متوسط نرخ مسکن در تهران ظرف ۶ سال ۱۴برابر شده است. مهر سال ۹۶ یعنی زمانی که هنوز بحث خروج امریکا از برجام مطرح نبود، هر متر خانه در تهران کمابیش ۴ میلیون و ۸۰۰هزار تومان ارزش داشت، اما طبق گزارش جدید بانک مرکزی این عدد مهر امسال، از متری ۷۶ میلیون تومان عبور کرد. در این مدت، سهم واحدهایی که کمتر از ۵ سال از عمر بنای آنها می‌گذرد، در معاملات بازار مسکن پایتخت تقریبا نصف شده، اما همزمان تعداد خانه‌های قدیمی‌ساز براساس آمارهای رسمی رشد ۲برابری داشته است. ۶ سال قبل، خانه‌هایی با نرخ ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان و واحدهایی با متراژ ۶۰ تا ۷۰ مترمربع نقش پررنگ‌تری در خریدوفروش‌ها داشتند، اما حالا بیشترین سهم در معاملات بازار مسکن پایتخت، مربوط به واحدهایی می‌شود که بین ۲ تا ۳ میلیارد تومان نرخ دارند و متراژشان بین ۵۰ تا ۶۰ متر است.

متوسط نرخ مسکن در تهران مهرماه سال ۹۶ متری چهار میلیون و ۷۹۰ هزار تومان تخمین زده می‌شد. مهر یک سال بعد که چندماهی از ماجرای خروج امریکا از برجام می‌گذشت و تاثیر این اتفاق در همه بازارها مشهود بود، متوسط نرخ مسکن در تهران نسبت به مهر ۹۶، حدود ۸۰ درصد ارتقا پیدا کرد و به متری۸ میلیون و ۶۱۰ هزار تومان افزایش پیدا کرد. نرخ مسکن در تهران سال ۹۸ روند صعودی خودش را ادامه داد و مهر همان سال، به متری ۱۲ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان تبدیل شد. به مهر سال ۹۹ که رسیدیم، میزان افزایش سالانه نرخ مسکن از ۱۰۰ درصد عبور کرد. آن موقع، بانک مرکزی متوسط نرخ مسکن در تهران را متری ۲۶ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان اعلام کرد که به معنی رشد ۱۱۰ درصدی در مقایسه با مهر ۹۸ محسوب می‌شد.

آمارها چه می‌گویند؟

افزایش نرخ مسکن در تهران سال ۱۴۰۰ سرعت کمتری داشت و مهر آن سال با رشدی کمتر از ۲۰ درصد به حدود متری ۳۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان رسید. مهر پارسال هم این عدد ۴۳ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان به ثبت رسید و حالا آخرین داده‌های رسمی از بازار مسکن تهران به‌طورمتوسط برای هر متر خانه در پایتخت ۷۶ میلیون و ۶۰ هزار تومان را نشان می‌دهد. متوسط نرخ مسکن در تهران با این اوصاف، ظرف ۶ سال گذشته، تقریبا هزار و ۴۰۰ درصد جهش داشته و متری ۷۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بیشتر شده است. تقریبا نیمی از معاملات بازار مسکن تهران در مهر ۹۶ به واحدهایی اختصاص داشته که نهایتا ۵ سال از عمر بنای آنها می‌گذشته، اما سهم این مدل فایل‌ها در خریدوفروش‌های مهر امسال به ۲۷ درصد رسیده و تقریبا نصف شده است. داده‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد که ۴۶ درصد از خریدوفروش‌های رسمی مهر ۹۶ متعلق به واحدهایی بوده که کمتر از ۵ سال از زمان ساخت آنها می‌گذشته است.

یک سال بعد، کمتر از ۴۵ درصد و در سال ۹۸ حدود ۴۰ درصد خریدوفروش‌ها بابت چنین خانه‌هایی امضا شده است. به مهر سال ۹۹ که رسیدیم، سهم این مدل خانه‌ها از کل معاملات تهران ۳۷ درصد و در مهر ۱۴۰۰ حدود ۳۳ درصد برآورد می‌شد. یک سال بعد این خانه‌ها ۲۸ درصد از سهم خریدوفروش‌های بازار مسکن تهران را در اختیار داشتند و حالا بانک مرکزی می‌گوید این عدد در مهر امسال تقریبا ۲۷ درصد بوده است. بد نیست بدانید در همین مدت یعنی ظرف ۶ سال گذشته، سهم خانه‌هایی که حداقل ۲۰ سال از زمان ساخت آنها می‌گذشته، از ۹ به ۲۲ درصد رسیده و بیش از ۲برابر رشد داشته است.مهر سال ۹۶، خانه‌هایی با متراژ ۶۰ تا ۷۰ نقش بیشتری در معاملات مسکن تهران داشتند، اما الان این جایگاه در اختیار واحدهایی قرار دارد که متراژشان بین ۵۰ تا ۶۰ متر است. تاکتیک خریداران در بازار مسکن تهران، در مهر ۹۷ تفاوت مهمی با سال ۹۶ نداشته و آن سال هم، بیشترین سهم از معاملات بابت واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متری به امضا رسیده است. سال ۹۸، اما خانه‌هایی با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر نقش پررنگ‌تری در بازار داشتند و این روند تا مهر امسال دوام داشته است.

افزایش تقاضا، عامل تنش بزرگ در نرخ ملک

مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن، در رابطه با این موضوع به صمت گفت: باید دانست که باتوجه به رشد تورم در شروع فصل سرد سال، تقاضا برای بازار مسکن کاهش پیدا کرده و در عمل، افزایش تورمی نرخ مسکن، باعث رشد قیمت‌ها و ایجاد یک شوک روانی به این بازار شده است. در ضمن بیشتر پول‌های سرگردان به‌دنبال بازارهای مطمئن و زودبازده هستند. علاقه به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در سال‌های اخیر باعث افزایش انتظارات تورمی و به‌طبع بالا رفتن سطح نرخ خانه در این بازار پرطرفدار شده است.

نجفی بیان کرد: متاسفانه در دولت قبلی تلاشی برای تولید و بهبود بازار مسکن انجام نگرفت و با افزایش تقاضا در سطح جامعه، تنش بزرگی در قیمت‌ها ایجاد شد. اما اقداماتی که در دولت جدید برای بهبود بازار مسکن انجام گرفت، توانست تا حد زیادی به آرامش بازار کمک و تنش‌ها را کنترل کند. درحال‌حاضر افزایش نرخ مسکن همسو با نرخ تورم در حال حرکت است و پیش‌بینی می‌شود شدت شوک‌های قیمتی بازار، دیگر تکرار نشود.

این کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بالا رفتن نرخ مصالح ساختمانی و رشد دستمزد کارگران دلایل مهم گرانی مسکن است. از طرفی، مشاوران املاک باتوجه به نقش مستقیمی که در معاملات مسکن دارند، یکی از عوامل اصلی گرانی خانه در چند سال اخیر بوده‌اند، چراکه اگر تمامی عوامل موثر در گرانی مسکن را هم در نظر بگیریم، بازهم مشاهده می‌کنیم که نرخ املاک نباید تا این اندازه با گرانی دست‌وپنجه نرم کند.

 از این‌رو مشاوران املاک نقش بسزایی در پر کردن خلأ گرانی مسکن ایفا می‌کنند. همچنین، این افراد با خرید خانه‌های خوش‌نرخ و فروش این واحدها به قیمت‌های بیشتر، مسکن را به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده‌اند و تا زمانی که مسکن در کشور ما کالای سرمایه‌گذاری تلقی شود، نمی‌توانیم به آینده این بازار امیدوار باشیم تا زمانی که قیمت‌ها کاهش پیدا کند.

وی ادامه دارد: از سوی دیگر، هیچ نظارت دقیقی بر فعالیت مشاوران املاک صورت نمی‌گیرد و هر فردی می‌تواند با اخذ جواز از اتحادیه، به فعالیت در این حوزه بپردازد و به دلالی مسکن مشغول شود. این ضعف قانون است که افراد بدون داشتن تخصص و آموزش، وارد این حوزه می‌شوند و کنترلی بر فعالیت این افراد وجود ندارد.

کاهش جذابیت بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری

نجفی گفت: برای دهک‌های کم‌درآمد، سرمایه‌گذاری مسکن مفهومی ندارد، زیرا این افراد برحسب نیاز، اقدام به خرید مسکن می‌کنند و پول‌های مازاد خود را در بازارهای دیگر مثل بازار طلا و ارز سرمایه‌گذاری می‌کنند و به این دلیل که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به نقدینگی بسیار زیادی نیاز دارد، به‌سمت سفته‌بازی، دلالی و بازارها ناسالم حرکت می‌کنند و افرادی که در این حوزه سودهای کلانی نصیب‌شان می‌شود با شگرد بازی کردن با بازار مسکن قیمت‌ها را بالا می‌برند. همچنین، با دست‌ به‌دست شدن نرخ املاک به‌دست غول‌های سرمایه‌ای که به‌صورت اختاپوسی در حوزه املاک افتاده‌اند، نرخ مسکن را به‌صورت پلکانی افزایش می‌دهند و باعث رشد تورم می‌شوند.

این کارشناس ادامه داد: دولت گذشته هیچ اقدام مثبتی برای ساماندهی بازار مسکن انجام نداد و هیچ‌کدام از وعده‌ها، اجرایی نشد و بازار مسکن به حال خود رها شد. اما با نگاهی به سیاست‌های دولت جدید، مشاهده می‌کنیم کاملا خلاف دولت قبلی، تلاش‌ها برای بهبود بازار مسکن روزبه‌روز در حال افزایش است.

وی در پایان گفت: دولت باید قدم‌به‌قدم با تمام فعالیت‌های خود به بحث رسانه‌ای آن‌هم توجه کند تا چشم‌اندازهای روشنی برای آینده مسکن به‌وجود بیاورد. دولت هم‌اکنون در حال پیش بردن زیرساخت‌های تولید مسکن با سرعت خوبی است و انتظار می‌رود در آینده نه‌چندان دور، تاثیر مثبتی بر بازار املاک بگذارد؛ به‌شرطی که تمامی اقداماتش برای ساماندهی بازار مسکن با برنامه‌ریزی و توجه به ظرفیت‌های کشور باشد.

سایه رکود تورمی بر سر بازار مسکن

محسن فلکی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: ملک در کشور ما به‌علت عدم‌رونق تولید و مشکلاتی که در صنعت و تجارت خارجی وجود دارد، از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل ‌شده است و به‌عنوان مطمئن‌ترین کالا برای سرمایه‌گذاری در بین مردم شناخته می‌شود. به‌همین‌علت، مشکلات مسکن در کشور فراتر از وزارتخانه و جابه‌جایی دولت‌ها است و هر دولتی هم که می‌آید، نظر و سلیقه خود را دنبال می‌کند و نبود منشوری واحد در ساخت مسکن، باعث عدم‌موفقیت طرح‌های مسکنی می‌شود و بسیاری از مردم، به‌ویژه خانه‌اولی‌ها، از مسکن در شأن خود و خانواده‌شان دور می‌مانند.

ضرورت راه‌حل جدید برای خانه‌دار کردن مردم

وی بیان کرد: سیاست‌گذار باید به فکر راه‌حل جدید برای خانه‌دار کردن مردم باشد که در این زمینه، اهدای زمین رایگان به مردم و کارآمدتر کردن صندوق مسکن ادارات و شرکت‌ها می‌تواند بسیار موثر باشد.

فلکی خاطرنشان کرد: ما در مسئله مسکن، تشکل انبوه‌سازان را داریم که به ۲ بخش صنعتی‌سازان و سنتی‌سازان تقسیم می‌شود که اگر سازنده‌های سنتی با اطلاعات و تکنولوژی روز این صنعت آشنایی بیشتر داشته باشند و طبق استانداردهای جهانی عمل کنند، نه‌تنها به نرخ تمام‌شده افزوده نمی‌شود، بلکه کاهش نرخ تمام‌شده مسکن را نیز خواهیم داشت.

وی در پایان گفت: در تمام دنیا به مسکن نگاه مصرفی دارند، اما متاسفانه در کشور ما به‌علت عدم‌رونق تولید مسکن، بیشتر مردم به مسکن با دید سرمایه‌ای نگاه می‌کنند و متاسفانه سیاست‌گذار، به‌جای اصلاح این نگاه، خود نیز با تصمیمات غلط مانند بورس مسکن، تایید به این فرهنگ غلط می‌زند و ما با فرار سرمایه از بخش تولید و سرازیر شدن نقدینگی به مسکن روبه‌رو می‌شویم و این سیکل معیوب همچنان ادامه پیدا می‌کند و ما هرساله شاهد رشد افسارگسیخته نرخ مسکن هستیم.

سخن پایانی

بازار مسکن همواره دوره‌های رونق و رکود پیوسته را به‌همراه جهش و ثبات نرخ تجربه کرده است؛ به‌گونه‌ای که در دوره‌های رونق و جهش نرخ بازده آن به‌مراتب از نرخ تورم و سود بدون ریسک (سپرده بانکی) بیشتر بوده و در دوره‌های رکود این نسبت معکوس شده، به‌گونه‌ای که رشد میانگین نرخ مسکن نه‌تنها کمتر از نرخ تورم بوده، بلکه به‌پای نرخ سود بانکی نیز نرسیده است.البته این اتفاق در شرایط معمول اقتصاد ایران تکرار شده و آخرین دوره آن مربوط به سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۶ و سیاست‌های مهار نرخ تورم موفقیت‌آمیز بوده است. در دوره حاضر نیز، اگر سیاست‌های ضدتورمی دولت موفق باشد، انتظار می‌رود اهرم افزایش نرخ مسکن از محل رشد هزینه ساخت و بالا رفتن ارزش جایگزینی، خنثی و شتاب رشد نرخ مسکن در مقایسه با نرخ تورم متوقف و حتی معکوس شود؛ اما باتوجه به وضع موجود اقتصاد که همچنان کسری بودجه دولت و تنش نرخ ارز استمرار دارد، قوی‌ترین سناریو برای بازار مسکن، رشد همپای نرخ تورم است که از ۲ سال گذشته در حال اجرا بوده و از تخلیه حباب نرخ مسکن جلوگیری کرده است.