این موضوع باعث شد دولت سیزدهم ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را در قالب طرح نهضت ملی مسکن به مردم وعده دهد؛ طرحی که باتوجه به شرایط اقتصادی کشور تا امروز به نتیجه نرسیده و بعید است تا پایان عمر دولت سیزدهم کاری از پیش برد.

طبیعی است که عرضه یکی محرک‌های بازار مسکن است و باعث کاهش نرخ خواهد شد؛ اما علاوه بر کاهش عرضه، دلایل دیگری نیز برای وضعیت فعلی بازار مسکن وجود دارد که باید برای مدیریت آن چاره‌ای اندیشید؛ در غیر این صورت عامل عرضه و ساخت مسکن‌های ملی هم تاثیر زیادی بر متوسط نرخ مسکن نمی‌گذارد. تورم عمومی، تورم مصالح ساختمانی و افزایش نرخ دلار، هر روز از توان مردم برای خرید مسکن و قدرت سازندگان برای تولید می‌کاهند. صمت برای بررسی چالش‌های بازار مسکن با خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران به گفت‌وگو پرداخته که در ادامه می‌خوانید.

ارتباط تورم و بخش مسکن

طبق برخی آمارهای بین‌المللی، به‌لحاظ شاخص دسترسی به مسکن فقط ۶ کشور دیگر در دنیا در رتبه‌هایی پایین‌تر از ایران قرار دارند؛ بنابراین بازنگری اساسی در سیاست‌های دهه‌های گذشته، حیاتی است. قیمت مسکن از سال ۹۷ اوج گرفت که عوامل مختلفی در این اوج‌گیری دخیل است. از دید کارشناسان حوزه مسکن، کاهش تولید و عرضه مسکن فشار تقاضا در این بخش را بالا برد و مردم نتوانستند مسکن موردنیاز خود را تامین کنند. از سوی دیگر افزایش تورم نیز فشار مضاعفی را بر بازار مسکن تحمیل و کمبود خانه و افزایش تورم، نرخ مسکن را چند برابر کرد. در کشورهایی که بخش مسکن از نوسان بالایی برخوردار است، سیاست‌گذاران با چالش‌های فشار تورمی مواجهند و به‌دنبال حداقل رساندن اثرات تورمی هستند. اینکه نوسانات بخش مسکن منجر به نوسان شدید در سطح نرخ کالاها و خدمات خواهد شد یا اینکه تورم، شوک‌های ادواری نرخ و اجاره مسکن را به‌دنبال دارد، موضوعی بسیار مهم در نظریه‌های اقتصاد مسکن به‌شمار می‌رود. نظر به اهمیت بخش مسکن در ابعاد تولید، سرمایه‌گذاری، تورم و توزیع درآمد، بی‌توجهی به ارتباط نوسانات بخش مسکن و نوسانات اقتصادی، دولت و بانک مرکزی را در رسیدن به وظیفه تثبیت اقتصادی و تحقق اهداف اقتصاد کلان ناکام خواهد گذاشت.

به‌تازگی اتحادیه تعاونی‌های عمرانی و انبوه‌سازی شهر تهران طرح ساخت واحدهای کوچک‌متراژ برای جوانان و زوج‌های جوان را اعلام کرد که بازتاب زیادی در رسانه‌ها داشت. در این باره توضیح ‌دهید؟

طرح اقتصادی مسکن ما که طراحی آن توسط اتحادیه صورت گرفته، ابعاد مختلفی دارد و در کمیسیون عمران مجلس نیز مطرح شده است.

 خوشبختانه این طرح با استقبال خوبی از ناحیه ریاست‌جمهوری مواجه و به وزارت راه و شهرسازی ارجاع شده است. وزیر راه و شهرسازی هم با نگاه مثبت آمادگی مشارکت در اجرای طرح را به اتحادیه اعلام کرد. این طرح بیشتر متمرکز بر تامین مسکن جوانان و زوج‌های جوان است، زیرا یکی از اصلی‌ترین معضلات پیش روی جوانان برای ازدواج بحث تامین مسکن است. نرخ مسکن متاثر از شرایط کلان اقتصاد کشور بالا رفته و قدرت خرید کاهش یافته است. از طرفی هزینه‌های اجاره هم به‌شکل سرسام‌آوری افزایش داشته و همه موارد دست به‌دست هم داده تا جوانان برای ازدواج و تامین سرپناه دچار مشکل شوند.

آیا اجرای آزمایشی «طرح اقتصادی مسکن ما» کلید خورده است؟

طرح اقتصادی مسکن ما قرار است به‌شکل آزمایشی در دو استان تهران و البرز اجرایی شود. این طرح فرصت خوبی برای زوج‌های جوان است و زوج‌هایی که معمولا طی روز سرکار هستند و بعد از ساعات کار به یک سرپناه نیاز دارند، می‌توانند از طریق این طرح صاحب‌خانه شوند.در این طرح از الگوی آسیای شرقی بهره بردیم و واحدهای ۲۵ تا ۳۵ متری با تکنولوژی‌های نوین ساخته می‌شوند. واحدهای در این طرح با رویکرد اقتصادی‌سازی، نه به‌معنای ارزان‌سازی به نرخ از بین بردن کیفیت بلکه به‌منزله حفظ کیفیت با بهره‌گیری از تکنولوژی‌های نوین ساخت، احداث می‌شوند و نرخ تمام‌شده به حداقل می‌رسد.

حدود نرخ این واحدها چقدر است و شرایط مالکیت آن چگونه است؟ آیا افراد مالک قطعی این واحدها می‌شوند؟

جوانان با زیر یک میلیارد تومان می‌توانند مالک این واحدها شوند و مدل واحدها تمام تجهیز و مبله شده است و پارکینگ هم دارد؛ به‌طوری که یک زوج جوان برای شروع زندگی در این واحدهای مسکونی تنها با یک چمدان وارد می‌شوند. اصلا فلسفه ساخت چنین واحدهایی این است که زوج جوان بتوانند با وام ازدواج و هزینه جهیزیه صاحب یک ‌خانه شوند و دغدغه پول پیش و اجاره‌بها نداشته باشند.مالکیت این واحدها اجاره به شرط تملیک نیست و افراد مالکیت صددرصدی دارند و براساس شاخص‌های امروز در تولید انبوه این کار با هزینه زیر یک میلیارد تومان شدنی است.

اخیرا انتقادهای زیادی به طرح ساخت واحدهای کوچک‌متراژ برای جوانان و زوج‌های جوان شده است. شما چه جوابی به این انتقادها دارید؟

به‌طبع این طرح مخالفان و موافقانی داشت و خیلی‌ها اشکال می‌گرفتند که اگر این واحدها کوچک‌متراژ برنامه‌ریزی شود، انگیزه فرزندآوری را از بین می‌برد، در صورتی که ما معتقدیم رکن مقدم بر فرزندآوری، ایجاد تسهیل در ازدواج است و اگر بتوانیم این پیش‌نیاز را تامین کنیم، کار بزرگ و ارزنده‌ای صورت گرفته است.خوشبختانه با نگاه مثبت مسئولان و دولتمردان امیدواریم این طرح در دو استان تهران و البرز به اجرا در آید. برنامه‌ریزی شده که زوج‌های جوان با وام ازدواج و هزینه جهیزیه بتوانند صاحب‌خانه شوند و این واحدهای مبله‌شده را با زیر یک میلیارد تومان خریداری کنند. وقتی زوجی زندگی خود را با منزلی که مالکش است، شروع کند، در گام بعد می‌تواند آن را تبدیل به احسن کند، اما اگر در شروع زندگی دغدغه‌اش تامین اجاره‌ و اضافه کردن پول پیش باشد، دیگر تمرکزی برایش باقی نمی‌ماند که بخواهد به فکر ارتقای کیفیت زندگی‌اش باشد.ممکن است این دغدغه پیش‌اید که اگر یک واحد ۲۵ متری را به زوج جوان اختصاص بدهیم، در بحث حضور مهمان و پذیرایی برای این زوج مشکل ایجاد شود، اما ما یک طراحی مدرن را برای این واحدها در نظر گرفته‌ایم. اگر به یک زوج جوان ۱۵۰ متر آپارتمان هم بدهید، از فضای پذیرایی آن فقط زمانی که مهمان دارند، استفاده می‌کنند، اما ما آن را در مجتمع تعبیه کردیم و یکسری امکانات در فضای مشاع ایجاد شده است.

 شما در مصاحبه‌ای گفته بودید نهضت ملی مسکن به بخش مشارکت‌های مردمی واگذار شود. در این باره بیشتر توضیح دهید؟

دولت باید با سیاست‌گذاری، نظارت عالی و سیاست‌های تشویقی و حمایتی، محرکی برای بخش خصوصی باشد. تولیدات شرکت‌های دانش‌بنیان در صنعت ساختمان چرخ تولید را به حرکت در می‌آورد و منجر به تحریک بازار مسکن می‌شود. فعالان و سازندگان ساختمان وقتی محصولات جدید را می‌بینند، برای استفاده از دانش‌های جدید تحریک می‌شوند و با استفاده از این فناوری‌های دانش‌بنیان، تولید به‌سرعت پیش می‌رود. وقتی تولید ارتقا یابد و شاهد رونق ساخت‌وساز باشیم، ابزار برای کنترل نرخ خواهیم داشت. در صنعت ساختمان باید شوک ایجاد شود تا بازار عرضه تحریک و تعادل در عرضه و تقاضا ایجاد شود.

اینکه دولت بخواهد به‌تنهایی تولید مسکن را افزایش دهد و با بخش‌های دیگر قطع همکاری کند، چه نتیجه‌ای دارد؟

دولت تنها باید با نظارت عالیه نقش تسهیل‌گری در بازار مسکن داشته باشد. اگر دولت می‌خواهد در زمینه افزایش تولید مسکن موفق شود، باید از بخش خصوصی و تعاونی‌ها حمایت کند. متاسفانه درحال‌حاضر بسیاری از سازندگان دیگر رغبتی به ساخت‌وساز ندارند و ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را به بازارهای دیگر انتقال دهند. اگر پول در جایی احساس امنیت نکند، از آنجا فرار می‌کند. درحال‌حاضر به چند دلیل بازار مسکن امنیت ندارد؛ نخستین دلیل نبود آمار مشخص از این بازار است که شرایط را برای بررسی و تحلیل‌های متعدد سخت کرده است. دلیل دیگر نامشخص بودن چشم‌انداز اقتصاد کلان کشور است؛ به این معنی که نمی‌توانیم برای ۶ ماه دیگر نرخ ارز، طلا، مصالح ساختمانی و موارد دیگر را پیش‌بینی کنیم. اکنون یک سازنده نمی‌تواند برنامه مالی مشخصی برای خود ترسیم و نرخ تعدیل در طول پروژه را محاسبه کند. ابرتورم‌هایی در حال رخ دادن است که بی‌سابقه بوده‌ است. از طرف دیگر بازار مسکن همیشه متاثر از وضعیت توازن بین عرضه و تقاضا است. هر زمان که کفه ترازوی تقاضا سنگین‌تر از عرضه باشد، ما شاهد افزایش نرخ هستیم. عدم انتشار آمار رسمی موجب شده سازنده و سرمایه‌گذار نتوانند تحلیل درستی از بازار مسکن داشته باشند؛ در نتیجه به‌دلیل روشن نبودن وضعیت این بازار، از فعالیت کناره‌گیری می‌کنند و ساخت‌وساز به‌شدت کاهش می‌یابد که درحال‌حاضر همین اتفاق افتاده و شاهد این اتفاق هستیم. این مصداق بارز همان عبارت «ترسو بودن پول» است. سرمایه از جایی که امنیت وجود نداشته باشد و نشود آینده را تحلیل کرد، فرار می‌کند. پس اینکه درحال‌حاضر سرمایه‌ها از ساخت‌وساز و فضای تولید مسکن دور می‌شوند، اتفاقی طبیعی است.در این بازار، حتی فروشندگان عادی نیز نمی‌توانند تصویر درستی داشته باشند و همواره نگران این هستند که پس از فروش ملک خود نتوانند خرید موفقی داشته باشند؛ بنابراین توصیه می‌کنم متولیان از اخذ تصمیمات خلق‌الساعه خودداری کنند و با انتشار منظم گزارشات در وسعت کشوری، بازار را از این دید کورکورانه نجات دهند.

به‌طور کلی در چه صورتی افزایش سرعت در ساخت‌وساز موجب کنترل نرخ در بازار مسکن می‌شود؟

زمانی که تولید افزایش یابد و شاهد رونق ساخت‌وساز در تولید مسکن باشیم، ابزار برای کنترل نرخ ایجاد می‌شود. نرخ نهایی ساخت مسکن در استان تهران بالاتر از نرخ‌های اعلامی است و مدیران این نرخ‌ها را با ملاحظات اعلام می‌کنند. هزینه تولید مسکن در کشور بالاست و این واقعیت را نمی‌توان پنهان کرد. اقتصاد کلان و تورم نیز در افزایش نرخ مسکن تاثیراتی خواهند داشت. باید در صنعت ساختمان تغییراتی ایجاد شود تا بازار عرضه تحریک و تعادل در تولید و تقاضا ایجاد شود.