در زمستان سال ۱۴۰۰، شاهد افزایش بسیار زیاد نرخ اوراق تسه بودیم، به‌نحوی که حدود یک‌سوم مبلغ وام، باید صرف خرید اوراق مسکن می‌شد. در بهمن سال ۱۴۰۰، نرخ اوراق تسه به ۱۵۰ هزار تومان رسیده بود. به این ترتیب، باید ۱۶۰ میلیون تومان هزینه می‌شد تا اوراق لازم برای دریافت وام مسکن تهیه شود. در اسفند همان سال، این رقم باز هم رشد کرد و به ۱۸۰ هزار تومان به‌ازای هر ورق تسه رسید. به این ترتیب، وام‌گیرندگان از مبلغ ۴۸۰ میلیون تومانی وام، فقط ۳۲۰ میلیون تومان را دریافت می‌کردند.

موضوع بازپرداخت این وام نیز در میان بود که چیزی بیشتر از ۲برابر وام، در مدتی چند ساله باید به بانک پرداخت می‌شد. تمام این مسائل باعث می‌شد که استقبال از وام مسکن چندان بالا نباشد، اما باوجود کاهش نرخ اوراق تسهیلات مسکن، ممکن است به‌زودی این موضوع تغییر کند. در حال‌ حاضر نرخ اوراق مسکن رو به کاهش رفته و به‌نظر می‌آید که دریافت وام مسکن نسبت به پارسال، به‌صرفه‌تر شده است، به‌همین دلیل احتمال می‌رود که استقبال از آن نیز بالاتر برود، اما  فراموش نکنیم که نرخ مسکن نیز در این میان ثابت نمانده و از بهمن پارسال تا به این لحظه، ۳۰ درصد رشد کرده است.

خرید اوراق تسهیلات مسکن، جدی‌ترین دغدغه متقاضیان

چند هفته‌ای است که شاهد کاهش نرخ اوراق تسه هستیم؛ اوراقی که برای دریافت وام ضروری است و باید خریداری شود و اکنون که نرخ آن پایین آمده، هزینه‌های اخذ وام مسکن نیز کاهش پیدا کرده است. حال در این شرایط، این سوال مهم و اساسی پرسیده می‌شود که آیا روند نزولی نرخ اوراق تسه، مداوم خواهد بود و باز هم قرار است که قیمت‌شان ارزان‌تر شود؟

مبلغ وام مسکن برای زوج‌ها و مجردهای تهران و شهرستان‌های دیگر تفاوت دارد. هر زوج تهرانی می‌توانند تا مبلغ ۴۸۰ میلیون تومان وام مسکن دریافت کنند که از این مبلغ، ۴۰۰ میلیون تومان وام مسکن و ۸۰ میلیون نیز وام جعاله است، به‌همین دلیل است که برای دریافت وام مسکن باید ۸۰۰ ورق تسه خریداری شود. برای وام جعاله نیز خرید ۱۶۰ ورق دیگر لازم و ضروری است، در صورتی که نرخ اوراق تسه را حدود ۸۰ هزار تومان در نظر بگیریم، کل مبلغی که باید برای خرید اوراق تسهیلات هزینه شود، بیشتر از ۴۰ میلیون تومان خواهد بود، البته باز هم، همه‌چیز به نرخ روز اوراق تسه بستگی دارد.

در واقع سال‌ها است که هزینه‌های مربوط به خرید اوراق تسهیلات مسکن به یکی از جدی‌ترین دغدغه‌های وام‌گیرندگان تبدیل شده است. خیلی از افراد و متقاضیان وام مسکن به‌دلیل گران بودن هزینه‌های دریافت وام، قید آن را می‌زنند. به این ترتیب، وامی که قرار بود مشکل بودجه کم متقاضیان برای خرید خانه را جبران کند، خود تبدیل به یک معضل بزرگ دیگر شده است.

سنگ‌اندازی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات

علیرضا سرحدی، کارشناس مسکن در این رابطه با این موضوع به صمت گفت: متوسط نرخ مسکن مصرفی در نقاط متوسط تهران متری ۴۵ میلیون تومان است که هیچ خانه‌اولی نمی‌تواند با این قیمت‌ها مسکن تهیه کند و در حال ‌حاضر عمده فعالان این بازار کسانی هستند که خواهان تبدیل به احسن کردن ملک هستند. تا زمانی که اقتصاد شکوفا نشود، تورم مسکن رشد صعودی خواهد داشت.

 به‌فرض اینکه بانک‌ها منابع داشته باشند و بتوانند وام بدهند، باید اصل و سود این تسهیلات باز پس داده شود. با شرایط فعلی، در صورتی که وام خرید مسکن به یک میلیارد تومان برسد، حتی با در نظر گرفتن نرخ سود ۱۸ درصد، وام‌گیرنده باید ماهانه ۱۵ میلیون تومان قسط بدهد که کمتر کارمند یا شاغلی می‌تواند این اقساط را پرداخت کند، بنابراین تنها راه کنترل بازار مسکن این است که قبل از حل مشکل مسکن، اقتصاد کلان راه‌اندازی شود تا امکان پس‌انداز وجود داشته باشد. در دنیا با روش پس‌انداز مردم خانه‌دار می‌شدند،اما با شرایط فعلی تورم در کشور ما، امکان پس‌انداز نیست.

تامین بخش عمده‌ای از منابع مالی برای ساخت‌وسازها و اعطای تسهیلات مرتبط بخش مسکن برعهده بانک‌ها است که در سال‌های اخیر شدت بیشتری گرفته است. حال باید دید باتوجه به منابع مالی محدود و تمایل بانک‌ها برای سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف، بازار مسکن به کدام سو می‌رود.

نقش سیاست‌های بانکی در حل مشکل مسکن

سیاست‌های بانکی دولت آن‌طور که باید و شاید، نتوانسته به ساماندهی بازار مسکن کمک چندانی کند. مداخله بانک‌ها به‌صورت وام، اعتبار، تسهیلات خرید، اجاره و... تا به امروز به‌علت مشکلات اقتصادی تاثیرگذار نبوده و کمک چندانی به بازار مسکن نکرده است.

همچنین بالا بودن نرخ بهره بانکی باعث شده است که این تسهیلات به خانه‌دار شدن افراد کمکی نکند و بیشتر متقاضیان برای پرداخت اقساط سنگین این وام‌ها با مشکل روبه‌رو شوند و ترجیح بانک‌ها در زمانی که منابع مالی کافی برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن را در اختیار دارند، این است که این منابع را در راستای تحقق اهداف خود در بحث ساخت‌وساز سرمایه‌گذاری کنند.

بی‌میلی متقاضیان به دریافت تسهیلات

سرحدی افزود: یکی از مشکلات بخش مسکن در کشور ما این است که بانک‌ها، شهرداری‌ها و برخی نهادهای نظارتی در بحث ساخت‌وساز مداخله مستقیم دارند که می‌توان با این اتفاق نتیجه گرفت در کل یا بانک‌ها و سازمان‌ها منابع کافی برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن را ندارند یا اگر این منابع را هم در دست داشته باشند، در پروژه‌های خود سرمایه‌گذاری می‌کنند و مایل نیستند این تسهیلات را در اختیار مردم قرار دهند.

وی ادامه داد: باتوجه به نرخ بهره و شرایط سخت بازپرداخت تسهیلات بانکی، متقاضیان تمایل زیادی برای دریافت این وام‌ها ندارند و با توجه به تناسب نداشتن درآمد خانوارها با هزینه‌های زندگی، دریافت این تسهیلات تا حدودی ناممکن شده ‌است.

نقش دولت در ساماندهی بازار مسکن

سرحدی بیان کرد: دولت وعده ساخت 4 میلیون مسکن در کشور را داده است که با نگاهی به آمارها مشاهده می‌کنیم که باتوجه به گذشت یک سال از عمر دولت سیزدهم، هنوز روند ساخت‌وسازها به حد مطلوب خود نرسیده و با چالش‌های مختلفی روبه‌رو است، همچنین باتوجه به وضعیت نابسامان کشور در بحث اقتصادی مشخص است که منابع مالی مناسبی برای تحقق وعده‌های ساخت‌وساز در کشور وجود ندارد.

ضمن آنکه در بحث مدیریت و برنامه‌ریزی، دخالت دولت‌ها برای تصدی ساخت‌وساز در کشورها موفقیت‌آمیز نبوده است. به‌طبع در کشور ما هم دولت به‌جای ورود به یک‌سری از فعالیت‌های غیرمرتبط باید روی اهداف خود در زمینه‌های تخصصی تمرکز کند تا از مسیر اصلی خود دور نشود.

وی در پایان گفت: مشکل اصلی کشور در حال‌ حاضر بستر اقتصادی نامناسب است که بر بازار مسکن نیز تاثیر گذاشته، همچنین دولت می‌تواند با برنامه‌ریزی و مدیریت صحیح در راستای بهبود وضعیت اقتصادی گام بردارد و مشکل مسکن در کشور را ساماندهی
کند.

تسهیلات بخش مسکن هدفمند شود

علی‌اکبر نیکواقبال، کارشناس مسکن به صمت گفت: در کشورهای دیگر پرداخت تسهیلات مسکن با مبالغ بسیار بالاتر اجرا می‌شود و سقفی نیز برای آن وجود ندارد و براساس قابلیت و توانایی وام‌گیرنده این وام‌ها پرداخت می‌شود. مطمئنا برای اعطای تسهیلات خرید مسکن از محل حساب پس‌انداز، ضامن‌های مختلفی نیاز است و این موضوع معضلی برای ضامن و برای خود فرد است، زیرا در صورتی که فردی توانایی بازپرداخت وام‌ها را نداشته باشد، از فیش حقوقی ضامن کسر خواهد شد.

این کارشناس با تاکید بر لزوم ارائه هدفمند تسهیلات دولتی گفت: در پی افزایش تورم در بازار مسکن طی سال‌های گذشته، قدرت خرید مردم کاهش یافته که باید با ارائه تسهیلات به قشر متوسط و ضعیف جامعه توان خرید مردم را افزایش داد و رونق را به این بازار بازگرداند که در این زمینه باید نظارت‌های دولتی تقویت و از اقدامات سودجویان جلوگیری شود.

اهمیت جذب سرمایه‌های راکد

براساس تجربیات گذشته، هرگاه وام مسکن متناسب با نرخ تورم بوده، در بازار شکوفایی ایجاد شده و سرمایه‌های سرگردان به صنعت ساختمان بازگشته است. مسکن به‌عنوان یکی از مستقل‌ترین بخش‌ها اهمیت بالایی دارد و در جذب سرمایه‌های راکد موثر است.

نیکواقبال اقتصاد کشور را نیازمند توسعه متوازن دانست و تاکید کرد: بازار فعلی فضای زیادی برای سفته‌بازان و دلال‌ها ایجاد کرده که باید برای آن راه‌حل‌هایی اندیشید، بنابراین توجه به مسکن یکی از بهترین این راه‌حل‌ها است.

طی سال‌های گذشته باتوجه به افزایش نرخ و تورم در بازار مسکن، قدرت خرید مردم پایین آمده، به‌همین دلیل می‌توان با در نظرگرفتن امکاناتی توان مردم را افزایش داد و رونق را به این بازار
بازگرداند.

لزوم اجرای طرح‌های حمایتی برای ساماندهی بازار

نیکواقبال تصریح کرد: دولت می‌تواند با ارائه یارانه‌هایی از بازار حمایت کند که این کمک‌ها می‌تواند شامل پایین ‌آوردن سودهای بانکی باشد، اما در علم اقتصاد تاکید شده که یارانه به تولید تعلق گیرد تا هم قیمت‌ها پایین نگه داشته شود و هم از هرج‌ومرج و سوءاستفاده در بازار جلوگیری شود، همچنین می‌توان با ایجاد سازمان‌هایی خریدوفروش‌ها را سامان داد و طرح‌های حمایتی را از طریق این سازمان‌ها عملی کرد، البته چنین طرحی نیازمند برنامه‌ریزی و مطالعه است و طرحی بلندمدت محسوب می‌شود.

وی در پایان گفت: اگر منابع مالی پرداخت تسهیلات مسکن موجود باشد، یک قدم بسیار مفید برای خانه‌دار شدن تعداد قابل‌توجهی از جوانان است و به چرخه ساخت‌وساز هم کمک می‌کند. از سوی دیگر، اشتغال را افزایش داده و به تعداد آپارتمان‌های در معرض اجاره و خرید نیز افزوده می‌شود.

براساس گزارش ماهانه‌ای که از سوی بانک مرکزی درباره  بازار تحولات مسکن تهران منتشر شده، در سال گذشته نرخ هر متر خانه به‌طور میانگین ۳۳ میلیون تومان بوده است. این در حالی است که باوجود گذشت یک سال، این رقم به ۴۳ میلیون تومان رسیده است. به این ترتیب، یک واحد ۷۰ متری ساده و بدون امکانات خاص، که در سال ۱۴۰۰ در حدود ۲ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان بوده است، حالا به مبلغ ۳ میلیارد تومان قیمت‌گذاری می‌شود.

سخن پایانی

در واقع نکته اینجا است که متقاضیان در صورت تمایل برای دریافت وام مسکن، بهتر است در انتظار ارزان شدن باقی نمانند، چرا که به‌صرفه نیست و ممکن است با افزایش نرخ مسکن و در نتیجه کاهش قدرت خرید خود مواجه شوند.

به‌نظر می‌آید که میزان رشد نرخ مسکن در قیاس با دیگر بازارها و تورمی که بر جامعه حاکم است، بسیار بالاتر بوده و هنوز هم خرید خانه را به یک سرمایه‌گذاری خوب تبدیل می‌کند،بنابراین دریافت این تسهیلات برای کسانی به‌صرفه است که نقدینگی کمی دارند و می‌توانند در چند سال اول، اقساط با مبالغ بالا را پرداخت کنند.