یکی از مهم‌ترین مصادیق ایجاد نظم در جوامع شهری، جداسازی واحدهای تجاری از واحدهای مسکونی، اداری و صنعتی است. در این میان، افراد سودجوی بسیاری بدون مجوز، اراضی و املاک خود را تغییر کاربری می‌دهند. قانون‌گذاران برای چنین اقداماتی جریمه تغییر کاربری مسکونی به تجاری طبق قوانین موجود را در نظر گرفته‌اند. آگاهی از جریمه تغییر کاربری مسکونی به تجاری طبق قوانین موجود قبل از هرگونه تصمیم به تغییر کاربری، می‌تواند در راستای پیشگیری از تخلف شهروندان از قوانین وضع‌شده در جامعه بسیار تاثیرگذار باشد.وجود پرونده‌های بسیار در دادگاه‌ها و صدور حکم برای جریمه تغییر کاربری مسکونی به تجاری، حاکی از آن است که بسیاری از افراد ندانسته و بدون علم به قوانین، تغییر کاربری را بدون مجوز انجام می‌دهند و مجرم شناخته می‌شوند. قانون‌گذار این افراد را مجبور به پرداخت جریمه یا مجازات حبس و قبول جریمه تغییر کاربری مسکونی به تجاری طبق قوانین موجود می‌کند. صمت در این گزارش تبعات تغییر کاربری ساختمان‌ها از مسکونی به تجاری را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

تغییر در نحوه استفاده از ساختمان ممنوع است

تغییر کاربری یا تغییر بهره‌برداری عبارت است از استفاده ساختمان بعد از احداث و غیر از آنچه در محتوای طرح و پروانه ساختمان قید شده است. رایج‌ترین تخلفات تغییر کاربری مربوط به دائر کردن واحدهای تجاری در مناطق غیرتجاری و بهره‌برداری از ساختمان‌های مسکونی به‌صورت اداری است.طبق قوانین شهرداری، تغییر در نحوه استفاده از ساختمان و نقض ضوابط مربوط به کاربری ممنوع است. برای رسیدگی به این امر، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مرجع رسیدگی به این‌گونه تخلفات است. تغییر کاربری اراضی یکی از مهم‌ترین موضوعات ملکی است. هر ملکی دارای کاربری مشخصی است وکاربری‌ها هم انواع مختلفی دارند. از میان انواع کاربری املاک، کاربری مسکونی، کاربری اداری، کاربری تجاری و کاربری کشاورزی مهم‌ترین و پرکاربردترین‌ها هستند.هرگونه تغییر در کاربری بدون رعایت ضوابط قانونی تخلف محسوب می‌شود. در این صورت، اگر ملک در محدوده شهری باشد، شهرداری با تشکیل پرونده، آن را به کمیسیون مربوطه ارجاع خواهد داد. اگر ملک در حیطه نظارت وزارت جهاد کشاورزی باشد، این وزارتخانه موضوع تغییر کاربری بدون اخذ مجوز را پیگیری خواهد کرد. براساس قوانین شهرداری، برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر می‌شود که کاربری ملک به‌صورت دقیق در آن مشخص می‌شود. به این مجوز، پروانه ساخت می‌گویند که دریافت آن پیش از شروع هرگونه عملیات ساخت‌وساز لازم است. در کنار این موضوع که کاربری ملک در پروانه ساخت آن قید می‌شود، شهرداری نیز موظف است به‌صورت مداوم بر تغییر کاربری زمین مسکونی یا تغییر کاربری به تجاری نظارت داشته باشد و مانع از فعالیت‌های غیرقانونی شود. بهتر است بدانید که هرگونه تغییر کاربری زمین که به‌صورت غیرقانونی انجام بگیرد و همراه با تخلف باشد، مجازات سنگینی را به‌همراه دارد که از جمله آنها باید به جریمه نقدی و حبس اشاره کرد.

 ماده ۱۰۰ مجری برخورد با تخلفات در تغییر کاربری

مهدی بابایی، عضو شورای اسلامی شهر تهران در رابطه با موضوع تغییر کاربری واحدهای مسکونی در شهر تهران به صمت گفت: براساس قانون شهرداری، تخلفات مرتبط با تغییر کاربری ساختما‌ن به ماده ۱۰۰ ارسال می‌شود و برخورد با متخلفان طبق این قانون صورت می‌گیرد. طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساخت ساختمان از شهرداری پروانه ساخت اخذ کنند. در صورت نبود پروانه ساخت، شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی جلوگیری کند.

وی افزود: در کمیسیون ماده ۱۰۰، اصلی‌ترین سند مورد استناد، طرح تفصیلی شهر تهران است و در صورت وجود پهنه ادارای یا تجاری برای ساختمان، با تکیه بر رأی اعاده بنا تصمیم‌گیری می‌شود. به هر حال، در شرایط فعلی چنین قوانینی برای جلوگیری از تغییر کاربری واحدهای مسکونی وجود دارد و باید شهرداری‌ها نسبت به نظارت دقیق و  اجرای رأی اقدام کنند.

مشکلی از بابت همکاری‌ها وجود ندارد

بابایی در رابطه با نحوه همکاری سازمان‌های ذی‌ربط برای حل مشکل تغییر کاربردی ساختمان‌ها به صمت گفت: در حوزه تغییر کاربری، شهرداری‌ها به‌طوررسمی اقدام به نظارت و اجرای قانون کرده و اگر مالکان مقاومتی در برابر قانون داشته باشند، قوه قضائیه با قدرت اجرایی خود نسبت به ورود و پلمب ملک موردنظر اقدام می‌کند، بنابراین مشکل خاصی از این بابت وجود ندارد.

وی افزود: هیچ‌گونه مجوز پایانکاری برای ملکی که دارای تخلف است، صادر نمی‌شود و مالکان برای تعیین‌تکلیف ملک خود باید رفع خلاف کرده یا نسبت به رفع رأی تخریب تلاش کنند.

تغییر کاربری مشروط برای دانش‌بنیان‌ها

عضو شورای اسلامی شهر تهران در رابطه با استقرار شرکت‌ها و موسسات دانش‌بنیان در واحدهای مسکونی به صمت توضیح داد: شرکت‌ها و موسسات برای انجام امور روزمره خود نیاز به دفتر کار دارند و باتوجه به قوانین شهرداری‌ها، این شرکت‌ها و موسسات باید در املاک اداری یا تجاری استقرار داشته باشند، اما برخی مشاغل و موسسات دانش‌بنیان می‌توانند از املاک با کاربری مسکونی، به‌صورت دفتر کار استفاده کنند، البته باید این نکته را یادآوری کنیم که این شرکت‌ها تنها می‌توانند به مدت محدود و به‌شرط رضایت سایر واحدها از این امتیاز بهره‌مند شوند، در غیر این صورت اجازه فعالیت ندارند.

شهرداری‌ها در برابر تغییر کاربری ایستادگی کنند

محمد محسن مظفری، کارشناس حقوقی و وکیل پایه‌یک دادگستری به صمت گفت: قانون با هدف مدیریت فضای شهری و استفاده از ساختمان‌ها، انواع کاربری را پیش‌بینی کرده است. طبق قانون وظیفه اعلام و نظارت بر نوع کاربری هر یک از فضاهای شهری طبق نقشه تهیه‌شده برعهده شهرداری‌ها است تا مالکان و استفاده‌کنندگان از فضای شهری، طبق کاربری از آنها بهره ببرند.

این کارشناس حقوقی با اشاره به تفاوت نرخ انواع کاربری واحدهای ساختمانی گفت: برخی کاربری‌های مسکونی در راستای کارهای تجاری و اداری استفاده‌ شده و این امر روزبه‌روز در حال افزایش است. وی افزود: قانون، طبق ماده ۵۵ وظیفه‌ای برعهده شهرداری‌ها گذاشته‌ تا با نظارت و کنترل در برابر این تخلفات ایستادگی کند.

این کارشناس حقوقی تصریح کرد: جدا از مطالب گفته‌شده در برخی موارد قانون شهرداری استثنائاتی را برای برخی مشاغل در نظر گرفته که کار را تاحدودی پیچیده‌تر می‌کند. به‌طورمثال، دفاتر وکالت، اسناد رسمی، ازدواج و طلاق، مهندسی، انتشار مجله و احداث مطب از این قانون مصون مانده‌اند. ازاین‌رو این مشاغل می‌توانند با رعایت حال سایر ساکنان از فضای مسکونی نیز استفاده کنند. بااینهمه حتی اگر فرد از همان کاربری مشخص‌شده استفاده نامناسبی داشته و باعث مزاحمت برای همسایه‌ها شود، موضوع قابل‌پیگیری است.

به گفته مظفری هر شخصی همان قدر به اموال خود مسلط است که به اموال دیگران ضرری نرساند، در نتیجه افراد باید شرایط عمومی یک ساختمان را رعایت کنند، در غیر این صورت اهالی ساختمان می‌توانند باتوجه به قانون با فرد خاطی برخور کنند و در این راستا راه‌های مختلفی از جمله اطلاع‌رسانی به سامانه ۱۳۷ وجود دارد.

وی افزود: در صورت اعلام شکایت، شهرداری‌ها موظف هستند بنا بر اختیارات خود مانع فعالیت غیرمجاز این واحدها شوند و مالکان این واحدها نیز موظفند در مدت تعیین‌شده به کاربری اصلی واحد خود بازگردند.

وی در پایان گفت: قوانین تغییر کاربری‌جز در موارد خاص ممنوع است و در صورت مشاهده، طبق موارد مطرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری با متخلف برخورد خواهد شد. وی افزود: در صورت عدم‌تمکین و اطاعت متخلف به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ ممکن است حکم حبس برای وی صادر شود. اگرچه طبق ماده ۱۰۰ شهرداری امکان تغییر کاربری ملک ممکن نیست و استفاده از ملکی متفاوت از نوع کاربری ساختمان غیرقانونی است، اما ممکن است به‌دلیل تغییر در شرایط زندگی و بافت منطقه، برخی از اراضی یا ساختمان‌ها با تغییر کاربری روبه‌رو شوند، در واقع تغییر کاربری ملک یا زمین با اجازه قانون‌گذار انجام می‌شود.

سخن پایانی

این روزها یکی از دیگر مواردی که در آپارتمان‌ها به‌چشم می‌خورد، تغییر کاربری واحدها است که خواه یا ناخواه این تغییر در نحوه تردد و زندگی شخصی افراد تاثیر خود را می‌گذارد،بنابراین قبل از انجام و تغییر کاربری در این موارد قبل از درگیری و اختلاف، بهتر است قبل از هرگونه اقدام نسبت به اخذ رای مثبت همسایه‌ها اقدام کرد تا در آینده با مشکلات حقوقی و کیفری مواجه نشوید.

طبق بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، صدور پروانه برای تمامی ساختمان‌ها و ساخت‌وسازهایی که در شهر انجام می‌شود، در حیطه فعالیت‌های شهرداری است. مطابق با این قانون، چنانچه در ساختمانی که سند آن مسکونی است، فعالیت‌های تجاری انجام گیرد، شهرداری موظف است با این قضیه برخورد کند و پس از احراز تخلف مالک یا مستاجر، در ارتباط با تعطیلی محل کسب و پیشه از جانب کمیسیون اتخاذ تصمیم‌های لازم انجام گیرد.برخی مالکان در پی تبدیل کاربری خانه خود از مسکونی به تجاری هستند و برای این کار راهکارهای قانونی وجود دارد که می‌توانند از طریق آن قضیه را پیگیری کنند. تغییر کاربری خانه همیشه یکی از دغدغه‌های صاحبان آنها است که بیشترین تغییر نیز در حوزه تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری انجام می‌گیرد، چرا که همان‌طور که اشاره کردیم، ملک تجاری یا اداری دارای ارزش بیشتری است و به‌اصطلاح صرفه اقتصادی بیشتری دارد. هرگونه تغییر کاربری دارای مسیر مشخصی است که باید طی شود. برای انجام این کار باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه‌ای که ملک در آن قرار دارد، مراجعه کنید و روال کار اداری آن را انجام دهید.