براساس اعلام بانک مرکزی اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران طی معاملات مرداد امسال نسبت به مرداد سال گذشته رشد ۴۵.۲ درصدی داشته است. همچنین این شاخص (رشد اجاره‌بها) در کل کشور در مرداد امسال در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته با افزایش ۵۰.۶ درصدی مواجه شده است. آمارها همچنین حاکی از رشد ماهانه عجیب ۴.۶ درصدی اجاره مسکن در مرداد امسال نسبت به ماه قبل از آن (تیر ۱۴۰۱) در تهران و ۴.۷ درصدی در همه مناطق شهری کشور است، این در حالی است که در تیر امسال اجاره‌بها نسبت به خرداد نیز افزایش ۴.۵ درصدی داشت که نشان می‌دهد رشد اجاره مسکن نه‌تنها متوقف نشده، بلکه ادامه‌دار هم بوده است. رشد ۴.۶ درصدی اجاره مسکن در مرداد نسبت به تیر امسال، بالاترین میزان رشد ماهانه اجاره‌بهای مسکن در ۵ ماه امسال بود.

سیاست تعیین سقف افزایش اجاره مسکن موثر بود؟

برای نخستین بار در بهار سال ۱۳۹۹ سقف افزایش اجاره‌بها در تهران ۲۰ درصد تعیین شد که به تصویب ستاد ملی مقابله با کرونا رسید.

در خرداد سال ۱۴۰۰ ستاد ملی مقابله با کرونا سقف افزایش اجاره مسکن را ۲۵ درصد تعیین کرد. امسال نیز این مصوبه به شورای‌عالی هماهنگی سران قوا رفت و همان رقم سال گذشته (۲۵ درصد) برای سقف اجاره مسکن در قراردادهای تمدیدی رهن و اجاره مسکن به تصویب رسید و ابلاغ شد.

طی ۳ سالی که از اجرای سیاست تعیین سقف اجاره‌بها می‌گذرد، روند افزایشی اجاره‌بها هرگز متوقف نشد. در حالی که محمود محمودزاده، معاون سابق مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ادعا کرده بود با اعمال این سیاست، از روند افزایشی شدید اجاره‌بها کاستیم، برخی کارشناسان اقتصاد مسکن با این ادعای محمودزاده مخالف و مدعی‌اند که بازار عرضه و تقاضای اجاره مسکن، حتی در صورت مداخله دولت هم کار خود را می‌کند.

اظهارات متناقض مسئولان

رشد اجاره‌بها و نبود کنترل بر این بازار در حالی اتفاق افتاده که محمودزاده در گفت‌وگو با مهر درباره اثرگذاری سیاست تعیین سقف افزایش اجاره‌بها طی ۳ سالی که این سیاست در حال اجراست، اظهار کرد: مرکز آمار ایران، رشد اجاره مسکن در پایان سال 1400 نسبت به سال ۱۳۹۹ را ۳۲ درصد اعلام کرده بود.

وی ادامه داد: در ستاد ملی مقابله با کرونا سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن ۲۵ درصد تعیین شده بود که تنها ۷ درصد بیشتر از سقف تعیین‌شده، افزایش نشان می‌دهد و عمدتا قراردادهای جدید رهن و اجاره مسکن بودند که این سقف را رعایت نکردند اما میزان رعایت سقف افزایش اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی بیشتر بود؛ بنابراین اقدام ما در تعیین سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن، «مثبت» بود. محمودزاده گفت: در همان سال (۱۳۹۹) میزان اثاث‌کشی‌ها براساس اعلام اتحادیه حمل اثاثیه منزل، کاهش ۶۴ درصدی داشت.

معاون سابق مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی یادآور شد: در سال ۱۴۰۰ ستاد ملی مقابله با کرونا در خرداد سقف اجاره‌بهایی که در سال ۱۳۹۹ تعیین شده بود را ابقا کرد، اما باتوجه به بهبود وضع کرونا، پروتکل‌ها کمتر رعایت و احکام تخلیه بیشتری برای مستاجران ازسوی شوراهای حل اختلاف صادر شد؛ بنابراین برای سال ۱۴۰۱، موضوع تعیین سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن به شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا ارجاع شد.

محمودزاده تاکید کرد: براساس اعلام اتحادیه مشاوران املاک، میزان تحقق‌پذیری سیاست تعیین سقف افزایش اجاره‌بها برای شهر تهران ۴۸ درصد بوده است.

مرکز آمار چه می‌گوید

ادعای رشد تنها ۷ درصدی اجاره مسکن نسبت به سقف تعیین شده در حالی است که مرکز آمار ایران اعلام کرد: متوسط مبلغ اجاره ماهانه زمستان ۱۴۰۰ به‌علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده در فصل مذکور (زمستان ۱۴۰۰) از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۱۰۶ هزار تومان با میانگین مساحت ۸۱ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۶ سال بوده که نسبت به فصل قبل (پاییز ۱۴۰۰) ۲۲.۲ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل (زمستان ۱۳۹۹) ۵۶.۶ درصد، افزایش داشته است. مرکز آمار متوسط مبلغ اجاره ماهانه در پاییز ۱۴۰۰ به‌علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کشور را ۳۱ هزار و ۷۰۰ تومان با میانگین مساحت ۱۰۲ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۴ سال عنوان و اعلام کرد این شاخص نسبت به فصل قبل (تابستان ۱۴۰۰) ۲.۸ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل (پاییز ۱۳۹۹) ۵۱.۹ درصد افزایش داشته است. این مرکز متوسط مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کشور را ۳۰ هزار و ۸۰۰ تومان با میانگین مساحت ۱۰۴ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۴ سال دانست و اعلام کرد: این افزایش اجاره‌بها نسبت به فصل قبل (بهار ۱۴۰۰) ۹.۴ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل (تابستان ۱۳۹۹) ۵۸.۸ درصد بوده است.

افزایش اجاره مسکن باز هم ادامه خواهد داشت؟

همچنین برخی گزارش‌های منتشره از رشد ۶۰ درصدی اجاره‌بها در سال ۱۴۰۰ در شهر تهران نسبت به سال ۹۹ حکایت دارد، این در حالی است که میانگین تورم اجاره سالانه ۳ دهه اخیر ۲۲ درصد بوده که از عبور رشد تورم اجاره مسکن از رقم ۴۰۰ درصدی طی چند سال اخیر خبر می‌دهد. کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند ظرف ۴ سال گذشته، نرخ مسکن رشد ۶۰۰ تا ۷۰۰ درصدی داشته و از آنجایی که اجاره مسکن، تابعی از رشد نرخ مسکن است، همچنان شاهد افزایش اجاره‌بها خواهیم بود؛ چراکه هنوز بخش اجاره مسکن نتوانسته این فاصله خود با رشد نرخ مسکن را جبران کند.