یکی از مهم‌ترین بحران‌هایی که دولت قبل از خود به‌جا گذاشت، تورم بسیار بالا بود. آمارها نشان می‌دهد یادگار تورمی دولت روحانی برای رئیسی، بزرگ‌ترین میراث تورمی یک دولت برای دولت پس از خود از ابتدای انقلاب تاکنون بوده است. بالا بودن تورم، البته تنها مسئله تورم کشور در نیمه سال گذشته نبود. وضعیت بحرانی عوامل تورمی، تشدید تورم در امسال را بسیار محتمل کرده بود.

براساس گزارش مرکز ملی آمار ایران، در شهریور ۱۴۰۱ تورم ماهانه نرخ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ۳.۳ درصد بوده است. این در شرایطی است که تورم ماهانه شهریور در مقایسه با ماه قبل، ۱.۵ واحد درصد افزایش داشته است.

این گزارش نشان می‌دهد که متوسط نرخ مسکن در شهریور ۱۴۰۱ به ۴۶ میلیون و ۱۱۱ هزار تومان رسیده و این در حالی است که متوسط نرخ یک مترمربع مسکن در شهر تهران در شهریور سال گذشته، ۳۱ میلیون و ۷۰۳ هزار تومان گزارش شده بود.

ریزش ساخت‌وساز زیر سایه وعده‌های دولت

آن‌طور که در آخرین گزارش مرکز آمار ایران مربوط به بهار امسال دیده می‌شود، در مجموع حدود ۹۰‌ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است.

بنا بر این گزارش، در بهار امسال، تعداد ۹۰ هزار و ۲۹۰ واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های کشور پیش‌بینی شد که نسبت به فصل گذشته ۲۱.۸ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۱۲.۷ درصد کاهش داشته است. ‌

به‌عبارتی، در حالی بهار امسال حدود ۹۰ هزار واحد مسکونی در کشور مجوز ساخت دریافت کرد که این میزان در تابستان سال گذشته معادل ۹۳ هزار، در پاییز ۸۳ هزار و در زمستان ۱۱۵ هزار واحد بوده است، اما این اعداد و ارقام در شرایطی در گزارش مرکز آمار ایران دیده می‌شود که ساخت  4میلیون واحد مسکونی در طول ۴ سال، از جمله وعده‌های دولت سیزدهم بود که دریچه‌هایی از امیدواری را برای اقشار فاقد مسکن به‌وجود آورد.

در این شرایط به‌نظر می‌رسد اجرای این وعده هم مانند وعده مسکن‌مهر، سال‌ها به‌طول انجامد و ادامه‌اش به دولت‌های بعدی موکول شود. نامشخص بودن نرخ هرروزه مصالح ساختمانی و افزایش شدید قیمت‌ها در این بخش به‌باور کارشناسان، عامل اصلی سقوط ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی است.

مرکز آمار ایران اعلام کرد که میانگین نرخ مصالح و نهاده‌های ساختمانی مسکونی پایتخت، بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته، با رشد ۴۳ درصدی همراه بوده و این موضوع نشان از بازگشت جهت  قیمتی بازار مصالح و همین‌طور تجربه مجدد التهاب تورمی در این بازار است.

آمار، ارقام و تحلیل‌ها نشان می‌دهند که بهار امسال، رشد بیش از ۴۰ درصدی در نرخ برخی مصالح پرمصرف از قبیل سیمان وجود داشته است. نرخ گچ نیز افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی و نرخ آهن از قبیل تیرآهن، نرخ توری فنسی و... حدود ۲۰ درصد رشد داشته است. صمت در این گزارش علت ریزش ساخت‌ساز و افزایش نرخ مسکن در ماه‌های اخیر را بررسی کرده است.

چرا تیراژ تولید مسکن افت کرد؟

محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن درباره سقوط تاریخی ساخت مسکن به صمت گفت: بخش خصوصی هر قدر هم که توان ساخت‌وساز بالایی داشته باشد، در شرایطی که مردم قدرت خرید نداشته باشند و قادر به خرید مسکن نباشند، به‌طورمسلم سرمایه‌گذاری چندانی در این بازار نخواهد کرد. از طرفی در عمل از 2 سال گذشته وضعیت در بازار مسکن به جایی رسیده که مردم دیگر حتی با اخذ وام و اعتبار و... هم نمی‌توانند در این بازار وارد شوند. تنها دلیل آن هم این است که از قدرت خرید مردم کاسته شده است.

با اینکه می‌گویند ۴۰۰ میلیون تومان وام به متقاضیان مسکن می‌دهند، باز هم مردم چندان استقبالی از این وام‌ها نمی‌کنند، چرا که باوجود این گرانی‌ها و درآمدهای اندک بازپرداخت این وام‌ها برای‌شان غیرممکن شده است.

وام مسکن برای کدام دهک است؟

اولاد با بیان اینکه به‌نظر می‌رسد پرداخت این‌گونه وام‌ها بیشتر برای دهک‌های پردرآمد در نظر گرفته شده، افزود: فردی که امروز نیاز به مسکن و مقداری هم پس‌انداز دارد، باز هم توان بازپرداخت چنین وام‌هایی را ندارد، تا زمانی که رشد اقتصادی در کشور منفی باشد، مردم قدرت خرید مسکن را ندارند، در نتیجه از بازار رسمی مسکن خارج می‌شوند و ساخت‌وساز مسکن هم رو به افول می‌رود. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه نیاز مردم در بخش مسکن سرکوب نشده است،گفت: در حقیقت بازار غیررسمی مسکن در چه شرایطی قرار دارد؟

متاسفانه در این شرایط سخت اقتصادی، شاهد آلونک‌سازی و کارتن‌خوابی هستیم و می‌بینیم که نیازمندان مسکن، توان تهیه مسکن را از بازار رسمی ندارند. از سوی دیگر، زمانی که در این بازار مردم توان خرید مسکن ندارند، سازندگان و بخش خصوصی تولیدات خود را چگونه بفروشند؟ پس در نتیجه بخش خصوصی هم دست از ساخت‌وساز برمی‌دارد و وارد عرصه‌های دیگر می‌شود یا در کشورهای دیگر سرمایه‌گذاری می‌کند.

با کمبود عرضه، انفجار قیمتی در راه است

این کارشناس بازار مسکن بااشاره به پیامد چنین وضعیتی در بازار مسکن به صمت گفت: زمانی که با انباشتی از نیاز مردم روبه‌رو می‌شویم، اگر این میزان هر روز افزایش یابد و به یک‌باره با تغییری کوچک در وضعیت اقتصادی شرایط کمی بهبود یابد و درآمدهای مردم رشد کند، این نیازهای باقیمانده در بازار تبدیل به تقاضا می‌شوند؛ آن هم تقاضایی که دیگر هیچ عرضه‌ای برای آن وجود ندارد و در این زمان شاهد یک انفجار قیمتی وحشتناک در بازار مسکن خواهیم بود.

 اولاد در ادامه افزود: اگر کارشناسان از خطرناک بودن رکود در بخش مسکن سخن می‌گویند، علت آن این است که رکود هر قدر عمیق‌تر باشد، در آینده با تورم بسیار بالاتری همراه خواهد شد،به‌ویژه در بخش مسکن که دوره ساخت آن حداقل 2 سال به‌طول می‌انجامد و عکس‌العمل بازار هم برای آن نامشخص است.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا باید وام‌های تکلیفی بیشتری برای ساخت‌وساز پرداخت شود تا این بازار رونق گیرد؟ افزود: با این شرایط اقتصادی، هیچ‌گونه راه‌حلی برای برون‌رفت از این وضعیت وجود ندارد و تنها راه‌حل آن، این است که سریع‌تر با عقلانیت اقتصادی به‌سوی رشد اقتصادی حرکت و برای این منظور باید تحریم‌های کشور لغو شود و موضوع مربوط به برجام را حل کنند، زیرا بازار مسکن نیازمند رشد اقتصادی بلندمدت است.

رشد اقتصادی

اولاد افزود: رشد اقتصادی مثبت تثبیت‌شده و بلندمدت که حداقل ۵ سال ادامه داشته باشد، می‌تواند به بازار مسکن کمک کند، اما تا زمانی که رشد اقتصادی منفی باشد و عقلانیتی در اقتصاد دیده نشود و درهای کشور به روی اقتصاد و دنیا بسته باشد و از سیاست‌هایی که پیش از این هم شکست خورده‌اند، بهره ببرند، باز هم شاهد وضعیت منفی در این بازار خواهیم بود.

این کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: گفته شده با ساخت مسکن ملی، سالانه یک میلیون نیاز در بازار مسکن برطرف می‌شود، اما می‌بینیم در نهایت ۱۰۰ هزار نفر در این بازار قادر به سرمایه‌گذاری هستند و تنها ۱۰ درصد واریزی داشته‌اند و قسط اول خود را پرداخت کرده‌اند و اصلا مشخص نیست آیا توان پرداخت قسط دوم و قسط‌های بعدی در این بازار را داشته باشند یا خیر؟

سرمایه‌گذاری پرسود در بازار مسکن

عباس زینعلی، کارشناس مسکن به صمت گفت: اگر کسب وکارها در شرایط بحران‌های اقتصادی نتوانند جریان نقدینگی مناسبی را برای خود ایجاد کنند، محکوم به شکست هستند. از سویی، زمانی که ظرفیت بازارهای سرمایه‌گذاری به‌جایی می‌رسد که دیگر سوددهی ندارد، افراد و نهادها به‌سمت بازارهای غیرپولی تمایل پیدا می‌کنند. به‌عنوان مثال، افراد بازار مسکن را به‌عنوان یک هدف‌گذاری مطمئن و با ریسک پایین در نظر می‌گیرند و این بازار را از حالت مصرفی به‌سمت بازار سرمایه‌ای تغییر می‌دهند. اتفاقی که در سال‌های گذشته با نوسانات نرخ ارز و طلا شدت گرفت و نرخ ملک را روز به روز افزایش داد.

وی افزود: باوجود اینکه تعداد معاملات مسکن به‌شدت کاهش پیدا کرده و سازنده‌ها تمایلی برای ساخت‌وساز ندارند، شاهد افزایش تورم ماهانه نرخ مسکن در کشور هستیم؛ چرا که سرمایه‌گذاری در این بازار یکی از مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها به‌حساب می‌آید و به‌طوردائم افزایش نرخ را تجربه می‌کند. داده‌های آماری نشان می‌دهد که با تمام فراز و نشیب‌های بازار سرمایه، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن توانسته است نسبت به سرمایه‌گذاری در بازار طلا، سکه، خودرو، دلار و... بازدهی بیشتری را ایجاد کند.

ریزش عجیب ساخت‌وساز مسکن

زینعلی در رابطه با علت کاهش ساخت‌وسازها به صمت گفت: این اتفاق به‌دلیل رکود معاملات بازار مسکن در ماه‌های اخیر است که باعث وقفه در ساخت‌وساز کشور شده و سازنده‌ها را مردد و چشم‌انتظار رفتار خریداران کرده است.

به‌تازگی از گرانی مصالح ساختمانی به‌عنوان اصلی‌ترین علت افزایش نرخ مسکن نام برده شده،اما این موضوع تاثیر چندانی بر افزایش قیمت‌ها ندارد،بنابراین باعث تنش و رفتارهای هیجانی می‌شود، سوداگری و تقاضای موثر در این بازار حیاتی است که باید هرچه سریع‌تر برطرف شود.

بحران جدی در انتظار بازار مسکن

زینعلی گفت: رشد قیمتی که بازار مسکن در سال‌های اخیر تجربه کرد، یک بحران بی‌سابقه را رقم زد، به‌طوری که باعث افزایش انتظارات تورمی در این بخش شده و بسیاری از اقشار کم‌درآمد را برای خرید خانه ناامید کرده است.

این موضوع اگر بی‌توجه بماند و به‌حال خود رها شود، می‌تواند در آینده بسیار نزدیک به چالشی تبدیل شود که دیگر قابل‌حل نیست و تبعات غیرقابل‌جبرانی را به‌بار آورد، چرا که اکنون نرخ خانه نسبت به سال قبل، چیزی حدود ۱۵ میلیون تومان گران‌تر شده و میانگین هر مترمربع مسکن در شهر تهران از مرز ۴۵ میلیون تومان گذشته است.

وی در پایان گفت: امید است که دولت در چشم‌اندازها و برنامه‌های آتی خود با ایجاد منابع و افزایش تولید بهینه‌تر، بتواند گره کور بازار مسکن را باز کند،اما در حال‌ حاضر اقدامی که بتواند گره‌گشا باشد، دیده نمی‌شود.

سخن پایانی

افزایش بی‌سابقه نرخ مسکن باوجود وعده‌هایی که دولت سیزدهم برای ساماندهی این بازار داده، امید بسیاری از اقشار کم‌درآمد را برای خانه‌دار شدن کمرنگ کرده است؛ وعده‌هایی که نه‌تنها نتوانسته به ساماندهی بازار مسکن کمک کند، بلکه انگیزه سازنده‌ها و انبوه‌سازان را برای ساخت‌وساز به‌شدت کاهش داده و عرضه و تقاضای بازار مسکن را بر هم زده است، از این‌رو ضرورت دارد مسئولان با نظارت و پیگیری‌های مستمر، به تولید مسکن در کشور سرعت ببخشند تا شاهد اعتمادسازی عمومی نسبت به بازار مسکن در جامعه باشیم، همچنین با ایجاد سیاست‌های پولی و مالی مناسب، اقشار مختلف جامعه را برای خرید مسکن توانمند کنند.