تعیین سقف برای قراردادهای اجاره و ارائه مشوق‌های تسهیلاتی و مالیاتی به موجرانی که مصوبات دولت را رعایت می‌کنند، محورهای مهم این بسته هستند، همچنین مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، محور دیگر این بسته را بحث ساماندهی حق کمیسیون مشاوران املاک معرفی کرده است. باید توجه داشت این دومین بسته دولت در سال جدید برای حمایت از مستاجران و ساماندهی بازار مسکن است. از ابتدای امسال و با شروع پیک نقل‌وانتقالات مسکن، دولت به‌موجب ساماندهی و ثبات این بخش، مقررات و چارچوب‌های متعددی را عنوان کرده، اما با بررسی تورم بخش مسکن در 3ماهه ابتدایی سال در می‌یابیم این ابلاغیه‌ها کمک چندانی به مستاجران نکرده است. صمت در رابطه با تاثیر بسته‌های دولت برای حمایت از مستاجران و همچنین طرح‌هایی که به‌‎منظور ساماندهی بازار مسکن ابلاغ می‌شوند، با کارشناسان و فعالان این حوزه به‌گفت‌وگو پرداخته است.

اصل، رابطه عرضه و تقاضاست

حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران و کارشناس مسکن در گفت‌وگو با صمت، نسبت به بسته جدید وزارت راه برای سامان‌بخشی به بازار مسکن واکنش نشان داد. او ضمن اشاره به ناکارآمدی بخشنامه‌های این‌چنینی گفت: به‌طورکلی مسائل اقتصادی با وضع مقررات و چارچوب‌های قانونی، به‌سامان نخواهد رسید.

در حقیقت دولت تاکید دارد با اعلام بخشنامه‌های مختلف، به‌تنظیم بازارهای اقتصادی بپردازد. این در حالی است که اثرات چنین اقداماتی، کوتاه‌مدت بوده و در بلندمدت ممکن است آثار منفی بیشتری به‌همراه داشته باشد.

 بازار مسکن مانند هر بخش اقتصادی دیگری، از اصل رابطه عرضه و تقاضا پیروی می‌کند، بنابراین مهم‌ترین موضوع در ثبات این بازار، برقراری تعادل میان عرضه مسکن و تقاضای آن است. وی در ابتدا به ارزیابی محور ذکرشده در بخشنامه جدید وزارت راه‌وشهرسازی تحت‌عنوان تعیین سقف برای قراردادهای اجاره پرداخت و گفت: همواره ارزش مسکن یکی از مواردی است که بر بازار اجاره‌بهای ملک به‌طورمستقیم تاثیر دارد، بنابراین نمی‌توان گفت افزایش فعلی اجاره‌بها، امری ناعادلانه است، چرا که در پس شکل‌گیری تورم شدید، بهای ملک بسیار افزایش یافت. این رشد قیمتی امری بدیهی بوده و آن را نمی‌توان با اقداماتی از جمله ابلاغ بخشنامه و ایجاد سقف محدودیت برای اجاره‌بها کنترل کرد. محتشم ادامه داد: دولت دو سال گذشته برای نخستین بار سقف برای افزایش اجاره بها اعلام کرد.  در چند سال گذشته به دلیل افزایش تورم، از سوی نهادهای دولتی اعلام شد میزان افزایش اجاره‌بها در پایتخت باید حداکثر ۲۵درصد و در سایر شهرها ۲۰درصد باشد. در چند مدت اخیر، مالکان این افزایش نرخ را پذیرفته و تا حدودی با مستاجران به‌تعامل رسیدند، اما همچنان بخشی از مالکان آمادگی پذیرش این سقف قیمتی را ندارند.

مسکن، کالای مصرفی شود

محتشم در ادامه به‌تشریح رابطه میان تورم و ارزش ملک پرداخت. او معتقد است ساماندهی بازار مسکن و حمایت از مستاجران، اقداماتی پایه‌ای را از سوی دولت می‌طلبد. این کارشناس مسکن تصریح کرد: در ابتدا باید تاکید کرد تمام موجران، ملاکانی با چندین واحد ملکی نیستند. بخشی از آنها، تنها یک واحد ملکی دارند که از اجاره دادن آن ارتزاق می‌کنند. با حاکم شدن تورمی بالغ بر ۵۰درصد در کشور، برای این افراد دشوار است که تنها ۲۵درصد نرخ اجاره‌بهای ملک خود را افزایش دهند، از این‌رو می‌توان گفت تورم، در زندگی تمامی اقشار تاثیرگذار بوده و افراد را تحت‌فشار قرار داده است.

 وی افزود: با داشتن نگاهی منصفانه به نرخ اجاره‌بها، در می‌یابیم که مبلغ اجاره همواره ضریبی از ارزش ملک است. با افزایش تورم، ارزش ملک بالا رفت و در این شرایط بدیهی است که نرخ اجاره نیز، به‌همان نسبت افزایش یابد. باید تاکید کرد یکی از دلایل مهم افزایش افسارگسیخته ارزش مسکن در چند سال اخیر، کم‌ارزش شدن واحد پول ملی است. افراد تحت‌تاثیر تورم، با کاهش ارزش دارایی‌های پولی خود مواجه شده‌اند، از این‌رو برای جلوگیری از کاهش ارزش ریالی اموال خود، به‌سمت بخش‌هایی مانند بازار مسکن متمایل می‌شوند. محتشم ادامه داد: به‌بیانی دیگر، شرایط اقتصادی کشور باعث شد تا مسکن تبدیل به کالای سرمایه‌ای شود. دولت اگر قصد ساماندهی بازار اجاره‌بهای مسکن را دارد، ابتدا باید ارزش ملک را کنترل کند. این کنترل تنها در صورتی امکان‌پذیر است که دولت مسکن را از حالت کالای سرمایه‌ای خارج و آن را تبدیل به کالای مصرفی کند.

ضرورت تکمیل طرح نهضت ملی مسکن

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران به وظایف اصلی دولت برای حمایت از مستاجران اشاره کرد. او انجام فعالیت‌های موثر را مهم‌ترین وظیفه نهادهای دولتی عنوان کرد و در این‌باره توضیح داد: دولت به‌عنوان متولی اصلی بخش مسکن، باید اقدامات پایه‌ای و اساسی مناسبی را انجام دهد. در گام نخست باید توازن را میان عرضه و تقاضای بازار ملک برقرار کند، به این معنا که تولید مسکن را افزایش داده و به تمام نیازها در این زمینه پاسخ دهد. یکی از راهکارهای مناسب برای این کار، اجرا و تکمیل طرح نهضت ملی مسکن است. بدیهی است، با افزایش تولید، بازار مسکن یک قدم به ثبات نزدیک‌تر خواهد شد. محتشم ادامه داد: کمک به مستاجران، مهم‌ترین اولویت دولت در برابر بازار مسکن است و این حمایت باید از طریق روش‌های مناسب پیگیری و اجرا شود. باید تاکید کرد نهادهای دولتی با اجرای راهکارهای سازنده و موثر، به تامین مسکن اقشار مختلف جامعه به‌ویژه بخش مستاجران بپردازد، اما تا به امروز دولت فشار را روی مردم و مالکان بیشتر کرده و این موضوع به‌نوعی فرار از انجام وظیفه محسوب می‌شود. این کارشناس مسکن معتقد است تا زمانی که دولت به تکمیل طرح‌های ساخت‌وساز مسکن نپردازد و سرمایه‌ها را به‌سمت تولید در این بخش هدایت نکند، همچنان ملک به‌عنوان کالای سرمایه‌ای در کشور محسوب می‌شود؛ در چنین شرایطی نمی‌توان انتظار بهبود شرایط مستاجران را داشت.

کاهش عرضه با افزایش دستور

محتشم با تاکید بر ناکارآمدی سیاست‌های دستوری دولت در برابر بخش مسکن، به پیامدهای منفی تصمیمات نامناسب اشاره کرد و گفت: در بسته جدیدی که وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده، قرار است مجدد سقف معینی برای افزایش میزان اجاره‌بها و قراردادهای اجاره ملک تعیین شود. باید در نظر داشت، تعیین شدن دستوری نرخ ملک در بازار، با مقاومت مالکان روبه‌رو خواهد شد. اگر هم دولت تاکید بر اجرایی شدن آن داشته باشد، در ادامه اثرات منفی اجرای این محدودیت‌ها را در تولید و عرضه مسکن شاهد خواهیم بود. وی تصریح کرد: اگر مالکان دریابند به‌اندازه ارزش مسکن خود درآمد نخواهند داشت، املاک خود را به بازار عرضه نمی‌کنند، همچنین فعالان صنعت ساختمانی نیز اگر متوجه شوند، نرخ نهایی مسکن متناسب با تورم حاکم بر جامعه نیست، رغبتی برای ساخت واحدهای مسکونی جدید نخواهند داشت. این به‌معنای توقف عرضه ملک و افزایش چشمگیر تقاضا بوده و تورم بیشتری در بخش مسکن در ادامه ایجاد خواهد شد، بنابراین دولت باید به تصمیمات خود نگاهی چندجانبه و کارشناسی‌شده داشته باشد.

وزارت راه بسته قبلی را توسعه داد

علی نوذرپور، تحلیلگر بازار مسکن در گفت‌وگو با صمت به تشریح ابعاد بسته جدید حمایتی وزارت راه‌وشهرسازی پرداخت و گفت: بسته جدید اعلام‌شده، برمبنای ۵محور است که ۲محور آن تا پیش از این عنوان شده بود.

تعیین سقف برای قراردادهای تمدید اجاره و همچنین تخصیص منابع مالی برای پرداخت وام کمک‌ودیعه مسکن، تا پیش از این، از سوی وزارت راه و شهرسازی به دولت برای حمایت از مستاجران و ساماندهی بازار مسکن، عنوان شده بود. حال 3 محور دیگر از جمله تسهیل وثایق بانکی وام اجاره، اولویت قرار دادن دهک‌های اول تا سوم در پرداخت وام ودیعه و ارائه مشوق‌های تسهیلاتی و مالیاتی به موجرانی که مصوبات دولت را رعایت می‌کنند، به محورهای این بسته افزوده شده‌اند که بررسی هریک از این موارد حائزاهمیت است.

وی تصریح کرد: در ابتدا باید گفت اولویت دادن به خانوارهای دهک‌های اول تا سوم، از جمله مسائل مهم در بحث اعطای تسهیلات وام بانکی است؛ چرا که بخش مهمی از این دهک‌ها، مستاجر هستند.

همچنین دولت در نظر دارد تا برای موجرانی که چارچوب‌های اعلام‌شده را رعایت می‌کنند، تسهیلات مالی در نظر گیرد که این اقدام می‌تواند مشوق خوبی برای مالکان باشد، اما نکته‌ای که باید همواره به آن تاکید کرد، محدود بودن منابع مالی دولت است.

محدود بودن منابع مالی دولت

نوذرپور در ادامه به تاثیر محدود بودن منابع مالی دولت بر نحوه عملکرد طرح‌های حمایت از مستاجران اشاره کرد و گفت: دولت اعلام کرده برای مستاجران وام کمک‌ودیعه مسکن در نظر گرفته است. در حال‌ حاضر بالغ بر ۹میلیون خانوار مستاجر در کشور وجود دارد که طی 2 سال گذشته، دولت تنها توانسته ۴۵۰هزار کمک‌ودیعه پرداخت کند.

 این اتفاق به‌خاطر تقدم و تاخر دهک‌ها نبوده و منابع مالی اختصاص داده‌شده به این طرح، کفاف پاسخگویی به نیاز متقاضیان را نمی‌دهد، بنابراین تاکنون اقدامی که بتواند بر ثبات یا بهبود توانمندی افراد برای تامین مسکن اثر داشته باشد، انجام نشده است. این کارشناس بازار مسکن همچنین نسبت به طرح ساماندهی اجاره‌ها واکنش نشان داد. او دلیل بی‌تاثیر بودن نظر دولت و سایر دستگاه‌ها مربوط به بخش مسکن را بالا بودن نرخ تورم فراگیر عنوان کرد و در این‌باره توضیح داد: در سال‌های اخیر، طرح‌های مختلفی برای تعیین سقف افزایش اجاره‌بها از سوی دولت عنوان شد.

به‌دلیل نابرابری میزان عرضه و تقاضای مسکن، وجود تورم‌های سنگین در تمامی بخش‌های اقتصادی و سایر شرایط حاکم، اعتراضات نسبت به آشفتگی بازار مسکن افزایش پیدا کرده است. طبقه متوسط و کم‌درآمد جامعه، امروزه با بحران مهم تامین مسکن مواجه بوده و تورم در این بخش در کنار سایر افزایش قیمت‌ها، فشار سنگینی را بر آنها وارد کرده است. فشارهای هزینه‌ای این‌چنین نه‌تنها با ارائه بسته‌های حمایتی حل نمی‌شود، بلکه بازار، پاسخ مثبت و موثر به آن نخواهد داد.

باز شدن راه تخلف برای مشاوران املاک

نوذرپور در ادامه صحبت‌های خود یکی از پیامدهای منفی اعمال محدودیت برای فعالیت مشاوران املاک را افزایش تخلف عنوان کرد و در این‌باره توضیح داد: براساس اعلام مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، مقرر شده پایه محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک، قیمت‌های روز معامله‌شده در نظر گرفته نشود، بلکه مبنای حق کمیسیون درباره خرید و فروش، ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم (که توسط کمیسیون تقویم املاک هرساله تعیین می‌شود) خواهد بود.

اجرایی کردن این موضوع، تحمیل فشار به فعالیت‌ها و درآمدهای قانونی مشاوران املاک است. اگر این طرح اجرایی شود، احتمال می‌رود مشاوران املاک برای افزایش درآمدهای خود دست به اقدامات غیرقانونی مانند انعقاد تفاهمنامه‌های غیررسمی با مالکان یا مستاجران بزنند. این به‌معنای ترویج مسیرهای غیرقانونی و باز شدن راه تخلف بیشتر برای مشاوران املاک است، از این‌رو کارشناسان معتقدند دولت پیش از تصمیم‌گیری نهایی و اعلام طرح‌های اصلاحی، باید بررسی همه‌جانبه را نسبت به نظر خود داشته باشد.

سخن پایانی

همان‌طور که پیش‌تر عنوان شد، نوع نگاه جاری در جامعه در رابطه با جایگاه ملک، به‌طورمستقیم بر بازار مسکن تاثیرگذار است. در ایران به ملک به‌عنوان کالای سرمایه‌ای نگاه می‌شود، از این‌رو برای بخش قابل‌توجهی از جامعه، مسکن تنها به‌عنوان کالای مصرفی نبوده و خرید آن را به‌مثابه سرمایه‌گذاری می‌دانند، اما در مقابل موجران، مستاجرانی قرار دارند که باید بار سنگین تورم در تمام بخش‌های مختلف اقتصادی به‌ویژه بازار مسکن را بر دوش بکشند. دولت به‌عنوان متولی اصلی بخش مسکن، وظیفه دارد تا با تدوین و عملیاتی کردن راهکارهای مناسب، مسکن مستاجران را تامین کند. کارشناسان معتقدند یکی از راه‌حل‌های مناسب، تکمیل طرح نهضت ملی مسکن و ترغیب افراد به سرمایه‌گذاری برای افزایش تولید در این بخش است.