ۸۷۴  مورد معامله مسکن در شهر تهران ثبت‌ شده که نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۱۷۱.۹ درصد رشد داشته است. در معاملات مسکن امسال، واحدهای تا ۵ سال با ۳۰.۱ درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده است.  در خرداد سال گذشته، سهم واحدهای تا ۵ سال از کل معاملات مسکن شهر تهران، ۳۵.۸ درصد بوده که ۵.۷ درصد کمتر از ماه مشابه امسال است. در گروه واحدهای ۶ تا ۱۰ سال، رشد ۱۲۳.۶ درصد، در واحدهای ۱۱ تا ۱۵ سال ۲۱۶.۷ درصد و در واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال، معاملات ۱۶۸ درصد افزایش یافته است. به عبارت دیگر، تقاضا برای این واحدها به‌واسطه تورم‌های سنگین بخش مسکن رشد داشته است.

منتظر ارزانی خانه باشیم؟

مهدی روانشادنیا، کارشناس مسکن با بیان اینکه در حال ‌حاضر بستر اقتصادی نامناسب باعث رشد تورم در کشور و افزایش روزافزون نرخ مسکن شده، گفت: در این شرایط می‌توان گفت با کاهش ارزش پول ملی، التهاب بازار مسکن بیشتر از گذشته احساس می‌شود.  این کارشناس مسکن در گفت‌وگو با گسترش‌نیوز افزود: راه‌حل بلندمدت و اصولی اصلاح بازار مسکن، تولید متناسب با نیاز است؛ یعنی الگوی ساختی که متناسب با تقاضا باشد. این در حالی است که در این ‌بین انطباقی نداریم. این موضوع در صورت اجرا، اقدامی است که می‌تواند به آرامش بازار مسکن در آینده کمک کند. روانشادنیا در ادامه گفت: در کوتاه‌مدت، ساخت یک ‌میلیون واحد مسکونی در کشور، کار بسیار پیچیده‌ای است که بخشی از این موضوع، تابع تسریع فعالیت‌ها، اصلاح کسب‌وکار و مجوزها و به طبع بهبود شرایط اقتصادی کشور است و  بخشی هم به سیاست‌گذاری در فناوری‌های جدید ساخت‌وساز و استفاده از توان فنی‌مهندسی کشور برمی‌گردد. وی اظهار کرد: بسیاری از کارشناسان، تقاضای مسکن را سالانه بین ۸۰۰ هزار تا یک ‌میلیون واحد می‌دانند و این در حالی است که تولید کنونی، کمتر از ۵۰۰ هزار واحد شهری و روستایی است و همین امر، بازار را مستعد التهاب می‌کند که این امر باید موردتوجه قرار بگیرد.

تورم عامل اصلی گرانی مسکن

این کارشناس مسکن گفت: قیمت هر مترمربع مسکن در حال نزدیک شدن به مرز ۴۵ میلیون تومان بوده و بسیاری معتقدند بستر اقتصادی نامناسب باعث رشد تورم در کشور و افزایش روزافزون نرخ مسکن شده است. در این شرایط، می‌توان گفت با کاهش ارزش پول ملی، التهاب بازار مسکن بیشتر از پیش احساس می‌شود و امید برای خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد، کمرنگ شده است.

 روانشادنیا اظهار کرد: متاسفانه تورم عمومی به‌قدری بالاست که افزایش نرخ مسکن به تبعیت از آن را نمی‌توان غیرعادی دانست. حتی رشد نرخ خانه مقداری با سطح عمومی قیمت‌ها فاصله دارد. به‌گفته بسیاری از تحلیلگران بازار مسکن، این شرایط در واقع افزایش نرخ واقعی مسکن نیست، بلکه رشد نرخ اسمی، ناشی از تورمی است که در همه سطوح به‌دلیل کاهش ارزش پول ملی، اتفاق افتاده است. وی یادآور شد: اتفاقی که در بازار مسکن همیشه تکرار می‌شود، رابطه مستقیم افزایش تعداد معاملات مسکن با گرانی‌هاست، زیرا به متقاضیان برای حفظ ارزش پول و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، سیگنال مثبت می‌دهد.

تاثیر تقاضا بر تعداد معاملات

روانشادنیا اظهار کرد: به‌دلیل رشد نرخ نهاده‌های ساختمانی در 3، 4 سال گذشته، اوضاع تولید مسکن چندان مناسب نیست، اما تجربه نشان داده تقاضا، اثر سریع‌تری بر تعداد معاملات و سطح قیمت‌ها در بازار ملک دارد. به‌علاوه اینکه تاثیر رکود ساخت‌وساز بر بازار مسکن در میان‌مدت و بلندمدت مشخص می‌شود؛ بنابراین اگر افق نگاه را سال ۱۴۰۱ قرار دهیم، می‌شود گفت موضوع نرخ ارز و شرایط کلی اقتصاد می‌تواند سمت‌وسوی بازار ملک را تعیین کند. وی خاطرنشان کرد: اکنون برای بازار مسکن، تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری وجود دارد. افرادی که نگاه مصرفی به خرید خانه داشتند، با امید به تثبیت قیمت‌ها، خرید خود را به تاخیر انداختند که این اتفاق رخ نداد. افرادی هم که نگاه سرمایه‌ای به این بازار دارند، با گران‌تر شدن خانه، برای کسب سود بیشتر، اقدام به خرید خانه می‌کنند. این کارشناس گفت: با توجه به این موضوع که افزایش نرخ دلار، یکی از اصلی‌ترین عوامل گرانی مسکن در کشور است، امید می‌رود با توافق برجام و تاثیری که این موضوع بر نرخ ارز می‌گذارد، شاهد کاهش قیمت‌ها در این بازار پر تقاضا باشیم.

عوامل آشفتگی بازار

از سوی دیگر، با سوداگری و دلالی‌های عده‌ای سودجو، رفته‌رفته بازار مسکن از حالت مصرفی خارج شد و شکل سرمایه‌ای به خود گرفت و افراد برای حفظ سرمایه‌های خود اقدام به خرید مسکن کردند و باعث گرانی در این بازار شدند، چراکه سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی بازار مسکن، ریسک بالایی دارد. به‌عنوان مثال، ممکن است نرخ ارز یا طلا در بازه زمانی کوتاه، نوسان قابل‌توجهی داشته باشد، اما دامنه نوسان قیمت مسکن بسیار کم و با شیب ملایم است. اکنون آمارهای متفاوتی از مرکز آمار، بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی منتشر می‌شود که گاها تفاوت‌های چشمگیری با هم دارند. این آمارهای گیج‌کننده باعث برهم خوردن دسترسی به اطلاعات دقیق از بازار مسکن و به طبع، دشوار شدن تصمیم‌گیری برای ساماندهی این بازار حیاتی می‌شود.  گزارش‌هایی از سوی مرکز آمار و بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن منتشر شده که متوسط نرخ هر مترمربع از املاک مسکونی در این گزارش‌ها، اختلاف چشمگیری با هم دارد. مرکز آمار، متوسط وزنی نرخ آپارتمان‌های مسکونی را ۴۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اعلام کرده و این در حالی است که بانک مرکزی، در گزارش خود، متوسط نرخ خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی را ۴۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان درج کرده است. این ارقام، بیش از ۳ میلیون تومان با یکدیگر اختلاف دارند. از سوی دیگر، مرکز آمار نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه، ماهانه و سالانه مسکن را در خرداد به ترتیب، ۸، ۳، ۴۵، ۲ و ۲۷، ۱ درصد اعلام کرده، اما در گزارش بانک مرکزی، تورم نقطه‌ای و ماهانه ۵، ۸ و ۳۸، ۸ درج‌ شده است.

 بانک مرکزی طبق روال، اشاره‌ای به تورم سالانه نکرده است. به‌طور کلی، اختلاف بین آمارهای این دو نهاد، همیشه وجود داشته و گاه اختلاف‌برانگیز هم شده است. بر همین اساس، چندی پیش، بانک مرکزی از ارائه برخی گزارش‌های اقتصادی منع شد. در ماه‌های اخیر، بازار مسکن با کاهش رشد تورم مسکن روبه‌رو شد و این امید را در دل متقاضیان به‌وجود آورد که سیاست‌های دولت، باعث کاهش انتظارات تورمی در کشور شده و ممکن است کمی قیمت‌ها را کاهش دهد، اما در واقع با کند شدن آهنگ رشد تورم بخش مسکن، شاهد کاهش قیمت‌ها نشدیم و فقط نرخ مسکن، آهسته‌تر مسیر صعودی را طی کرد.  اتفاقی که میانگین نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در تهران را تا مرز 45 میلیون تومان پیش برد. از سوی دیگر، دست‌خالی وزارت راه و شهرسازی برای ساخت سالی یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور و عدم‌همکاری بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات به این بخش، تحقق وعده‌های دولت برای ساماندهی بازار مسکن را تا حدودی دشوار کرده است؛ وعده‌ای که اگر با همکاری بخش خصوصی و استفاده از تجربه انبوه‌سازان انجام می‌‌شد، می‌توانست موفق‌تر پیش رود. درنتیجه با تاثیر مستقیم نرخ مسکن بر افزایش نرخ اجاره‌بها، وضعیت مستاجران برای تمدید قراردادها و پیدا کردن یک خانه مناسب، وخیم‌تر از هر زمانی شد و افراد دهک‌های پایین مجبور به حاشیه‌نشینی و شهرک‌نشینی شدند. با آشفته شدن بازار اجاره مسکن در کل کشور، دولت دستور پرداخت وام ودیعه مسکن را به بانک‌ها ابلاغ کرد، اما به نظر می‌آید بسیاری از بانک‌ها در برابر پرداخت آن مقاومت می‌کنند یا متوسل به بهانه‌های بسیار عجیبی می‌شوند. عدم‌همکاری دولت با بخش خصوصی، بستر اقتصادی نامناسب، انتشار آمارهای متفاوت از سوی نهادهای ذی‌ربط، بی‌توجهی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مرتبط و ناتوانی دولت در تحقق وعده‌هایش، تنها بخشی از عوامل نابسامانی بازار مسکن است که با آن روبه‌رو هستیم. در حال‌حاضر تنها راه ساماندهی بازار مسکن و افزایش تولید، توجه به رفع موانع یادشده، آن ‌هم با همکاری و برنامه‌ریزی تمام بخش‌ها با دولت است، تا با یک عملکرد یکپارچه، عرضه و تقاضا در این بازار حیاتی به تعادل برسد.

فروشندگان مسکن، کوتاه آمدند؟

مرداد امسال، سرعت رشد نرخ‌های فروش در بازار مسکن به صفر رسید و واسطه‌های ملکی از نصف شدن تعداد معاملات در مقایسه با تیر خبر می‌دهند. به گزارش ایسنا، بازار مسکن شهر تهران، داغ‌ترین فصل تابستان را برخلاف انتظار با رکود پشت‌سر گذاشت. طرفین معامله تحت‌تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی با احتیاط اقدام به انعقاد قرارداد کردند. این فضا در 5 روز ابتدایی شهریور همچنان بر بازار حکمفرماست. واسطه‌های ملکی در پایتخت از توقف رشد قیمت‌های پیشنهادی ملک خبر می‌دهند.

 اطلاعات غیررسمی حاکی از آن است که رشد نرخ‌های مدنظر فروشندگان آپارتمان، صفر شده است. اگرچه به نظر می‌رسد قیمت‌های قطعی خانه با رشد حدود ۳ درصد در مقایسه با تیرماه مواجه شده، اما این میزان از نصف شدن سرعت افزایش نرخ‌ها در مقایسه با ماه گذشته خبر می‌دهد.  کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و حذف کامل تقاضای مصرفی از بازار، عوامل اصلی کاهش انتظارات تورمی در بازار مسکن هستند. طرف عرضه با توجه به پشت‌سر گذاشتن ۴ ماه پر التهاب در بازار مسکن، مقداری در فروش خانه تردید می‌کنند، اما برخی گزارش‌ها حاکی از آن است که انعطاف فروشنده‌ها نسبت به ماه‌های گذشته بیشتر شده است. برخی واسطه‌های ملکی معتقدند فاز دوم شرایط فعلی می‌تواند منفی شدن روند نرخ‌های پیشنهادی باشد. نخستین نشانه‌های رکود بازار مسکن در نیمه تابستان، به شکل افت بازار اجاره بروز پیدا کرده است. آمارهای غیررسمی از کاهش حدود ۸ درصدی نرخ‌های پیشنهادی رهن و اجاره مسکن در شهر تهران نسبت به ماه گذشته حکایت دارد. بازار اجاره، مرداد را به‌عنوان یکی از ماه‌های پیک جابه‌جایی با التهاب کمتری در مقایسه با ماه‌های گذشته پشت‌سر گذاشت. از کف بازار مسکن شهر تهران خبر می‌رسد که مشتریان در انتظار شرایط آینده به‌سر می‌برند. گذشته از آن‌که معاملات نسبت به تیرماه تقریبا نصف شده، مراجعه به دفاتر املاک نیز به‌طور محسوسی کاهش پیدا کرده است. مشاوران املاک می‌گویند که تحت‌تاثیر عوامل غیراقتصادی بازار مسکن در رکود فرو رفته است. تحلیل برخی کارشناسان این است که برخلاف نیمه نخست، ۶ ماهه دوم سال جاری، قیمت خانه به ثبات نسبی برسد. بازار مسکن کل کشور نیز در مرداد با افت شتاب رشد مواجه شد. طبق اعلام مرکز آمار، قیمت مسکن در کل کشور در مرداد امسال ۲.۸ درصد نسبت به ماه گذشته افزایش یافت. این در حالی است که تورم ماه گذشته مسکن، ۳.۹ درصد بود. بر این اساس، تورم این بخش کاهش ۱.۱ درصدی را نشان می‌دهد.

افزایش ماهانه قیمت مسکن کل کشور در اردیبهشت ۲.۵ درصد، خرداد ۲.۳ درصد، تیر ۳.۸ درصد و مرداد ۲.۸ درصد بود. افت تورم ماهانه مسکن کل کشور می‌تواند از عواملی همچون کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، ثبات نسبی قیمت مسکن در تهران و قرار گرفتن در ایام محرم‌ نشأت گرفته باشد.

سخن پایانی

افزایش ساخت‌وساز در کشور، کاهش نرخ ارز و اصلاح بستر اقتصادی، اقداماتی است که اگر اجرایی شوند می‌توانند کمک قابل‌توجهی به بخش مسکن کنند. همچنین دولت باید با برنامه‌ریزی دقیق و مدیریت درست با بخش خصوصی همکاری بیشتری کند و مسیر توسعه در بخش مسکن را هر چه سریع‌تر هموار کند. علاوه بر این، دولت، وزارت راه و شهرسازی را مکلف به ساخت سالی یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور کرده، موضوعی که برای اجرایی شدن باید از سد بسیاری از مسائل مهم و بنیادین عبور کند تا به سرانجام برسد. تامین زمین مناسب، رضایت خریداران، کم‌کاری بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مرتبط و عدم‌تعامل وزارت راه و شهرسازی با بخش خصوصی، فقط بخشی از این مشکلات است که حل کردن هر کدام از آنها با اماواگرهای زیادی روبه‌رو است.