براساس داده‌های بانک مرکزی ایران، تعداد معاملات مسکن تهران در آبان به کمتر از ۳هزار و۶۰۰ فقره رسیده است. این تعداد در مهر و شهریور امسال نیز، حول‌وحوش ۳ هزار فقره بوده است؛ عددی که کاهش ۵۳ درصدی نسبت به شهریور تا آبان ۱۴۰۱ را نشان می‌دهد. در این راستا، گزارش‌ها حاکی از این است؛ مشاورانی که انبوه‌ساز نیستند و تنها کسب‌وکار و معیشت آنها از مسیر معاملات مسکن و اجاره تامین می‌شود، چند ماهی است که با رکود معاملات مسکن، برای تامین معیشت به‌عنوان راننده در اسنپ و تپسی مشغول فعالیت شده‌اند. علاوه بر رکود معاملات در بازار مسکن، موضوع حذف مشاوران املاک با راه‌اندازی سامانه املاک و مستغلات، مدتی است که محل مناقشه بین بخش خصوصی و دولت شده است. به‌اذعان دولت، مشاوران املاک باعث افزایش سوداگری در بازار مسکن شده‌اند، اما به باور برخی انبوه‌سازان و فعالان در حوزه صنعت ساختمان، مشاوران املاک ارتباطی با التهاب بازار مسکن ندارند و آنچه باعث گرانی مسکن در این مدت اخیر شده، تورم و سیاست‌های نادرست دولت بوده است. به‌‎باور کارشناسان، حوزه مسکن، راه‌اندازی سامانه و حذف مشاوران املاک تاثیری بر کاهش نرخ خرید و فروش یا اجاره‌بهای مسکن ندارد و این تورم در بازار، باعث گرانی مسکن شده است.

رشد تصاعدی بنگاه‌های املاک در برابر رکود معاملات

یکی از نکات عجیب بازار مسکن، رشد تصاعدی تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی باوجود کاهش شدید قدرت خرید مردم و رکود معاملات است. رشد ۴۰ برابری تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی ثبت‌شده طی ۳۰ سال گذشته باوجود افت محسوس قدرت خرید مسکن مردم، معمای چگونگی ادامه حیات اقتصادی این بنگاه‌ها را در ذهن ایجاد می‌کند. این معما البته با نگاهی به بازار مسکن و وضع فعالیت بنگاهداران در این بازار به‌سادگی حل می‌شود.ورود مستقیم بنگاهداران به بازار در نقش دلال با هدف کسب سودهای کلان، مهم‌ترین انگیزه عده‌ای از افراد شاغل برای فعالیت در حرفه مشاوری املاک است و البته تنها دلیل رشد برق‌آسای این بنگاه‌ها در سال‌های اخیر است. صرف‌نظر از معدود بنگاهدارانی که خود را آلوده به سفته‌بازی و نرخ سازی‌های کاذب نمی‌کنند و عموما افرادی باسابقه در این حرفه‌ هستند، اکنون بخش قابل‌توجهی از بنگاهداران نقش دلال را در بازار مسکن دارند.

یکی از جذاب‌ترین مزیت‌های ورود دلالان به بازار مسکن، سوءاستفاده از رانت اطلاعات خریدوفروش واحدهای مسکونی است. در واقع، این افراد با افتتاح بنگاه معاملات ملکی و تبدیل شدن به محل رجوع خریداران و به‌ویژه فروشندگان مسکن، از آگهی‌های تجمیع‌شده در بنگاه سوءاستفاده کرده و اقدام به خرید واحدهایی می‌کنند که ظرفیت رشد نرخ بیشتری دارند و سپس همین واحدها را با قیمتی بالاتر به‌فروش می‌رسانند. در واقع، هدف این دلالان از فعالیت به‌عنوان مشاور املاکی، اولویت یافتن در خرید واحدهای ارزان‌تر و رسیدن به سود کلان از فروش همین واحدها به خریداران است. در چنین شرایطی، فروشندگان و خریداران مسکن بیش از هر چیز به طعمه‌های دلالان برای کسب سود تبدیل می‌شوند. در نتیجه، این افراد شرایط را برای املاکی‌های دیگر سخت می‌کنند. همچنین، کاهش معاملات و افزایش تعداد مشاوران املاک، شرایطی را رقم زده است که دیگر این شغل صرفه اقتصادی ندارد.

بازار مسکن باید هدفمند شود

سعید شعبانی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: به‌طورقطع زمانی که بخش کلانی مثل بازار مسکن با چالش روبه‌رو می‌شود، نمی‌توانیم برای حل مسئله تنها به‌سراغ یک عامل برویم. در بحران اقتصادی و شرایطی که بازار مسکن از کنترل خارج می‌شود، عوامل متعددی نقش دارند که یکی از آنها مشاوران املاک متخلفی هستند که با اهداف سوداگری به این بازار ورود می‌کنند و در فکر سودهای هنگفت و بسیار زیاد هستند.

وی در ادامه بیان کرد: اما در طرف دیگر ماجرا، مشاوران باسابقه‌ای حضور دارند که این شغل منبع اصلی درآمد آنها است و از این راه کسب روزی می‌کنند. از این‌رو زمانی که مشاوران املاک عامل اصلی گرانی مسکن در نظر گرفته می‌شوند، تر و خشک با هم می‌سوزند و بنگاه‌هایی که مجوز دارند و دخالتی در نابسامانی بازار مسکن ندارند، مجبور به ترک شغل و کسب درآمد از مشاغل دیگر نظیر تاکسی اینترنتی می‌شوند. اتفاق‌هایی که در سال‌های اخیر در بازار مسکن رخ داد، مجموعه‌ای از بی‌نظمی، بی‌برنامگی، تخلف‌های متعدد و نبود تعادل در عرضه و تقاضا بود که هر سال تکرار شد و در این بین، عده‌ای سودجو با سوءاستفاده از اسم مشاوران املاک در این بازار اقدام به دلالی و در بازار تشنج ایجاد کردند؛ در نتیجه بازار مسکن باید هدفمند و قانونمند شود.

باید فکری به حال بازار مسکن کرد

این کارشناس خاطرنشان کرد: به طورکلی در هر صنف تخلف انجام می‌گیرد و این موضوع مختص مشاوران املاک نیست. دولت و نهادهای مرتبط با بخش مسکن، باید فکری اساسی به حال این بازار کنند. اینکه هرازگاهی وزارت راه و شهرسازی و سازمان تعزیرات املاکی‌های متخلف را پلمب کند، شاید کار سودمندی باشد، اما گره از بازار مسکن باز نمی‌کند. در سال‌های اخیر، انگشت اتهام دائما به‌سمت مشاوران املاک نشانه گرفته شده و این صنف تحت‌فشار قرار گرفته‌اند. در نتیجه، همان‌طور که گفته شد، چنین موضوعاتی باعث خروج بسیاری از افراد شاغل از این صنف شده است.

شعبانی افزود: اما موضوع بعدی و مهم‌تری که باعث شده که دیگر این شغل مانند سال‌های قبل طرفدار نداشته باشد، رکود سنگین بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ است که شاید کمتر کارشناسی می‌توانست آن را پیش‌بینی کند. در عرض یک دهه گذشته، تعداد مشاوران املاک در کشور رشد زیادی داشته است و در شهری مثل تهران شاید در یک خیابان بیش از ۲۰ مشاور املاکی وجود دارد.

وی در خاتمه بیان کرد: مطمئنا اگر این رکود و کاهش معاملات ادامه‌دار باشد، این صنف در معرض خطر قرار می‌گیرد و املاکی‌ها مجبور به تغییر شغل می‌شوند. رکودی که از خرداد امسال شدت گرفت و حتی در فصل نقل و انتقال بازار مسکن هم خنثی نشد. اکنون که فصل زمستان فرارسیده، بعید است اتفاق خاصی در بازار مسکن رخ دهد و معاملات رشد کند، اما در ماه آخر سال و در شب عید، مسلما بازار مسکن یک تکان نسبی می‌خورد و تعداد معاملات افزایش می‌یابد. البته بنده برای 6 ماه اول سال ۱۴۰۳ هم، یک رکود شدید در بازار مسکن را پیش‌بینی می‌کنم.

بیکاری مشاوران املاک، نتیجه شرایط اقتصادی است

مرتضی جعفری، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: بیکاری مشاوران املاک یک مسئله مربوط به رکود و رشد تعداد مشاوران املاک است. مشاوران املاک معمولا در امور خرید، فروش و اجاره ملک فعالیت می‌کنند. بیکاری این صنف می‌تواند نتیجه شرایط اقتصادی و بازار املاک باشد. در دوره‌ای که فعالیت در بازار املاک کاهشی است، این موضوع پیش‌بینی می‌شد.

وی در ادامه افزود: در این شرایط رکودی و بازار رقابتی، مشاوران املاک باید برای جذب مشتریان جدید و توسعه شبکه ارتباطی خود تلاش بیشتری کنند؛ چراکه چاره‌ای جز این کار ندارند. همچنین، با سختگیری‌هایی که به‌تازگی برای فعالیت املاکی‌ها وضع شده، به‌روز بودن درباره قوانین و مقررات املاک می‌تواند به این افراد کمک کند. مشاوران املاک می‌توانند تا زمان حل مشکل رکود معاملات، چنین اقداماتی را انجام دهند، زیرا بازار توان مقاومت در برابر رکود را ندارد و نیازهای مصرفی و سرمایه‌گذاری، سرانجام این رکود را می‌شکند.

هر ۴۴۰ ایرانی، یک بنگاه مشاور املاک!

جعفری بیان کرد: این روزها شاهد گسترش بیش از پیش بنگاه‌های معاملات املاک هستیم؛ به‌طوری‌که حتی در یک منطقه نسبتا کوچک، چندین مشاور املاک فعالیت می‌کنند و تعداد مشاوران املاک شهرهای جدید بسیار زیاد شده است. هم‌اکنون شاهد رشد بالای تعداد مشاوران املاک هستیم، به‌طوری که گفته می‌شود به‌ازای هر ۴۴۰ ایرانی، یک بنگاه مشاور املاک وجود دارد. این موضوع در سایه تداوم تورم بالا و همچنین همسویی منافع بنگاه‌ها با افزایش نرخ مسکن، موجب شده است تا زمینه مساعدی برای تشدید قیمت‌ها در بازار به‌وجود بیاید. حوزه‌ای که حالا دیگر معلوم شده، فعالیت واحدهای غیرمجاز همین موضوع بر آشفته‌بازار مسکن افزوده و جالب اینجا است که برخی نظرسنجی‌ها هم، از اعتماد پایین مردم به مشاوران املاک حکایت دارند. این موضوع هم‌ ریشه در این دارد که شغل مشاور املاک، مزایای مالی زیادی دارد. این مزایا و نیاز به درآمد بیشتر برای فعالیت در این صنعت، برخی از افراد فعال در این شغل را به‌سمت دلالی و سوداگری سوق داده است.

وی در پایان گفت: بازار مشاوران املاک، رقابتی است و به‌دلیل نیاز زیاد به خدمات املاک، رقابت بین مشاوران املاک برای جذب مشتریان بیشتر است. این رقابت باعث شده تا بنگاه‌های محلی و کوچک از دایره فعالیت، اندک اندک خارج شوند. همچنین پلتفرم‌های اینترنتی نیاز افراد را برای مشاوره و گاهی قراردادهای اجاره بی‌نیاز و بازار بنگاه‌های املاک را کساد کرده است. در نهایت، رشد تعداد مشاوران املاک در تهران نشان‌دهنده اهمیت و رونق بازار مسکن در این شهر است. با این حال، مهم است که مشاوران املاک صحت اطلاعات، شفافیت و حرفه‌ای بودن خود را حفظ کنند تا بهترین خدمات را به مشتریان ارائه دهند.

سخن پایانی

تعطیلی مشاوران املاک اتفاقی است که با این شرایط اقتصادی، بیشتر کسب‌وکارها منتظرش هستند. بخش مسکن وابسته به تغییرات اقتصادی است و مشاغل مرتبط با این بخش نیز از این شرایط تاثیر می‌گیرند. زمانی که سیاست‌های نه‌چندان‌درست و حساب‌شده برای ساماندهی بازار مسکن تدوین می‌شوند، نباید انتظار چیزی غیر از رکود یا تورم داشته باشیم. پیشی گرفتن تورم از درآمد مردم باعث شده است تا بازار مسکن از دسترس بیشتر خانوارها خارج شود و به‌حدی رشد کند که دیگر قدرت خریدی برای مردم در این بازار باقی نماند؛ اتفاقی که رکود معاملات بازار مسکن را رقم زد و در ماه آبان به کمتر از ۳هزار و۶۰۰ فقره معامله مسکن در تهران رساند.به‌طورمعمول شرایط تورمی و رکودی در بازار مسکن به‌ترتیب برای فروشندگان و خریداران نوعی رفتار محافظه‌کارانه را رقم می‌زند و همین امر معامله مسکن را با خلل مواجه می‌کند. از سوی دیگر، نوسانات نرخ ارز و طلا و شایعاتی که در زمینه کاهش و افزایش نرخ دائما در بین مردم مطرح می‌شود نیز، دلیلی بر ایست معاملاتی در بازار ملک است. همچنین، ترس فروش ملک و ناتوانی در خرید دوباره خانه، مناسب موضوع دیگری است که می‌تواند بر رفتار معاملاتی فروشندگان تاثیر بگذارد. به هر حال، موضوعات این‌چنینی همگی در شرایط تورم یا رکود دلیلی بر کاهش معاملات مسکن می‌شوند و به‌اصلاح معاملات را قفل می‌کنند. اکنون که در شرایط رکود به‌سر می‌بریم، فروشندگان نسبت به خریداران بسیار بیشتر هستند و خریداران به فایل‌های مناسبی دسترسی دارند؛ البته این موضوع ممکن است در روزهای پایانی آخر سال تغییر کند و ما شاهد عادی‌تر شدن روند معاملات مسکن باشیم.