باتوجه به وجود مشکلات عدیده مردم درباره فرآیند خرید و فروش و اجاره مسکن که به‌طورعمده مربوط به عملکرد فعالان در بنگاه‌های معاملات املاک است، فناوری و پلتفرم‌های مبتنی بر فناوری اطلاعات می‌تواند دید روشن‌تری به مردم در باب خرید و فروش و اجاره مسکن بدهند. در این زمینه، هرچند فعالیت‌ دانش‌بنیان‌ها انگشت‌شمار است، اما کاربرد وسیع دستاورد آنان منجر به شفاف‌سازی گسترده‌ای می‌شود. ناگفته نماند سد راه چنین هدفی فقدان اطلاعات کامل از املاکی است که هر ساله در قالب رهن یا اجاره معامله می‌شوند، به‌عبارت روشن‌تر، کارشناسان معتقدند به‌دلیل اینکه درصد کمی از املاک دارای کد رهگیری هستند، نمی‌توان گام مهمی در شفاف‌سازی اطلاعات مسکن و کنترل نرخ اجاره‌بها برداشت. صمت در این گزارش، درصدد پاسخ به این پرسش برآمده که آیا پلتفرم‌های بیرون‌آمده از کانال دانش‌بنیان‌ها می‌توانند کنترلی در سوداگری مسکن داشته باشند؟ ناگفته نماند چندی پیش، بازار مسکن هرج و مرجی را از سوی برخی پلتفرم‌ها تجربه کرد که ناگزیر تصمیم‌گیران را به‌سمت استفاده نکردن از آنها کشاند؛ اینکه با درج قیمت‌های نامتعارف موجب شدند تداخلی نامنظم با آنچه در واقعیت هست، به‌وجود آید. صاحبان این پلتفرم‌ها هدفی دیگر از رفع معضل مسکن داشتند که مانند یک شرکت دانش‌بنیان رسالت رفع نیاز جامعه را در فضای کاری خود نمی‌دیدند. اکنون دانش‌بنیان‌ها در پی یافتن راه‌حلی جدید و مطمئن برای رفع سوداگری و کنترل نرخ با کمک فناوری اطلاعات هستند.

عدم شفافیت بلای جان مسکن

بسیاری از کارشناسان در حوزه مسکن و املاک معتقدند استفاده از سامانه‌ها و پلتفرم‌های آنلاین در حوزه خرید و فروش و اجاره مسکن و املاک دست واسطه‌گران سودجو را در حوزه املاک کوتاه خواهد کرد. برخی سامانه‌های فعال در این عرصه، خدمات متنوع و متعددی از جمله امکان بازدید آنلاین و سه‌بعدی از املاک را در هر منطقه از استان تهران به شهروندان ارائه می‌دهند، برای مثال اپلیکیشن‌هایی نظیر «ملکانا» که با تصویربرداری و بارگذاری بیش از ۲۰هزار ملک در تهران، نه‎تنها سرعت انجام معاملات را به‌شدت افزایش داده، بلکه در مواردی دست واسطه‌های دریافت‌کننده حق کمیسیون‌های غیرقانونی را هم کوتاه کرده است. گفتنی است، برخلاف مجموعه‌های دیگر که در حوزه املاک و مسکن به‌صورت سنتی فعالیت می‌کنند، تیم سازنده این اپلیکیشن با فناوری نوین به این عرصه ورود کرده‌ و توانسته‌اند از معاونت علمی ریاست‌جمهوری گواهی دانش‌بنیان با 2 بخش تکنولوژی واقعیت فضای‌مجازی مجوز دریافت کنند، در حال‌ حاضر کشور در حوزه املاک با مشکل عدم‌شفافیت قیمت، ارائه نرخ نامناسب توسط مالک یا تشدید نرخ از سوی برخی بنگاه‌ها مواجه است، اما در فناوری طراحی‌شده این اپلیکیشن، کارشناسی نرخ به‌صورت اتوماتیک انجام می‌شود.

مسیر سخت شفافیت در ایران

قیمت خرید و فروش آپارتمان و اجاره از اواخر اردیبهشت سال ۹۹ و به‌دستور دادستانی از پلتفرم‌های آنلاین مسکن، وب‌سایت‌ها و پلتفرم‌های اینترنتی حذف شد، به‌دلیل اینکه وزارت صمت معتقد بود درج آگهی در سایت‌ها و پلتفرم‌های آنلاین، باعث ایجاد یک هیجان کاذب در بازار مسکن می‌شود، اما بعد از گذشت مدتی، دوباره قیمت‌ها به آگهی‌ها بازگشت و به‌اعتقاد برخی کارشناسان، پلتفرم‌های آنلاین مسکن نمی‌توانند سوداگری در بخش مسکن را به‌طورکامل از بین ببرند، اما مهم‌ترین و مثبت‌ترین عملکردی که این پلتفرم‌ها می‌توانند داشته باشند، این است که جریان اطلاعات را شفاف

می‌کنند.

مسعود مومنی، فعال حوزه املاک در عرصه دانش‌بنیان در گفت‌وگو با صمت گفت: یکی از چالش‌های اصلی، نبود زیرساخت‌های اطلاعاتی درست، دقیق و به‌روز در حوزه مسکن است، البته اگر اطلاعاتی هم باشد، سازمان‌های ذی‌ربط به‌سختی در اختیار استارت‌آپ‌ها قرار می‌دهند و به‌طورعموم از ارائه اطلاعات امتناع می‌کنند.

وی افزود: برای حل این موضوع، سازمان‌های مسئول باید رویکرد محرمانه‌پنداری را که نسبت به اطلاعات در زمینه‌های مختلف اعم از مسکن دارند، کنار بگذارند و به موضوع شفافیت و دسترسی عموم به اطلاعات، احترام بگذارند، چرا که نبود شفافیت موجب بروز تخلفاتی می‌شود که مهار آن دشوار است.

چنین شرایطی در بیشتر کشورهای پیشرفته روال آسان‌تری دارد، به‌طوری‌ که هر فردی در هر کجای دنیا می‌تواند به این اطلاعات دسترسی داشته باشد، اما در ایران چنین روندی کند و زمانبر است که مسیر دشواری هم دارد، در نهایت هیچ نتیجه‌ای هم از لحاظ دسترسی به اطلاعات موردنظر حاصل نمی‌شود، این شرایط در زمانی است که اطلاعات موجود باشد؛ در حالی که در برخی موارد اصلا اطلاعاتی وجود ندارد.

مسئولان حمایت اطلاعاتی کنند

مومنی گفت: دسترسی آسان و بدون هزینه مردم به اطلاعات املاک و کسب اطلاعات به‌روز، مولفه‌ای است که مردم به آن نیاز دارند. به‌طورکلی استارت‌آپ‌ها در زمینه شفاف‌سازی و ارائه اطلاعات دقیق، درست و به‌روز نقش مهمی را ایفا می‌کنند و می‌توانند کارآ و موفق باشند، هرچند به‌دلیل نداشتن دسترسی به زیرساخت‌های اطلاعاتی، مشکلات زیادی برای استارت‌آپ‌ها به‌وجود می‌آید و حمایت چندانی هم از سوی مسئولان نمی‌شود.

وی افزود: این موضوع بستگی به هدف‌گذاری استارت‌آپ‌ها دارد. استارت‌آپ‌ها به‌شکل ‌معمول با بنگاه‌ها تعامل دارند، اما ممکن است استارت‌آپ‌هایی هم فعالیت داشته باشند که خودشان در حوزه املاک فعالیت می‌کنند. هدف‌گذاری اولیه ما تعامل با بنگاه‌ها برای ارتقای کیفیت خدمات آنها و تسهیل فرآیند جست‌وجوی مسکن است و اکنون هم این تعامل را با آنها داریم.

کنترل نرخ مسکن به شرط وجود اطلاعات کافی

ناصر معبود از دیگر دانش‌بنیان‌های فعال در زمینه مسکن در گفت‌وگو با صمت گفت: می‌توان با بهره‌گیری از دانش‌بنیان و استارت‌آپ‌ها برمبنای فناوری اطلاعات در حوزه مسکن و املاک یعنی خریدوفروش و رهن و اجاره به شفاف‌سازی رسید، اما کنترل نرخ تا حد زیادی خارج از امکانی است که پلتفرم‌ها می‌دهند، در واقع می‌توان از طریق هولوگرام یا کد رهگیری قولنامه‌های مسکن، فرآیند رهن و اجاره را هوشمندسازی کرد و با پلتفرم‌ها، چنین فرآیندی را تحت‌نظارت و کنترل درآورد.

این فعال در عرصه فناوری اطلاعات گفت: می‌توان در مسیر شفاف‌سازی قیمت‌های واقعی اجاره از فناوری اطلاعات بهره کافی گرفت. برای اجرایی کردن چنین پلتفرم‌هایی مشکل در زیرساخت‌های لازم نیست، مشکل در روند اجرای آن است. به‌قدر کافی دانش و زیرساخت فنی لازم در کشور برای ایجاد یک شبکه جامع در رهن و اجاره املاک به‌ویژه املاک مسکونی داریم. معضل اصلی در دریافت اطلاعات اولیه براساس کد رهگیری یا همان هولوگرام قراردادهای رهن و اجاره است. گفتنی است، ۹۰درصد این قراردادها فاقد کد رهگیری هستند و در کل کشور، تنها ۱۰درصد قراردادهای رهن و اجاره دارای این کد هستند.

وی ادامه داد: برای مثال زمانی می‌توان طرح‌هایی نظیر کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی را اجرا کرد که نرخ قبلی موجود باشد و براساس آن، افزایش ۲۵درصدی اعمال شود، به‌عبارت روشن‌تر، باید بانک جامعی از رهن و اجاره داشته باشیم و در کل، داشتن کد رهگیری، اصلی‌ترین داده‌ای است که موجب توسعه پلتفرم‌ها می‌شود و می‌توان به جزئیات املاک هم دسترسی پیدا کرد.

وی افزود: نرخ رهن و اجاره باید ۱۵ تا ۲۰درصد نرخ اصلی ملک باشد که براساس جغرافیای ملک و دیگر پارامترها تعیین می‌شود. برای کنترل نرخ فروش ملک تاکنون کسی نتوانسته انجام دهد، چرا که مواد اولیه آن یعنی مصالح ساختمانی قابل‌کنترل نیست.

گفتنی است، کمتر از 2 درصد املاک، دارای کد رهگیری هستند و برای شفافیت، باید سامانه جامع اطلاعات املاک راه‌اندازی شود، به‌عبارت مشخص‌تر، فناوری اطلاعات می‌تواند نرخ مسکن را به‌شرط وجود اطلاعات کافی کنترل کند.

دانش‌بنیان‌ها یک گام جلوتر هستند

فردین یزدانی از دیگر کارشناسان در حوزه مسکن در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز، معتقد است که پلتفرم‌های آنلاین مسکن نمی‌توانند سوداگری در بخش مسکن را به‌طورکامل از بین ببرند.

 او عنوان کرد: مهم‌ترین و مثبت‌ترین عملکردی که این پلتفرم‌ها می‌توانند داشته باشند، این است که جریان اطلاعات را شفاف می‌کنند.

این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: پلتفرم‌های مسکن هزینه‌های جانبی و مبادلات را کاهش می‌دهند و مقداری از ناکارآمدی موجود در بازار بنگاه‌ها را کم می‌کنند و پلتفرم‌ها نه‌تنها مزاحم نیستند؛ بلکه یک گام هم جلو هستند و شیوه‌های نوین مبادلات را جایگزین می‌کنند، به‌همین جهت، ممنوعیت درج نرخ خودرو و مسکن در آگهی‌های آنلاین تاثیر منفی دارد. به‌گفته یزدانی، می‌توان یک جریان رگولاتوری و فضای قانونمندی و سیستم مدیریتی را برای بازار مسکن در پلتفرم‌ها تعیین کرد تا بتواند با استفاده از پالایش آگهی‌ها اطمینان‌خاطر و ضمانت لازم را در خریدار و فروشنده ایجاد کند. وی بااشاره به مهم‌ترین پارامترهای درونی اثرگذار بر بازار مسکن تصریح کرد: از جمله مهم‌ترین پارامترهای تاثیرگذار بر روند قیمتی بازار مسکن، تورم مصالح ساختمانی است، به‌طور طبیعی افزایش نرخ مصالح ساختمانی، روی نرخ تمام‌شده و در نهایت قیمت‌های فروش آپارتمان به‌طور مستقیم اثرگذار است، چنان که در ابتدای زمستان سال گذشته تورم مصالح ساختمانی در برخی مناطق شهری منجر به رشد دوباره میانگین نرخ مسکن شد. وی به چگونگی اثرگذاری این پارامتر در یک بازه زمانی بلندمدت‌تر اشاره کرد و گفت: نکته مهم آن است که به‌تبع افزایش نرخ زمین و مصالح ساختمانی، تولید در بخش مسکن و ساختمان چندان با صرفه اقتصادی همراه نیست و همین امر به بی‌انگیزگی بخش عرضه برای ساخت‌وساز و در نهایت به مختل شدن این جریان منجر خواهد شد. این صاحب‌نظر بازار مسکن در عین حال به پارامترهای بیرونی اثرگذار بر این بخش اشاره کرد و افزود: از میان تمامی عوامل بیرونی همچون نوسانات بازار ارز، سهام و... عاملی که بیش از همه می‌تواند سمت و سوی این بازار را تحت‌تاثیر قرار دهد، تعیین‌تکلیف ریسک غیراقتصادی به‌ویژه در حوزه مذاکرات با طرف خارجی است. وی در این‌باره توضیح داد: تعیین‌تکلیف ریسک غیراقتصادی به‌معنی دستیابی به نتایج مثبت در مذاکرات با طرف‌های خارجی، می‌تواند سیگنال مثبتی برای آغاز فعالیت‌های اقتصادی از جمله فعالیت در بخش مسکن باشد، چرا که در این شرایط فعالیت در این بخش همراه با توجیه اقتصادی خواهد بود.

سخن پایانی

شواهد حاکی از آن است که دردسرهای خرید مسکن در چند سال اخیر با حضور پلتفرم‌های مسکن بسیار کاهش یافته ‌است، چرا که پلتفرم‌هایی به‌وجود آمدند که نه‌تنها سرعت انجام معاملات را به‌شدت افزایش داده‌اند، بلکه در مواردی دست دریافت‌کنند‌گان کمیسیون‌های غیرقانونی را هم کوتاه کرده‌اند، اما از آنجایی که جریان اطلاعات در بازار مسکن بسیار نامتقارن و نامعلوم است و بنگاه‌های املاک کارآمدی مناسبی ندارند، ممکن است این پلتفرم‌های خرید و فروش بتوانند با سیاست‌گذاری‌های مناسب، این بازار را کنترل و دست سوداگران را تا حدی کوتاه کنند. در این رابطه کارشناسان معتقدند، پلتفرم‌هایی که در این زمینه وجود دارند، نمی‌توانند سوداگری در بخش مسکن را به‌طور کامل از بین ببرند یا آن را افزایش دهند، بنابراین مهم‌ترین و مثبت‌ترین عملکردی که این پلتفرم‌ها می‌توانند داشته باشند، این است که جریان اطلاعات را شفاف ‌کنند.