به گزارش صمت از اصفهان، بهرام‌ سبحانی، نایب‌رئیس اتاق بازرگانی اصفهان با بیان اینکه موضوع مسکن همواره از دغدغه‌های اصلی جو‌انان و دهک‌های درآمدی پایین و متوسط کشور بوده، مسکن و صنعت ساخت‌وساز را لکوموتیو اقتصادی جامعه دانست و تصریح کرد: در زمان رونق بخش مسکن شاهد فعال شدن صنایع دیگر، چه به لحاظ اشتغال مستقیم و چه به واسطه صنایعی که در خدمت این صنعت به کار گرفته می‌شوند، هستیم.

عضو هیات‌رئیسه اتاق بازرگانی اصفهان گفت: امروز باوجود سرمایه‌گذاری‌های سنگین در زمینه صنایع مرتبط با مسکن، به دلیل رکود مسکن این صنایع تعطیل یا نیمه‌تعطیل هستند؛ به‌عنوان مثال، با اینکه در بخش فولاد حدود ۷۰ میلیون تن ظرفیت تولید میلگرد وجود دارد، کل مصرف کشور کمتر از ۱۰ میلیون تن در سال است که این موضوع در بخش کاشی، سیمان، آجر و... نیز صدق می‌کند. سبحانی فعال شدن بخش مسکن را در فعالیت صنایع وابسته به این حوزه بااهمیت دانست.

نقش متغیرهای بیرونی در بازار مسکن

در ادامه این وبینار که به همت واحد پژوهش و بررسی‌های اقتصادی برگزار شد، بهروز ملکی، تحلیلگر ارشد بازار مسکن توجه به متغیر‌های سیاسی را در تحلیل بازار مسکن دارای اهمیت دانست و گفت: مسکن به‌تنهایی ۳۵ درصد از هزینه خانوار ایرانی را به خود اختصاص می‌دهد. این در حالی است که سهم مسکن از ثروت خانواده ۷۰ درصد، سهم بخش ساختمان از اشتغال ۱۴ درصد و ارزش موجودی کل مسکن حدود ۱۰ برابر کل نقدینگی کشور است.وی با اشاره به شرایط رکود تورمی در سال‌های گذشته تاکید کرد از سال ۸۴ تاکنون میزان نقدینگی کشور روند افزایشی داشته که همین امر سبب ایجاد تورم شده است.

انتظارات تورمی و هجوم به بازار مسکن

ملکی با بیان اینکه نرخ مسکن در یک سال گذشته حدود ۴۵درصد افزایش یافته و تورم نیز تقریبا همین مقدار رشد داشته گفت: در همین مدت شاهد افزایش ۲۰ درصدی نرخ دلارو ۵ درصدی نرخ طلا و کاهش ۳۰ درصدی شاخص کل بورس بودیم.این تحلیلگر بازار مسکن گفت: تقاضای سرمایه‌ای در چند سال گذشته بیشترین تاثیر را بر بازار و نرخ مسکن داشته است و مردم برای حفظ یا ارتقای ارزش دارایی خود به حوزه مسکن وارد شده‌اند.

روند نزولی تملک مسکن در کشور

ملکی با اشاره به سهم ۳۵.۵ درصدی مسکن در هزینه خانوار ایرانی گفت: این سهم در دهه ۷۰ حدود ۲۶ تا ۲۷ درصد بوده و در اتحادیه اروپا نیز حدود ۲۰ درصد است.

وی با اشاره به اینکه ۴۷ درصد هزینه خانواده‌های تهرانی و ۳۴ درصد هزینه‌های خانواده اصفهانی صرف مسکن می‌شود، تصریح کرد: از سال ۱۳۶۵ تا سال ۱۳۹۵ میزان تملک شهروندان در کشور روند نزولی داشته و بیش از ۴۰ درصد مردم در مناطق شهری به‌ویژه کلانشهرها سکونت استیجاری دارند.

این تحلیلگر اقتصادی همچنین با تشریح هرم سنی جمعیت و تحولات بُعد خانوار ایرانی از روند کاهشی بُعد خانوار در ایران خبرداد و تاکید کرد: در کلانشهرهایی مانند تهران، اصفهان، شیراز و... میانگین بعد خانوار از شهرهای کوچک کمتر است و این امر نشان‌دهنده این است که با توجه به کاهش بعد خانوارها، متراژهای ساخت واحدهای مسکونی کاهش می‌یابد.ملکی در ادامه به تحلیل شاخص تراکم خانوار در واحد‌های مسکونی پرداخت و گفت: درحال‌حاضر بهترین وضعیت شاخص تراکم خانوار در استان‌های یزد، تهران، مرکزی، مازندران و اصفهان بوده و در اصفهان به ازای هر ۱۰۴ خانوار، ۱۰۰واحد مسکونی وجود دارد.

سرعت کاهش بعد خانوار در کشور

وی جمعیت کشور را در سال‌های ۱۳۵۵ معادل ۳۴ میلیون نفر، در سال ۱۳۹۵، ۸۰ میلیون نفر و تخمین آن در سال ۱۴۰۵ را حدود ۸۹ میلیون نفر اعلام کرد.ملکی سرعت کاهش بُعد خانوار در ایران را حیرت‌انگیز دانست و تاکید کرد: در سال ۱۳۶۵ تنها ۱۵ درصد از خانوارهای کشور یک یا دو نفره بودند که این رقم در سال ۱۳۹۵ به بیش از ۲۹ درصد افزایش یافت و با استمرار روند موجود، مسئله صندوق‌های بازنشستگی به یکی از بحران‌های سال‌های آینده کشور تبدیل خواهد شد. این تحلیلگر ارشد بازار مسکن میانگین خانه‌های خالی در کشور را ۱۰ درصد بیان و تصریح کرد: در استان‌هایی مانند اصفهان و هرمزگان این رقم ۱۳ درصد است.

عوامل موثر بر نرخ مسکن

ملکی همچنین گفت: نرخ مسکن در سال‌های ۷۰ تا ۹۸ بیشترین رشد را در تهران داشته و به صورت میانگین حدود ۲۰۰ برابر شده است.وی نقدینگی و تورم عمومی، نرخ ارز، درآمد، پس‌انداز خانوار، وام خرید مسکن، هزینه‌های ساخت، نرخ بنزین و گازوئیل، مالیات املاک، نرخ سودسپرده‌های بانکی، عرضه زمین و مسکن دولتی را از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر نرخ مسکن دانست. وی به نقش مهم افزایش نرخ ارز در بازارهای مختلف تاکید کرد و گفت: برای بررسی تحولات بازار مسکن، باید تحولات دلار را نیز مد‌نظر قرار داد.

این تحلیلگر اقتصاد افزود: روند کلی حرکت نرخ مسکن در ایران، روندی پلکانی داشته و انتظار داشتیم از سال ۹۷ به بعد بازار مسکن به ثبات نسبی برسد اما عوامل برون‌زا شاخص‌های بخش مسکن را مختل کرد.

نکات کلیدی استراتژی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

ملکی در ادامه تاکید کرد: تمام سرمایه خود را در ملک سرمایه‌گذاری نکنید زیرا تنوع در سبد سرمایه‌گذاری، ریسک آن را کاهش می‌دهد.وی تصریح کرد: به دنبال هر رونق در بازار مسکن، رکودی بر این بازار حاکم می‌شود و هرقدر در رونق این بازار، افزایش نرخ شدیدتر باشد، رکود بعدی نیز عمیق‌تر خواهد بود و روند حرکت سینوسی بازار مسکن ادامه می‌یابد. ملکی افزایش سرعت ساخت‌وساز را شاخصی برای پی بردن به رکود درآینده دانست.

وی بازار مسکن در تهران را بازاری پیشرو دانست و تاکید کرد: اتفاقات بازار مسکن تهران با وقفه به بازار مسکن سایر شهرها سرایت می‌کند.

محتمل‌ترین سناریوی بازار مسکن

این تحلیلگر ارشد مسکن، محتمل‌ترین سناریو برای بازار مسکن در میان‌مدت را حرکت هم‌جهت با بازار ارز دانست و تصریح کرد: اگر نیرویی از سوی بازار ارز به مسکن وارد نشود، بازار مسکن نسبتا آرام خواهد بود. ملکی همچنین بالارفتن سطح تنش‌های منطقه‌ای و ایجاد اشکال در برجام را موجب تاثیر در افزایش نرخ دلار دانست و تاکید کرد: در صورت افزایش نرخ دلار کم‌کم شاهد روشن شدن مجدد موتور رشد نرخ مسکن خواهیم بود.

توصیه‌هایی به خریداران و سازندگان

ملکی در ادامه سخنان خود به خریداران مصرفی تاکید کرد که خرید را فقط با شرایط مناسب و از فروشندگان پول لازم انجام دهند. خریداران سرمایه‌ای نیز باید بدانند انتظار بازدهی این بازار کمتر از میانگین بلند‌مدت است. سازندگان حرفه‌ای نیز نباید فعالیت خود را گسترش دهند و برای موفقیت در این بازار، ایجاد تمایز در ساخت، افزایش کیفیت و مشتری‌مداری ضروری است. وی افزود: همچنین انتظار خود از سود را در این دوره کاهش دهید و حتما لازم است به ارزیابی اقتصادی پروژه‌ها بیشتر توجه کنید.