به‌گزارش صمت به نقل از گزارشی که موسسه مطالعاتی سازمان امور مالیاتی منتشر کرده است؛ از طرفی، بانک‌ها و موسسات اعتباری سوای وظیفه تسهیلگری و واسطه‌گری مالی خود با ورود به این بازار و فعالیت به‌شکل سوداگری و سفته‌بازی برای کاستن از مشکلات ساختاری و بهبود ترازنامه خود، با خرید مسکن و نگهداری آن به‌شکل راکد و خالی از سکنه، افزایش نرخ در بازار مسکن را تشدید می‌کنند. حال این پرسش مطرح می‌شود که آیا مالیات می‌تواند نقشی تعدیل‌کننده در راستای تعدیل و کاستن از فشار تورمی و سفته‌بازی حاکم بر بخش مسکن و از بین بردن نقش منفی بانک‌ها در معاملات و قیمت‌گذاری ملک در ایران ایفا کند یا خیر؟

مسکن؛ مامن دارایی‌ها در فصل تورم‌های فزاینده

بازار مسکن در اقتصاد ایران و به‌شکل تاریخی، «پناهگاه امن» افراد مختلف برای حفظ ارزش واقعی دارایی‌شان در برابر بیماری تورم بالا در اقتصاد کشور بوده است. براساس آماری که مرکز آمار ایران منتشر کرده، میانگین نرخ تورم عمومی سالانه در دهه ۷۰ به حدود ۲۵ درصد رسید. این شاخص در دهه ۸۰ به ۱۵ درصد کاهش یافت، اما در روندی معکوس در دهه ۹۰ دوباره به همان سطح ۲۵ درصدی بازگشته است. با این وجود، از سال ۹۶ به این سو، کشور شاهد نوعی جهش در نرخ تورم عمومی و در سال‌های گذشته بی‌سابقه بوده است. این امر به‌نحوی بوده که سطح شاخص نرخ مصرف‌کننده از ۴۰ درصد (تورم نقطه به نقطه) فراتر رفت و تا ۵۰ درصد هم رسید. در کنار این میزان رشد هزینه‌های زندگی، بازارهای دارایی نیز رشدهای بیش از ۱۰۰ درصدی را هم در طول دهه ۹۰ تجربه کردند. از آنجا که بازار ملک برای سرمایه‌گذاری در راستای «حفظ ارزش دارایی در برابر تورم» در مقایسه با بازارهایی چون سهام و سکه یا دلار، تقریبا هیچ ریسکی ندارد، روند سرمایه‌ای شدن مسکن در کشور تشدید می‌شود. فراموش نکنیم که آمارهای رسمی نشان می‌دهند در تمام 3 دهه گذشته، میانگین تورم سالانه مسکن ۳ تا ۴ واحد درصدی از نرخ تورم عمومی کشور بیشتر بوده است و به همین دلیل بخشی از افراد دارایی و سرمایه خویش را به زمین یا واحدهای آپارتمانی تبدیل کرده‌اند.

از سال ۹۷ تاکنون در کنار تورم عمومی فزاینده که ریشه در رشد تاریخی حجم نقدینگی دارد، «نااطمینانی عمومی به آینده» سبب شکل‌گیری «انتظارات تورمی» شده که این نیز روند رشد قیمت‌ها را تشدید کرده است. موتور تورم مسکن، درون این بازار نیست، بلکه افراد با سطوح مختلف سرمایه، برای مقابله با روند بی‌ارزش شدن قدرت پول، به بازار مسکن که رشد نرخ آن همواره بیش از تورم عمومی بوده و هست، وارد می‌شوند و اقدام به خرید و سپس سرمایه‌گذاری ملکی می‌کند. حال که سیاست‌گذار تصمیم به «مهار تورم مسکن» و «متوقف کردن فعالیت سرمایه‌گذاران ملی» بدون توجه به فعالیت پرقدرت موتور تورم مسکن دارد، مانند پرداختن به معلول با غفلت از علل واقعی است. بنابراین، گام نخست اصلاح سیاست‌های اقتصادی، حرکت سیاست‌گذار به استفاده از مدل‌های غیرتورمی تامین بودجه است.

مالیاتی با هدف کنترل تورم

کارشناسان بخش مالیات معتقدند، باید مدلی از مالیات‌ستانی در بازار مسکن تعریف شود که در آن باید سرمایه‌گذاران ملکی در عین حال که اختیار و آزادی خرید سرمایه‌ای ملکی را داشته باشند، به‌نحوی اقدام به سرمایه‌گذاری کنند که پس از خرید، آن را دوباره وارد بازار مسکن کنند؛ آن هم به‌شکل عرضه استیجاری. مالیاتی که موجب شود چندخانه‌ای‌ها برای پوشش هزینه مالیات، به اجاره دادن واحدهای اضافه خود اقدام کنند و با بخشی از درآمد اجاره‌داری آن مالیات را پرداخت کنند. در بهترین حال، صاحبان خانه‌های استیجاری می‌توانند از مالیات موثر معاف هم شوند. این منابع از انجمادسازی ملک در بازار مسکن می‌شود و راه را هم برای افرادی که از ترس تورم آینده، به‌دنبال سرمایه‌گذاری برای فرزندان یا آتیه خود هستند، باز می‌گذارد. برخی باور دارند «سوداگری نیاز بازار معاملاتی مسکن است و اگر سوداگر نباشد، این بخش قفل می‌شود». این افراد با این تحلیل، معتقدند هیچ مالیاتی نباید از سوداگران مسکن دریافت شود. این تحلیل برای شرایط حال حاضر مسکن در کشور مصداقی ندارد. در معاملات مسکن همواره گروه‌های مختلفی فعال هستند (از خریدار مصرفی گرفته تا خریدار کوتاه‌مدت یا بلندمدت). در سال‌های گذشته وزن بیشتر معاملات بر دوش خریداران غیرمصرفی بوده است .منظور از خریداران غیرمصرفی، افرادی هستند که خود مسکن شایسته دارند، اما برای حفظ قدرت خرید خود به خرید واحدهای بیشتر مسکونی دست می‌زنند.در این میان، نرخ تورم مسکن به‌ویژه از سال ۹۶ با فاصله خیلی زیادی از تورم عمومی بالاتر بوده است که این مسئله حجم نامتعارف خریداران غیرمصرفی را هم نشان می‌دهد. «رکود شدید خرید مصرفی در ۴ سال گذشته» هم نشان می‌دهد که وضعیت بازار مسکن کشور غیرطبیعی است. پس به‌نظر می‌رسد، بعد از خاموش کردن موتور تورم مسکن، ضروری است برای کاهش هیجان نامتعارف خریدهای غیرمصرفی در بازار مسکن، نوعی مالیات موثر عملیاتی شود.براساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات بر خانه‌های مسکونی برای شهرهای بیش از ۱۰۰ هزار نفر و نیز به استناد سامانه ملی املاک و اسکان در هر سال مالیاتی، در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن نداشته باشد، تعلق می‌گیرد. متولی شناسایی واحد مسکونی خالی، سامانه ملی املاک و اسکان وزارت راه و شهرسازی است و سازمان امور مالیاتی از این منبع براساس اطلاعات دریافتی وزارت مزبور که به دلایل گوناگون چون تمدید مهلت ثبت‌نام برای مشمولان براساس مصوبه ستاد کرونا، درخواست مجدد از مشمولان برای ثبت دوباره اطلاعات، نبود ضمانت‌های موثر برای مراجعه مشمولان به پایگاه ثبت اطلاعات و... تا امروز امکان ارسال اطلاعات دقیق از وزارت راه به سازمان امور مالیاتی فراهم نشده است. براساس اطلاعات دریافتی، تاکنون سازمان امور مالیاتی از ۴۹۳ هزار و ۵۱۵ واحد خالی شناسایی‌شده، مالیاتی در حدود ۱۰ هزار و ۵۱۰ میلیارد تومان مطالبه کرده که به‌علت جدید بودن این پایه مالیاتی و دلایل اجرایی دیگری، مشمولان به مالیات خود معترض شوند و تلاش کنند تا بخت خود را برای فرار یا اجتناب از مالیات ثبت‌شده در مراجع دادرسی بیازمایند. به‌همین دلیل، مالیات وصول‌شده در ۸ ماهه نخست سال ۱۴۰۰ ، حدود یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان بوده است. لازم به توضیح است که نباید دیدگاه درآمدی نسبت به این منبع مالیاتی وجود داشته باشد،زیرا تنظیم‌گری بازار مسکن به‌مراتب اهمیت بیشتری از درآمدهای این منبع دارد و هدف قانون‌گذار از تاکید بر اخذ مالیات کاهش تورم در بخش مسکن است.

ضرورت طراحی مدل مالیات بر عایدی سرمایه

براساس ماده ۱۶ قانون رفع موانع تولید کلیه بانک‌ها و موسسات اعتباری موظف بودند از تاریخ اجرایی شدن این قانون تا 3 سال (پایان سال ۹۴) سالانه حداقل ۳۳ درصد از اموال خود را که مازاد شناخته می‌شوند، به دیگران بفروشد. براساس تاکید قانون، باید معادل ۱۰۰ درصد مابه‌التفاوت حاصل از فروش اموال و دارایی‌های بانک‌های دولتی نسبت به مبلغ دفتری و هزینه‌های فروش پس از کسر سهم سود قطعی سپرده‌گذاران به خزانه کشور واریز شود و برای افزایش سرمایه همان بانک اختصاص یابد. درآمدهای حاصل از این سیاست از پرداخت مالیات و سود سهم دولت معاف است. جالب اینکه در راستای ماده ۱۷ قانون رفع موانع تولید که به بازخواست بانک‌هایی که از عمل به ماده ۱۶ خودداری کرده‌اند، آمده است: درصورت عدم‌انجام تکالیف مربوطه، سود بانک‌ها و موسسات اعتباری که منشأ آن فعالیت‌های غیربانکی باشد در سال ۹۵ با نرخ ۲۸ درصدی مشمول مالیات ‌شود. پس از آن، هر سال 3 درصد به این نرخ اضافه می‌شود تا به نرخ ۵۵ درصدی برسد. در عمل، مشاهده می‌شود که عمل به این 2 ماده قانونی بسیار اندک بوده و به‌همین دلیل اثر چندانی هم نداشته است. یکی از مهم‌ترین پایه‌های مالیاتی زمین و مسکن، مالیات بر عایدی سرمایه است.  افزایش ارزش زمین در طول زمان باید در هنگام معامله آن زمین، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شود. اصول حاکم بر مالیات عایدی سرمایه عبارت است از اخذ مالیات برپایه منفعت حاصل از خریدوفروش املاک، تمایز نرخ و پایه مالیات متناسب با بازه‌های مختلف نگهداری دارایی و... می‌شود. در حال‌ حاضر کشور فاقد نظام مالیات بر عایدی سرمایه است،اما طرح با عنوان «مالیات بر عایدی سرمایه» توسط مجلس پیشنهاد شده که در دستور است و هرچه زودتر عملیاتی شود، تاثیر بیشتری بر کاهش سفته‌بازی در بازار مسکن دارد.

نرخ واقعی تعیین نشده

در نهایت اینکه نرخ واقعی چطور تعیین می‌شود؟ ماده ۵۲ تا ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم درباره درآمد ناشی از اجاره واحدهای مسکونی است. بنا بر این ماده، درآمد مشمول مالیات املاکی که اجاره داده می‌شود، عبارت است از کل مال‌الاجاره که پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و تعهدات ملک نسبت به مورد اجاره، محاسبه می‌شود. درآمد اجاره براساس قراردادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد. مالیات بر درآمد حاصل از اجاره در ایران و در قانون جدید نیز، از معافیت‌هایی برخوردار است که موجب اثرات منفی بر ظرفیت درآمدی و نیز عدالت مالیاتی است. برای مثال در تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم مقرر شده است که درآمد اشخاص ناشی از اجاره واحدهای مسکونی در پایتخت تا ۱۵۰ متر و در شهرستان‌ها تا ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف هستند. این امر علاوه بر زیان درآمدی قابل‌توجه برای دولت، به‌وضوح ناعادلانه است که در کوتاه‌مدت بر تورم اثر منفی اما در بلندمدت اثری فزاینده خواهد داشت. باتوجه به ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، نقل‌وانتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و با نرخ ۵ درصد و نیز نقل و انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق واگذاری محل (سرقفلی) به نرخ ۲ درصد مشمول مالیات است. تعیین ارزش معاملاتی املاک به‌عنوان ماخذ مالیات نقل‌وانتقال باتوجه به ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم برعهده کمیسیون تقویم املاک است که بیشتر فاصله زیادی با ارزش روز مسکن در کشور دارد. باتوجه به حاکم بودن شرایط تورمی در کشور این امر به کاهش سهم مالیات از هزینه‌های واقعی خواهد انجامید. حال آنکه اگر نرخ مالیات به اندازه‌ای که قانون تاکید کرده افزایش یابد، هم در کاهش نرخ تورم و هم انگیزه‌های سفته‌بازی اثر خواهد داشت و به کاهش خرید، انباشت و نگهداری املاک، مستغلات و واحدهای تجاری راکد از سوی مردم و بانک‌ها می‌انجامد.