طبق آمار رسمی سهم خرید خانه‌های کلنگی در بازار مسکن افزایش یافته است. اما با بررسی دقیق‌تر روشن می‌شود این خانه‌ها به منظور تامین زمین برای ساخت‌وساز خریداری نمی‌شود بلکه هدف از خرید آنها سرمایه‎‌گذاری است. در حالی خانه‌های کلنگی اینگونه احتکار شده و از چرخه ساخت خارج می‌شوند که کلانشهر تهران به دلیل انحصار در تامین زمین مورد نیاز ساخت با مشکل روبه‌رو است.

راه نفس ساخت‌وساز گرفته شده است. این را آمار و ارقام رسمی می‌گوید. در فصل پاییز همان‌طور که آلودگی هوا راه تنفس تهرانی‌ها را بند آورده، احتکار و تورم تنفس بازار مسکن این کلانشهر را با مشکل مواجه کرده است. غالبا فصل پاییز، فصل تهیه زمین برای سازندگان و یا همان فعالان حوزه ساخت‌وساز است، در نتیجه انتظار می‌رود در این فصل شاهد رونق معاملات خانه‌های کلنگی باشیم. خانه‌های کلنگی کوبیده و تبدیل به خانه‌های نو شوند. اما متاسفانه بازار کلنگی‌ها امسال و در امتداد یک رویه حداقل ۵ سال، آینده با یک رکود در ساخت‌وساز روبه‌رو است، رکودی که ریشه در دو عامل مهم دارد؛ تورم و احتکار!

طبق اطلاعات آخرین گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بخش مسکن، متوسط نرخ مسکن در شهر تهران طی بازه شهریور امسال به ۷۷ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان رسیده است. بر این اساس، نرخ تورم سالانه شهریور۱۴۰۲ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۸۳.۹ درصد می‌رسد که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٨٢ درصد)، ١.٩ واحد درصد افزایش داشته است.نبض نرخ بازار مسکن در دست خانه‌های کلنگی است، چراکه از یک‌سو، زمین مورد نیاز ساخت‌وساز داخل کلانشهرها و شهرهای بزرگ در غیاب عرضه زمین توسط دولت را، این خانه‌های کلنگی تامین می‌کنند. از دیگر سو، تورم ۸۴ درصدی هم شامل خانه‌های نوساز و هم شامل خانه کلنگی می‌شود و با توجه به سهم ۷۰ درصدی زمین در نرخ تمام شده یا بازاری مسکن، افزایش نرخ در این خانه‌ها به معنای افزایش نرخ در کل بازار مسکن است. بنابراین خانه‌های کلنگی یک متغیر تعیین‌کننده در بازار به‌شمار می‌روند.علاوه‌بر این جهش قیمتی، که نتیجه انحصار زمین و عدم عرضه آن به بازار به منظور تامین زمین مورد نیاز ساخت‌وساز بوده، اتفاق دیگری نیز در ارتباط با خانه‌های کلنگی افتاده که زمینه تشدید بحران در بازار مسکن را فراهم کرده است. بررسی بازار فروش واحدهای مسکونی کلنگی، وجود رکود شدید از سمت «تقاضای خرید به جهت ساخت» برای این واحدها را نشان می‌دهد.این رکود دوسویه بوده و اساسا معادلات بازار مسکن را پیچیده می‎‌کند. در سمت عرضه، مالکان این خانه‌ها به دلیل افزایش نرخ دارایی‌شان تمایل برای فروش کلنگی‌ها افزایش یافته اما در مقابل تقاضا برای خرید این ملک‌ها که غالبا توسط سازنده‌ها بوده در کمترین حالت قرار دارد. همچنین اتفاق معنادار دیگری که در این بازار افتاده است کاهش عرضه املاک کلنگی به بازار مشارکت در ساخت با سازنده است، در حالی که سازنده‌ها عمدتا متقاضی مشارکت با مالکان در ساخت‌وساز هستند و تمایلی به خرید خانه‌های کلنگی ندارند.پیش‌تر سازنده بخشی از زمین مورد نیاز خود برای ساخت‌وساز را به صورت مستقیم خریداری می‌کرد اما درحال‌حاضر به دلیل انحصار زمین تنها گزینه برای سازنده، خانه کلنگی بوده و از آنجا که تقاضای خرید آپارتمان‌های نوساز افت محسوسی پیدا کرده است، سازنده‌ها ترجیح می‌دهند به جای صرف هزینه بسیار بالا در زمین خریداری‌شده، اقدام به مشارکت در ساخت با مالکان کلنگی کنند. در این میان نیز مالکان کلنگی نیز به همان دلایل ذکر شده بیشتر فروشنده شده‌اند و اغلب تمایلی به مشارکت ندارند.

احتکار و انحصار

اخیرا بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن کلانصشهر تهران گزارش رسمی منتشر کرده است. طبق این گزارش سهم املاک کلنگی از معاملات مسکن افزایش یافته است. طبق آنچه در نمودار آمده، در سال ۱۳۹۴ که بازار مسکن کشور وارد بحران جدید رشد شدید قیمت‌ها و رکود ساخت‌وساز نشده بود، سهم املاک کلنگی (بالای ۲۰ سال ساخت) از کل معاملات مسکن حدود ۸ تا ۹ درصد و سهم املاک نوساز (زیر ۵ سال ساخت) ۵۰ تا ۵۶ درصد بود. اما اتفاقی که در ۳ سال گذشته رخ داده این است که سهم املاک کلنگی از کل معاملات به ۲۲ درصد رسید و برعکس آن سهم املاک نوساز که زمانی بیش از ۵۰ درصد بود به ۲۷ درصد رسیده است. این موضوع نشان می‌دهد خرید و فروش در خانه‌های کلنگی وجود دارد اما چرا با این وجود وضعیت ساخت‌وساز مساعد نیست. املاک کلنگی عمدتا به نرخ زمین قیمت‌گذاری می‌شوند که نرخ آن (زمین) بالاتر بوده و این موضوع در افزایش قیمت‌های بازار مسکن نیز اثرگذار است. به عبارت بهتر شرایط کلی این بازار که همان انحصار زمین، بازدهی بالای سرمایه، تورم بالاتر از تورم عمومی زمینه را برای سوداگری فراهم کرده و زمین‌های داخل شهری که همان خانه کلنگی‌هاست به‌دست محتکران زمین افتاده است.

شاید بتوان تصویر کلی شرایط بازار خانه‌های کلنگی را اینگونه به تصویر کشید، باوجود افزایش سهم کلنگی‌ها در معاملات بازار مسکن اما این مسئله باعث رونق ساخت‌وساز نشده چرا که لزوما خرید خانه‌های کلنگی منجر به ساخت نمی‌شود بلکه درحال‌حاضر این خریدها به منظور سرمایه‌داری اتفاق افتاده و این خانه‌ها بعد از خرید و به منظور سرمایه‌گذاری احتکار می‌شوند.