براساس آمار خرداد امسال نرخ رشد سالانه اجاره در تهران ۴۶ درصد و در کل کشور ۵۱ درصد برآورد شد. در حال حاضر شرایط به‌گونه‌ای است که اجاره‌بها سهم بالایی از هزینه خانوار را به خود اختصاص داده و مشکلات عدیده‌ای را برای دهک‌های پایین و متوسط جامعه ایجاد کرده است. استمرار آشفتگی در بازار مسکن در چند سال اخیر نشان می‌دهد اقدامات دولت در 2 سال گذشته، آنچنان که باید و شاید منجر به ساماندهی بازار اجاره نشده است. یکی از اقدامات دولت در 2 سال اخیر، تعیین سقف افزایش رقم در قراردادهای تمدید اجاره بود. دولت همچنین پرداخت وام کمک‌ودیعه مسکن را به تصویب رساند که البته به‌دلیل پایین بودن رقم آن به تعداد بسیار کمی از مستاجران رسید. در راستای این اقدامات کنترلی بازار مسکن، وزارت راه اخیرا بسته جدیدی را پیشنهاد داده است. صمت در این گزارش به بررسی بسته پیشنهادی جدید پرداخته است.

5 محور اصلی بسته جدید حمایتی

دولت درصدد ساماندهی بازار مسکن و اجاره برآمده و در این زمینه وزارت راه و شهرسازی بسته‌ای تحت عنوان «بسته پیشنهادی ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها» با 5 محور طراحی کرده است. بسته جدید وزارت راه و شهرسازی در 5 محور برای کمک به اقشار اجاره‌نشین ارائه شده که تعیین سقف برای قراردادهای اجاره، دائمی شدن پرداخت وام کمک‌ودیعه مسکن، تسهیل وثایق بانکی وام اجاره، اولویت قرار دادن دهک‌های اول تا سوم در پرداخت وام ودیعه و ارائه مشوق‌های تسهیلاتی و مالیاتی به موجرانی که مصوبات دولت را رعایت می‌کنند، محورهای این بسته را تشکیل می‌دهد. از ابتدای امسال، دولت و مجلس شورای اسلامی برنامه‌هایی را برای کاستن از التهابات بازار اجاره در دستور کار قرار داده‌اند؛ به‌طوری که دولت در جلسه سران قوا بسته پیشنهادی خود برای ساماندهی بازار مسکن را به تصویب رساند. این بسته بر دو ستون تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها در تهران و ۲۰ درصدی در سایر شهرستان‌ها و همچنین اعطای وام کمک‌ودیعه مسکن استوار بود. مجلس شورای اسلامی نیز طرح اجاره‌داری حرفه‌ای را در دستور کار گذاشته و آن را برای بررسی بیشتر به کمیسیون عمران ارجاع داد. مهم‌ترین محور در طرح مجلس ساخت واحدهای استیجاری با همکاری شهرداری‌ها و بخش خصوصی بود.

تشریح جزئیات طرح

در روزهای اخیر وزارت راه و شهرسازی برای دومین بار در سال جاری، بسته‌ای را رونمایی کرد که جزئیات آن توسط مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تشریح شد. بنا بر اعلام پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، هر سال بانک مرکزی با اعلام وزارت راه و شهرسازی، مکلف است نسبت به اعطای تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن اقدام و شرایطی را فراهم کند تا متقاضیان بسته حمایتی، امکان پرداخت ماهانه اصل و سود این وام را داشته باشند یا فقط سود را بپردازند. به گزارش ایسنا مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این باره افزود: در صورت بازپرداخت تنها سود وام کمک‌ودیعه مسکن، بازپرداخت اصل ودیعه باید در پایان سال صورت گیرد. متقاضی طی بازه زمانی یکساله ودیعه را از سیستم بانکی قرض می‌گیرد و در پایان سال قرض را بازمی‌گرداند و فقط سود را می‌پردازد. اصلانی تسهیل وثایق را یکی دیگر از بندهای بسته جدید حمایتی برشمرد و گفت: بانک مرکزی مکلف است در راستای تسهیل وثایقی که در ازای وام ودیعه از مردم دریافت می‌کند، گام بردارد و برای این امر، اگر ارزش برگه سهام عدالت یا مبلغ یارانه افراد برای اقساط متقاضی کافی است، اخذ وثیقه دیگری از جمله سفته، چک و... ممنوع است

اولویت‌بندی متقاضیان وام

اصلانی سومین بخش از مصوبه «ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها» را اولویت‌بندی متقاضیان برای معرفی به‌منظور اخذ وام ودیعه خواند و اظهار کرد: مقرر شده وزارت راه و شهرسازی براساس شاخص‌هایی همچون تعداد افراد خانواده، زوج‌های جوان، افراد تحت پوشش نهادهای حمایتی و دهک‌های یک تا 3 درآمدی، افراد را از طریق سامانه طرح‌های حمایتی به سیستم بانکی معرفی کند. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی افزود: یکی دیگر از محورهای این بسته پیشنهادی، بسته تشویقی موجرین در راستای رعایت قوانین است. این قوانین در حوزه سقف افزایش اجاره بها است که در حال حاضر نیز موضوع سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره مسکن در پایتخت و ۲۰ درصدی برای سایر شهرها مطرح است که توسط سران سه قوه به تصویب رسیده است. موجرانی که این مصوبه را رعایت یا به انعقاد قراردادهای بلندمدت اجاره یعنی بیش از دو سال، اقدام کنند، برای آنان بسته تشویقی در نظر گرفته می‌شود. وی با بیان اینکه این بسته تشویقی شامل پرداخت تسهیلات بانکی به موجرین است، عنوان کرد: بسته جدید حمایتی، شامل ارائه تسهیلات جعاله مسکن یا تشویق‌هایی همچون تخفیفات و معافیت‌های مالیاتی برای موجران پایبند به اصول است. وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارت اقتصاد و بانک مرکزی مکلف به تدوین و اجرای این بسته تشویقی شدند.

ورود مسکن مهر به سوداگری

عبدالوهاب شُهلی‌بُر، جامعه‌شناس و پژوهشگر توسعه، درباره بحران مسکن و علت موفق نبودن طرح‌های اجتماعی مسکن در ایران گفت: مهم‌ترین معضل در حوزه مسکن، نبود تنوع در گونه‌های مسکن است؛ به این معنا که تمام سیاست‌های توسعه مسکن در کشور مبتنی بر مسکن ملکی است. وی افزود: این موضوع باعث شده باوجود تدوین برنامه‌های متعدد ازسوی دولت، در عمل برنامه مسکن اجتماعی نتواند تاثیر چندانی در وضعیت اقتصادی اقشار ضعیف جامعه داشته باشد. به شهلی‌بُر با اشاره به طرح مسکن مهر ادامه داد: در ابتدا قرار بود زمین مسکن مهر ۹۹ ساله باشد؛ این یعنی قانون‌گذار به این نتیجه رسیده بود که از طریق مسکن ملکی نمی‌تواند مسئله مسکن را حل کند و این از جنبه‌های قابل دفاع طرح مسکن مهر بود، اما متاسفانه در سال ۹۹ مجوز فروش زمین صادر شد. به هر حال فروش عرصه برای دولت درآمد ایجاد می‌کرد و این باعث شد قانون‌گذار سیاست اولیه خود را کنار بگذارد، اما با صدور اجازه فروش زمین مسکن مهر، نرخ مسکن بالا رفت. اگر قانون‌گذار به آنچه از ابتدا تعیین کرده بود پایبند می‌ماند و عرصه این خانه‌ها فروخته نمی‌شد، حداقل خانه‌های مسکن مهر وارد فرآیندهای سوداگرانه نمی‌شدند.

لزوم اجرای طرح‌های اجتماعی مسکن

شهلی‌بر ادامه داد: دولت باید تصمیمات خود را براساس جوابگو نبودن سیاست ساخت مسکن بنا کند. برخی از کارشناسان معتقدند با افزایش ساخت مسکن ازسوی دولت، مشکل فعلی بازار ملک حل می‌شود، در صورتی که چنین نیست. اغلب تولیدات مسکن دولتی یا خارج از محدوده شهری قرار دارند یا نمی‌توانند مشکل طبقات کارگری و لایه‌های پایین جامعه را حل کنند. همچنین در برخی موارد متراژ این خانه‌ها به قدری بالاست که انطباق چندانی با نیاز مسکن ندارد. وی تاکید کرد: معتقدم دولت باید از سیاست‌های تولید مسکن ملکی فاصله بگیرد و مدل‌های مختلف طرح‌های اجتماعی مسکن را پیاده کند.

 امروزه تقاضای مهمی برای مسکن مجردها وجود دارد. کشورهای توسعه‌یافته برای پاسخگویی به این نیاز، سیاست کوچک‌سازی متراژ مسکن را در پیش گرفته‌اند. همچنین بسیاری از کشورها به سمت و سوی تولید خانه‌های عمومی رفته‌اند؛ خانه‌هایی که فضای خصوصی متراژ پایین در اختیار فرد قرار می‌دهد و در کنار آن فضای عمومی نیز دارد. با این روش‌ها می‌توان مشکل مسکن افرادی که نمی‌توانند خانه مستقل اجاره کنند را حل کرد.

سخن پایانی

کارشناسان بر این باورند که در سال‌های گذشته، اجاره‌بها در برخی موارد تا ۸۰ درصد هزینه‌های خانوارهای تهرانی را به خود اختصاص می‌داد و در حال‌ حاضر معتقدند این رقم به ۱۰۰ درصد رسیده است؛ یعنی تمامی درآمد یک خانواده به پرداخت اجاره مسکن اختصاص می‌یابد. متغیرهای بیرونی و درونی همچون نرخ تورم، انتظارات تورمی، رشد نقدینگی، نرخ سود تسهیلات بانکی و میزان ساخت‌وساز بر بازار مسکن و اجاره‌بها به‌عنوان تابعی از آن، تاثیر‌گذار است؛ بنابراین باید به تمامی این ابعاد توجه داشت.