قطار مسکن به ایستگاه بورس رسید

چندی پیش در جلسه شورای‌عالی مسکن که با حضور رئیس‌جمهوری برگزار شد، بر استفاده از ظرفیت ماده (۵) قانون جهش تولید مسکن و راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات و همچنین زمین و ساختمان تاکید شد؛ مسئله‌ای که با حمایت و تاکید وزرای اقتصادی دولت سیزدهم، جرقه شکل‌گیری و تاسیس نخستین صندوق سرمایه‌گذاری در این حوزه را با نام «صندوق املاک و مستغلات کشور» توسط صندوق بازنشستگی کشوری روشن کرد.

سرانجام پذیره‌نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات از روزهای گذشته آغاز شده است. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات که براساس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک طراحی شده، سرمایه سرمایه‌گذاران متعددی را جمع‌آوری می‌کند. فعالیت اصلی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، خرید و فروش املاک و مستغلات است. این صندوق‌ها با خرید املاک و اجاره آنها و تقسیم عواید ناشی از اجاره به دارندگان واحد به کسب سود در بازار ملک می‌پردازند. عضویت در این صندوق به سرمایه‌گذاران خرد امکان می‌دهد از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی کنند.

خرید متری خانه میسر شد

با شروع پذیره‌نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات، به‌گفته مسئولان سازمان بورس، معاملات ثانویه واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق پس از اتمام عرضه و اخذ مجوز فعالیت صندوق در بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس آغاز خواهد شد.

براساس اطلاعیه فرابورس، صندوق بازنشستگی کشوری به‌عنوان عرضه‌کننده معرفی شده است. همچنین، ارزش مبنای هر واحد سرمایه‌گذاری هزار تومان، تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری ممتاز و عادی ۱۵ میلیون واحد و حداقل تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری عادی قابل‌عرضه ۳۰ میلیون واحد عنوان شده است.

به‌عبارتی، در این ابزار جدید که به‌تازگی در بورس معرفی شده و به مرحله پذیره‌نویسی رسیده، خریدار می‌تواند به‌صورت متری مالکیت داشته باشد. برای مثال باتوجه به نرخ ملک، با ۱۰ میلیون تومان نمی‌توان مسکن خریداری کرد، اما با خرید واحدهای این صندوق می‌توان با گذشت زمان، هم درآمد اجاره‌ای و در کنار آن، عایدی سرمایه داشت و افزایش قیمتی املاک در این اوراق نیز حساب می‌شود.

صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در دارایی‌های واقعی سرمایه‌گذاری می‌کند، در حالی که سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری، در دارایی‌های مالی سرمایه‌گذاری می‌کنند، همچنین براساس قانون مالیات‌های مستقیم و غیرمستقیم، کلیه درآمدهای صندوق‌های سرمایه‌گذاری معاف از مالیات هستند و براساس قانون بودجه، نقل و انتقال املاک به صندوق املاک و مستغلات نیز معاف از مالیات است.

 صمت در این گزارش، فروش متری مسکن در بورس کالا را موردبررسی قرار می‌دهد.

طرحی کارآمد و اثرگذار برای بازار مسکن

آلبرت بغزیان، کارشناس اقتصادی در رابطه با تاثیر فروش متری مسکن بر ساماندهی بازار، به صمت گفت: امکان خرید متری مسکن، طرحی است که بسیار سودمند است و می‌تواند تا حد زیادی به کمک بازار بیاید؛ چرا که در نبود چنین طرحی افراد به‌ناچار سرمایه‌های خرد خود را در بازارهای موازی نظیر طلا، ارز و خودرو سرمایه‌گذاری می‌کنند و روز به روز فرار سرمایه از بازار مسکن شدت می‌گیرد.

با این اقدام، سرمایه‌های اندک وارد چرخه بازار مسکن شده و افراد می‌توانند با خرید متری مسکن در آینده به سوددهی برسند و در نهایت خانه‌دار شوند، در نتیجه از هر جهتی به این موضوع نگاه کنیم، بسیار کارآمد و اثرگذار است.

وی افزود: این اقدام باعث می‌شود بسیاری از پروژه‌هایی که به‌علت نیاز مالی رها شده‌اند، دوباره احیا شوند و سرمایه خرد و کلان مردم به‌سمت این پروژه‌ها سرازیر شود. در این بین، ممکن است تا حدی بانک‌ها از این بابت که مردم نقدینگی خود را از سپرده‌ها خارج و در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند، ناراضی شوند، اما می‌توان برای این موضوع نیز چاره‌اندیشی‌هایی کرد، چرا که در نهایت، این سرمایه‌ها به‌دست صاحبان پروژه به بانک‌ها بر می‌گردد.

اعتماد ازدست‌رفته به بورس برمی‌گردد؟

این کارشناس اقتصادی به صمت گفت: راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه املاک طرحی سودمند است و اوراق این طرح به مرحله پذیره‌نویسی رسیده، از این‌رو ممکن است با موفقیت این طرح و سرمایه‌ای که وارد بورس اوراق بهادار می‌کند، اعتماد ازدست‌رفته مردم به بورس برگردد و جان تازه‌ای به بازار سرمایه دهد. با افزایش نرخ مسکن، این اوراق هم افزایش نرخ را تجربه می‌کنند و افراد می‌توانند با افزایش سرمایه‌های خود، در آینده خانه‌دار
 شوند.

وی خاطرنشان کرد: نهضت ملی مسکن که یکی دیگر از اقدامات دولت برای ساماندهی بازار مسکن است، می‌تواند در بورس به‌صورت متری عرضه و این 2 طرح با هم ادغام شوند؛ پروژه‌ای که کامل سودمند است و به‌شکل مسلم، برای متقاضیان مسکن جذابیت‌های زیادی را به‌همراه خواهد داشت.

تفاوت بازار مسکن در ایران و کشورهای پیشرفته

بغزیان بیان کرد: بازار مسکن در همه کشورهای دنیا با چالش‌های مختلفی روبه‌رو است و تنها مختص به کشور ما نیست، البته تفاوت‌های زیادی در بخش پرداخت تسهیلات مسکن در دنیا در مقایسه با کشور ما وجود دارد که گاهی تا ۸۰ درصد از هزینه‌های یک ملک را آن هم با سود اندک شامل می‌شود.

 همچنین جدا از موضوع قیمت، مسکن در بیشتر کشورهای دنیا گران است و بازار مسکن بخش زیادی از درآمد خانوارها را می‌بلعد،بنابراین شاید شرایط خرید خانه در خارج از کشور آسان‌تر از این ایران باشد، اما به‌هیچ عنوان نرخ ملک، ارزان نیست، از این‌رو ضرورت دارد هر کشور بنا بر شرایط خاص خود برای ساماندهی بازار مسکن تصمیم‌گیری کند تا بتواند با استفاده از منابع و زیرساخت‌های موجود، بهترین تصمیم را برای بهبود اوضاع بازار ملک بگیرد.

ایجاد ارزش‌افزوده برای سرمایه‌های خرد

سعید لطفی، عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با این موضوع به صمت گفت: باتوجه به افزایش نرخ مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، سرمایه‌گذاری صندوق املاک و مستغلات این امکان را به خریداران می‌دهد که مسکن را به‌صورت متری خریداری کنند و بعد از گذشت چند سال به‌تدریج صاحب خانه شوند. در واقع، صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات با هدف کسب سود از بازار ملک راه‌اندازی شده است. این روش، در کنار تولید مسکن و افزایش ساخت‌وساز در برنامه نهضت ملی مسکن، راهکاری برای سرمایه‌گذاری اقشار مختلف به ویژه اقشار متوسط جامعه، در بخش مسکن و املاک است.

لطفی راهکار میانبر خانه‌دار کردن اقشار متوسط و پایین را خرید متری مسکن دانست و به صمت گفت: در شرایط فعلی بسیاری از افراد توانایی خرید آپارتمان را ندارند. از طریق نظام پس‌انداز هم، گاهی دهه‌ها طول می‌کشد تا فردی بتواند خانه‌دار شود. طرح‌های دولتی هم جوابگو نخواهد بود، چرا که طی حدود 5 دهه گذشته، نقش دولت‌ها در تولید مسکن در ایران کمتر از ۵ درصد بوده. یکی از راه‌حل‌های خانه‌دار شدن در شرایط تورمی، ایجاد ارزش‌افزوده برای سرمایه‌های خرد است.

طرحی موثر برای ساماندهی بازار مسکن

در سطح کلان، دولت می‌تواند شرکت‌هایی را حمایت کند که پول‌های اندک خانواده‌ها را جمع‌آوری کنند. نقش دولت در این بین صیانت از سرمایه‌های مردم است. خانوارها به‌تدریج سرمایه خود را در صندوقی که خودشان تشکیل داده‌اند، واریز و اقدام به خرید متری مسکن از طریق خرید برگه‌های سهام می‌کنند، بنابراین با رشد نرخ مسکن، سهام افراد نیز باارزش می‌شود.

وی افزود: آنچه هم‌اکنون به‌شکل فروش متری مسکن مطرح شده، مدل سنتی سرمایه‌گذاری در بازار املاک است، این طرح به خانوارها کمک می‌کند تا از تورم‌های آینده بازار مسکن تاحدودی در امان بمانند. در سال‌های قبل، قانون پیش‌فروش مسکن مطرح شد که ایراداتی داشت، در نهایت این طرح به نتیجه خاصی نرسید و بازار مسکن از این مکانیزم محروم شد.

مزایای فروش متری مسکن

لطفی تاکید کرد: در بحث فروش متری مسکن در بورس کالا نیازی نیست که پول یک واحد مسکونی به‌طورکامل پرداخت شود. بورس ضمانت تحویل به‌موقع واحد را می‌دهد و اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند، خسارت می‌پردازد. این اوراق که با عنوان اوراق سلف از آنها یاد می‌شود، متناسب با نرخ مسکن رشد می‌کنند. مزیت دیگر آن قدرت نقدشوندگی است، همچنین سرمایه‌ها به بازار مسکن می‌آیند که یک حوزه مولد است و به این ترتیب در کاهش نرخ تورم تاثیرگذار خواهد بود.

وی در پایان گفت: از حدود 2 سال قبل، این موضوع مطرح شده، اما در سطح محدودی به‌اجرا رسیده است. اگر این ابزار در بازار مسکن به‌شکل وسیع‌تر و با سازکارهای مناسبی اجرا شود، می‌تواند تاثیرات مناسبی ایجاد کند.

سخن پایانی

به‌دلیل رشدهای 6 تا 7 برابری نرخ مسکن، حدود 4 سال گذشته، امکان خرید خانه برای دهک‌های پایین و متوسط، شاید برای تمام عمر وجود نداشته باشد، اما می‌توان از طریق فروش متری خانه، دادن برگه‌های سهام و ایجاد ارزش‌افزوده به دارایی‌های مردم، مسیر دستیابی متقاضیان به مسکن را کوتاه‌تر کرد.

رشد سنگین قیمت‌ها در بازار مسکن، فاصله خانواده‌ها با مسکن ملکی را به‌شدت افزایش داده است، هرچند وضعیت مستاجرها هم چندان بهتر نیست و یکی، دو سال است که با رشدهایی گهگاه بیش از نرخ تورم مواجهند. اعداد و ارقام متفاوتی از مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن ارائه می‌شود. برخی برآوردها از رسیدن این عدد به ۱۰۹ سال حکایت دارد. اکنون طول زمان خرید مسکن برای حقوق‌بگیران ۶۶ سال عنوان و خرید خانه برای این افراد به آرزو و مسکن به بلای جان مردم تبدیل شده است و دوسوم حقوق‌بگیران دچار آن هستند. به هر حال، آنچه برای مردم اهمیت دارد، رشدهای عجیب و غریبی است که در نرخ مسکن طی سال‌های اخیر اتفاق افتاده که باعث شده حدود دوسوم درآمدشان را به مسکن اختصاص دهند. از اواخر سال ۱۳۹۶ که بازارها در ایران شروع به رشدهای سنگین کردند تاکنون، مطابق آماری که بانک مرکزی ارائه می‌دهد، نرخ خانه در شهر تهران بیش از ۸ برابر شده و از متری ۵ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان در پایان سال ۱۳۹۶، به مرز متری  ۴۵ میلیون تومان در امسال رسیده است. امید است با سیاست‌هایی که دولت برای ساماندهی بازار مسکن در نظر گرفته است، مشکلات و چالش‌های بازار مسکن یکی پس از دیگری حل و فصل شود.