بررسی وضعیت اجاره‌بهای مسکن در گفت‌و‌گو با صمت

مشکل مسکن نیازمند برنامه بلندمدت است

آخرین آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد در سال ۹۹ باز هم نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در تهران دوبرابر شده است.

آمارها نشانگر آن است که میانگین هر مترمربع واحد مسکونی در ابتدای سال ۹۶ در تهران حدود ۴ میلیون تومان بود و اکنون نرخ هر متر واحد مسکونی به بیش از ۳۰ میلیون تومان رسیده است. در این مدت اما قدرت خرید خانوار به هیچ وجه متناسب با هزینه‌ها بالا نرفت و همزمان با افزایش نیازمندان در کشور در بخش مسکن هم مشکلات افزون شد.

در همین باره، مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس و فعال بخش مسکن، در گفت‌وگو با صمت ضمن اشاره به ابعاد مختلف مشکلات بخش مسکن در کشور تاکید می‌کند: مشکلات بخش مسکن در کشور راه‌حل کوتاه‌مدت ندارند و هر کس که ادعا می‌کند در طول ۶ ماه یا یک سال می‌تواند وضعیت این بازار را بهبود بخشد فریبکار است. او البته تایید می‌کند سیاست‌هایی چون افزایش شدید مالیات‌ خانه‌های خالی می‌تواند تا حدودی عرضه مسکن را افزایش دهد اما همزمان تصریح می‌کند اثرات چنین سیاستی صرفا در کوتاه‌مدت دیده خواهند شد. متن کامل این گفت‌وگو را می‌توانید در ادامه بخوانید.

وزارت راه و شهرسازی برای کنترل وضعیت اجاره‌بهای مسکن و بهبود شرایط مسکن به‌ویژه برای اقشار فرودست طرح‌هایی چون افزایش چند برابری مالیات‌ خانه خالی را در دستور قرار داده است.

به نظر شما این سیاست‌ها می‌تواند به وضعیت مسکن در کشور یاری رساند؟

قبل از هر چیز باید تاکید کنم که یک سیاست می‌تواند در کوتاه‌مدت و بلندمدت اثرات متفاوتی بگذارد. برای توضیح بهتر این مسئله به یکی از بازارهای دیگر مراجعه کنیم و نقش سیاست‌های مداخله‌گرانه در آنها را بسنجیم. ماجرای مرغ امروز به مسئله اصلی معیشت‌ کشور تبدیل شده است. در ماجرای مرغ و یکی دو ماه پیش مسئولان کشور تاکید کردند که باید نرخ هر کیلوگرم مرغ در محدوده ۱۲ هزار تومان‌ باقی بماند. در مقابل اعتراض مرغداران و فعالان بازار مرغ هم دولت سرسختی نشان داد و حاضر به کوتاه آمدن از حرف خود نشد.

در آن زمان به هر شکلی که بود دولت توانست برای مدتی مرغ ارزان را به ‌دست مردم برساند اما پس از مدتی وضعیت به کلی دگرگون شد و اکنون نرخ مرغ به بیش از ۳۰ هزار تومان هم رسیده است. به عبارت دیگر، دولت توانست در کوتاه‌مدت سرمایه‌گذار را مجبور به تبعیت از دستور خود کند اما پس از مدتی سرمایه‌گذاران از بازار خارج شدند که این نیز به کاهش هر‌چه بیشتر عرضه و در ادامه آن افزایش چشمگیر قیمت‌ها منجر شد.

نباید فراموش کنیم سرمایه‌گذاران در شرایطی که بازدهی کاهش و ریسک افزایش می‌یابد حاضر به باقی ماندن در بازار نخواهد شد. اکنون دوباره مسئله مرغ مطرح شده و حالا فشار جامعه هم از چند ماه قبل به مراتب بیشتر شده است. این نیز سبب می‌شود تا دوباره سیاست‌گذار به میانه میدان بیاید و سعی کند با اجرای برخی سیاست‌ها وضعیت را کنترل کند اما با توجه به روش‌هایی که در پیش گرفتند به پیچیده‌تر کردن ماجرا دامن خواهند زد. به زبان ساده، گاهی دولت‌ها ابتدا با یک مداخله در بازار گرهی در کار می‌اندازند و پس از مدتی که تبعات این سیاست هویدا شد، تلاش می‌کنند با ایجاد گره‌های بیشتر،‌ مشکل قبلی را حل کنند. این نیز به افزایش بیشتر ریسک سرمایه‌گذاری منجر خواهد شد و همین نیز می‌تواند دوباره عرضه را کاهش دهد. درنتیجه باید مشوق‌هایی را آماده کنند تا سرمایه‌گذار احساس بهتری نسبت به آینده داشته باشد و حاضر شود ریسک تولید را بپذیرد.

به باور من، در بازار مسکن و حتی دیگر بازارها هم این اصل صدق می‌کند و اجرای این دست سیاست‌ها به رفع مشکل مسکن در کشور منجر نخواهد شد.

به هر حال با توجه به شرایط فعلی مسکن و افزایش حاشیه‌نشینی در کشور فکر می‌کنید اقدامات در دست وزارت راه به بهبود وضعیت منجر نخواهد شد؟

همان‌طور‌ که گفتم سیاست‌ها اثرات متفاوتی در بلند‌مدت و کوتاه‌مدت به جای می‌گذارند. قبل از هر چیز باید بپذیریم مسکن در ایران راه‌حل کوتاه‌مدت ندارد و هر کس ادعا می‌کند می‌تواند در کوتاه‌مدت وضعیت این بازار را کنترل کند به نظر من فریبکار است‌ زیرا مسئله اصلی مسکن در ایران کمبود عرضه است و به این ترتیب هر سیاستی باید به افزایش عرضه در کوتاه، میان و بلندمدت بینجامد. همچنین هنگامی که ‌‌سرمایه‌گذار در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کند تا رسیدن به ‌‌محصول نهایی ‌‌۲ تا ۳ سال زمان لازم دارد و به همین دلیل در کوتاه‌مدت نمی‌توان تحولی جدی در تولید مسکن در کشور به وجود آورد. حال برخی سیاست‌ها می‌تواند اجرا شود که بار بیشتری را بر دوش سرمایه‌گذار بگذارد. این سیاست‌ها منجر به افزایش ریسک و کاهش بازدهی خواهد شد و به‌تدریج انگیزه سرمایه‌گذاران را از بین خواهد برد.

ظرفیت تولید مسکن در کشور چقدر است؟

اکنون در کشور ما سالانه میان ۳۰۰ تا ۵۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود و میانگین تولید مسکن در دو سه سال اخیر البته کمتر از ۴۰۰ هزار واحد در سال بوده است. این در حالی است که در گذشته سالانه ۹۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی را در کشور می‌ساختیم. پس می‌توان گفت اکنون با نیمی از ظرفیت بالقوه کشور مسکن ساخته می‌شود. این در حالی است که ظرفیت تولید مصالح در ایران برای بیش از یک میلیون واحد مسکونی در سال هم آمادگی دارد. همچنین نیروی کار متخصص در کشور به وفور یافت می‌شود و ایران هم‌اکنون در جهان یکی از بالاترین درصد مهندس به جمعیت را دارد. با وجود این، مسکن کافی در کشور ساخته نمی‌شود. پس به طور حتم‌ مشکلی وجود دارد. حداقل سرمایه‌گذار احساس می‌کند که شرایط در کشور برای ادامه و گسترش فعالیت آماده نیست و به همین دلیل کار گره می‌خورد.

از نظر شما مشکلات چیست؟

در کشور ما به‌ویژه در شهرهای بزرگ زمین بسیار گران و کمیاب شده و به همین دلیل نرخ تمام‌شده مسکن بسیار افزایش یافته است. همچنین گاهی سیستم اداری کشور کند، ناکارآمد و فاسد است که این نیز بر ریسک سرمایه‌گذاری اثر می‌گذارد. نرخ تورم بسیار بالا است و حتی در برخی زمان‌ها تورم بیش از انتظارات می‌رود. همان‌طور‌ که ثابت‌شده افزایش نرخ تورم به‌شدت چشم‌انداز را مبهم و ریسک سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد.

این در حالی است که دولت هم نشان داده به هیچ وجه توانایی کافی برای کنترل نرخ تورم ‌‌ندارد. فراموش نمی‌کنیم ابتدای سال ۹۹ رئیس کل بانک مرکزی وعده داد نرخ تورم به حدود ۲۲ درصد خواهد رسید اما در پایان سال نرخ تورم به بیش از ۳۶ درصد رسید و امسال هم تورم ۴۰ درصد برای کشور پیش‌بینی شده‌ است. همه این موارد به ابهامات می‌افزاید و تمایل سرمایه‌گذاران را به سرمایه‌گذاری کاهش می‌دهد. این موضوع صرفا در بازار مسکن هم صدق نمی‌کند و دیگر بخش‌ها نیز با این شرایط مواجه هستند. پس در‌واقع یک مشکل ساختاری تمام بخش‌های اقتصاد ایران را دچار چالش کرده است. به همین دلیل هم معتقدم هیچ سیاست‌گذاری نمی‌تواند ادعا کند در طول ۶ ماه یا یک سال می‌تواند مشکلات این بخش را ‌ر‌فع کند.

دولت چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟

دولت به جای اینکه طوری وانمود کند با در پیش گرفتن چنین سیاست‌هایی می‌تواند از مشکلات مردم بکاهد، باید با اصل مشکل برخورد کند و با رفع آن وضعیت بهتری را رقم بزند. درحال‌حاضر تقاضا در بخش مسکن زیاد و عرضه کمتر از نیاز است. دولت یا باید تقاضا را کاهش دهد‌ یا اینکه باید عرضه را بالا ببرد. با توجه به گسترش شهرنشینی در کشور کاهش تقاضا برای مسکن عملی نخواهد بود. به همین دلیل باید سیاست‌هایی در پیش گرفته شود که عرضه مسکن بیشتر شود.

اجرای سیاست‌های مسکن‌سازی دولتی می‌تواند به بازار کمک کند؟

متاسفانه هر‌گاه بحث افزایش عرضه مسکن مطرح می‌شود دولت‌ها بلافاصله تصور می‌کنند باید راه بیفتند و شروع به ساختمان‌سازی کنند؛ در‌حالی‌که این کار را هر کسی و به‌ویژه بخش خصوصی هم می‌تواند انجام دهد. درواقع بیش از ۹۰ درصد واحدهای مسکونی کشور از سوی بخش خصوصی ساخته شده و در عملکرد هم این بخش به مراتب بهتر از دولت عمل می‌کند.

دولت باید سراغ رفع موانع اصلی برود که گره آن به ‌دست بخش خصوصی باز نخواهد شد. وظیفه اصلی دولت این است که بتواند شرایط را برای سرمایه‌گذاری گسترده در بخش مسکن فراهم کند، شهرهای جدید را توسعه دهد و راه‌های مواصلاتی این شهرها را با مرکز به شکل مطلوبی بهبود بخشد. ساخت‌و‌ساز کاری است که بخش خصوصی به‌خوبی انجام می‌دهد اما آوردن امکانات، جاده‌کشی و راه انداختن حمل‌ونقل شهری مطلوب وظیفه دولت‌ها است و بخش خصوصی در این زمینه کاری نمی‌تواند انجام دهد.

هم‌اکنون نرخ اجاره مسکن در ایران به مراتب بیش از قدرت خرید مردم و به‌ویژه طبقه کارگر و فرودستان است. اما آمارها نشان می‌دهد اجاره از نرخ مسکن عقب افتاده است.

از این منظر آیا نرخ اجاره در کشور همچنان بالا محسوب می‌شود؟

برای فهم بهتر این مسئله می‌توانیم به شاخص نرخ به اجاره مسکن بپردازیم. محاسبات نشان می‌دهد نسبت نرخ مسکن به اجاره‌بها در تهران به بیش از ۳۰ رسیده است؛ یعنی نسبت نرخ واحد مسکونی به میزان اجاره ناخالص یک ساله حدود ۳ درصد است. به عبارت ساده‌تر، مالکی که واحد خود را اجاره می‌دهد، در همین شرایطی که قیمت‌ها چند برابر شدند، بازدهی ۳ درصدی دارد اما این بازدهی خالص نیست‌ زیرا بخشی از این درآمد برای استهلاک و تعمیرات واحدهای مسکونی و بخش دیگر آن باید برای مالیات صرف شود. درنتیجه حدود ۲ درصد بازدهی برای اجاره مسکن باقی خواهد ماند. حالا دولت طرحی آورده که همین ۲ درصد بازدهی را هم محدودتر خواهد کرد.

حال پرسش این است که کدام سرمایه‌گذار حاضر است در این شرایط تن به این سیاست‌ها بدهد؟

شاید برای کوتاه‌مدت بتوان سرمایه‌گذاران را مجبور کرد اما پس از مدتی که سرمایه‌گذاران عقب نشستند کاری از دست کسی بر نخواهد آمد. فراموش نکنیم بیشترین واحدهای اجاره‌ای در کشور تحت مالکیت خانوارهایی است که اغلب اندوخته‌ها و سرمایه‌های خود را تبدیل به یک واحد مسکونی کردند تا هم از این طریق ارزش دارایی‌های خود را حفظ کنند و هم بتوانند درآمدی برای خود داشته باشند و بهتر زندگی کنند. این افراد اگر فشار زیادی را تحمل کنند دیگر با پس‌‌اندازهای خود سراغ خرید خانه نخواهند رفت و راه بازارهای موازی دیگر مانند طلا، ارز، واسطه‌گری و خودرو خواهند رفت؛ راه‌هایی که ثابت شده مردم به‌خوبی بلد هستند به‌واسطه آن ارزش دارایی‌های خود را حفظ کنند.

این سیاست‌ها در نهایت تمایل به سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد. متاسفانه این واقعیت تلخ را هم باید پذیرفت که هر سیاستی که تصویب می‌شود به همان شکل اجرا نمی‌شود بلکه هنگام عمل فساد هم رخ خواهد داد و حتی ممکن است سیاست‌گذاری را به کلی از اهداف خود دور و منحرف کند.

طرح دولت حداقل برای مستاجران و فرودستان امیدواری ایجاد کند که امسال فشار کمتری را تجربه می‌کنند.

این طرح‌ها هیچ جنبه مثبتی ندارند و به هیچ عنوان نمی‌توانند هرچند در کوتاه‌مدت شرایط را بهبود بخشند؟

‌به شرطی که به‌‌خوبی و در یک فضای شفاف اجرا شوند می‌توانند در کوتاه‌مدت حداقل اثرات خوبی هم داشته باشند. اگر بخواهیم از جنبه مثبت به این سیاست نگاه کنیم باید گفت اگر دولت رویه معقولی را در پیش بگیرد و فساد را در اجرا کاهش دهد دست‌کم برای امسال می‌تواند تا حدودی قیمت‌ها را کنترل کند. اما این اتفاق شاید رخ دهد چون بارها در کشور تجربه کردیم که حتی سیاست‌های درست هم آن‌قدر بد اجرا می‌شوند که نتایج معکوسی می‌دهند.

شرط درست اجرا شدن سیاست‌ها در پیش گرفتن یک رویه شفاف است. با این حال، باز هم تاکید می‌کنم سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی در بهترین حالت در کوتاه‌مدت و به شکل بسیار محدودی اثرگذار خواهد بود و مشکل مسکن نیز حل نخواهد شد.

چه زمانی می‌توانیم بگوییم مشکل مسکن در کشور به سمت رفع شدن است؟

مسئله مسکن در کشور حل نخواهد شد مگر اینکه عرضه مسکن افزایش یابد؛ یعنی سالانه باید حداقل ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور به بهره‌برداری برسد. به این ترتیب دولت می‌تواند با در پیش گرفتن سیاست‌هایی به بهبود وضعیت بازار اجاره هم یاری رساند. برای مثال، می‌تواند به تشویق ساخت واحدهای مسکونی اجاره‌ای بپردازد‌ اما برای این مهم باید تصویر صاحبخانه به‌عنوان فردی ظالم که در حال مکیدن خون مستاجر است را کنار گذاشت وگرنه باز هم شرایط بدتر خواهد شد.

در هر حال مداخله‌های قیمتی در بازار مسکن چندان آثار مثبتی در پی نداشته اما سیاست‌گذار می‌تواند مسیری را در پیش بگیرد که سوداگری‌ها را در بازار کاهش و سرمایه‌گذاران را به سمت سرمایه‌گذاری بلندمدت و کم‌ریسک سوق دهد. با این سیاست می‌توان امیدوار بود فعالانی وارد عرصه ساخت مسکن می‌شوند که واحدهای مسکونی خود را صرفا برای اجاره دادن می‌سازند. اکنون گفته می‌شود نزدیک به نیمی از مردم پایتخت مستاجر هستند؛ یعنی نیاز به اجاره مسکن در کشور به شکل روز‌افزون‌ در حال افزایش است اما خانه‌های اجاره‌ای کافی وجود ندارد. همچنین در ایران شرکت‌های بزرگ اجاره مسکن هم وجود ندارند تا بتوانند با تولید انبوه بازدهی بیشتری داشته باشند.

به همین دلیل باید سرمایه‌های بزرگ مانند سرمایه‌های صندوق‌های بازنشستگی را به بازار مسکن و تولید مسکن اجاره‌ای جلب کرد. همچنین دولت باید بتواند عرضه زمین را دوباره سامان‌دهی کند. باید سرعت عرضه زمین افزایش پیدا کند و بین شهرهای جدید و مراکز راه‌های مناسبی ساخته شود. ما چندین شهر جدید ساختیم اما جز یکی دو تا هیچ‌کدام به شبکه‌های ریل کشور وصل نیست. حال آنکه اگر مترو‌ تهران به شهرهای جدید می‌رسید زندگی در این شهرها مزایایی چون آب و هوای خوب دارد و اگر ساکنان بتوانند از طریق شبکه مترو به‌سرعت به تهران و مناطق مختلف آن برسند، آن‌گاه تقاضا برای رفتن به این شهرها هم بیشتر خواهد شد.

با وجود اینکه بارها کارشناسان تاکید کردند باید با نگاهی بلندمدت به مسائل نگریست، باز هم سیاستمداران و دولتمردان به سیاست‌های کوتاه مدت تمایل دارند؟

دولت‌ها اغلب سراغ سیاست‌هایی می‌روند که نتایج آن را در دوره خود ببینند. کابینه‌ها هنگامی ‌که تشکیل می‌شوند در ابتدا یک افق ۴ ساله دارند و هر‌چه به پایان کار نزدیک می‌شوند افق آنها هم محدودتر می‌شود. اکنون افق دولت ۳ تا ۶ ماهه است. این مسئله سبب می‌شود تا منابع خود را صرف اموری کنند که در کوتاه‌مدت پاسخ دهد‌ حال آنکه سیاست‌گذاری در بخش مسکن بلند‌مدت است.

سیاستمداران فکر می‌کنند درست نیست منابع خود را صرف سیاست‌هایی کنند که نتایج آن در دوره‌ای دیگر مشخص خواهد شد و به اصطلاح افتخارش به دیگری خواهد رسید. اما همان‌طور که گفتم مسئله مسکن در ایران پاسخ کوتاه‌مدت ندارد.

 


چاپ