واکنش بازار مسکن به مهمان جدید کاخ سفید

نخستین واکنش بازار مسکن به کاهش نرخ ارز، اتفاقات سیاسی اخیر، چشم‌انداز رشد درآمدهای ارزی و کاهش انتظارات تورمی، افت قیمت‌های پیشنهادی فروش ملک در روزهای اخیر بوده است؛ به طوری که با کاهش نرخ ارز، نرخ پیشنهادی آپارتمان‌هایی که با قیمت‌های نامتعارف به بازار عرضه شده بود طی روزهای اخیر حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافته و سایت‌های فروش ملک با افزایش عرضه مواجه شده‌اند.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد بعضی مالکان که در ماه‌های گذشته به‌دلیل نبود تصویر روشن از آینده اقتصاد کلان از فروش آپارتمان امتناع می‌کردند، در روزهای اخیر وارد بازار شده‌اند. در این بین شاهد افت بااحتیاط قیمت‌ها در فایل‌هایی هستیم که بالاتر از حد متعارف به فروش گذاشته شده بود.

تحلیل فعالان بازار ملک این است که در صورت سقوط نرخ دلار نرخ مسکن هم پایین می‌آید. البته کارشناسان بر این نکته هم تاکید دارند که کاهش نرخ مسکن به این زودی هم اتفاق نمی‌افتد و این بازار نسبت به هیجانات کوتاه‌مدت واکنش فوری نشان نخواهد داد.

با این حال محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی گفته ریزش نرخ ارز و طلا به‌طور طبیعی کالاها و خدمات از جمله مسکن را متاثر می‌کند. او در عین حال ضمن اشاره به چسبندگی قیمت‌ها در بازار مسکن بیان کرد گرچه قیمت‌ها با رشد ارز و طلا افزایش می‌یابد اما هنگامی که با کاهش نرخ ارز در بازار مواجهیم بازگشت قیمت‌ها به‌راحتی ممکن نیست.

از طرف دیگر مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک ضمن هشدار به احتکارکنندگان مسکن بیان کرد همزمان با کاهش نرخ در بازارهای موازی شاهد سقوط چشمگیر نرخ مسکن هستیم.

کاهش نرخ خانه به شرط ثبات بازار

مهدی سلطان‌محمدی- کارشناس اقتصاد مسکن: در چند ماه گذشته بازارها خود را براساس پیروزی ترامپ در انتخابات ریاست‌جمهوری امریکا و نرخ‌های بالای دلار تنظیم کرده بودند اما با برنده شدن بایدن انتظار می‌رود نرخ دلار، طلا، خودرو، کالاهای وارداتی و شاخص بورس پایین بیاید. 

پیروزی بایدن اطلاع جدیدی بود که به بازارها آمد و به همین دلیل قیمت‌ها به‌سرعت اتفاق نمی‌افتد. صاحبان کالاها منتظر تثبیت نرخ ارز می‌مانند و اگر ببیند نرخ آن ثابت شده به‌تدریج نرخ کالاها را پایین می‌آورند. شاخص تورم هم مقداری کاهش می‌یابد. از سوی دیگر کاهش تورم و افت ارزش دارایی‌ها، سرمایه‌گذاری در بانک‌ها و خرید اوراق خزانه را جذاب می‌کند.

 به‌نظر می‌رسد دولت بتواند تامین مالی کند و کسری بودجه از شیوه‌های سالم‌تری جبران شود که به کاهش چشم‌انداز تورمی می‌انجامد. درباره آینده بازار مسکن نیز می‌توان گفت بازار مسکن در کوتاه‌مدت کمترین تاثیر را از تحولات سیاسی اخیر می‌گیرد، زیرا چسبندگی نرخ در بخش مسکن، بالاتر از دیگر بازارها است و نمی‌توان برای دوره چندهفته‌ای انتظار افت قیمت‌ها را داشت. بعید است که نرخ‌ها پایین بیاید اما روند افزایش نرخ کند می‌شود.

 استقرار رئیس‌جمهوری جدید در کاخ سفید چند ماهی طول می‌کشد و اگر بخواهد به مسائل سیاست خارجی و تحریم‌ها رسیدگی کند زمان می‌برد؛ بنابراین به‌سرعت نمی‌توان شاهد کاهش تحریم‌ها و نوع رابطه ایران با امریکا بود. اما چیزی که هم‌اکنون با آن مواجهیم این است که انتظارات نسبت به آینده تغییر کرده است. از سوی دیگر باید توجه داشته باشیم که ترامپ چند ماه وقت دارد و ممکن است فشار لابی بر او باعث شود تحریم‌ها را طوری بگذارند که به این زودی‌ها قابل بازگشت نباشد.

 بنا بر آنچه گفته شد زمانی می‌توان انتظار کاهش نرخ‌ها در بازار مسکن را داشت که شرایط اقتصادی و مسکن در یک دوره طولانی پایدار باشد؛ اما در مجموع مسکن نسبت به تحولات سیاسی و نرخ دلار کشش پایینی دارد؛ به‌ویژه که با کاهش ساخت‌وساز مواجهیم و مادامی که میزان عرضه محدود است و تقاضا وجود دارد، نمی‌توان انتظار داشت قیمت‌ها کاهش قابل‌توجهی پیدا کند.

قیمت دلاری مسکن کاهش یافت

مهدی روانشادنیا- کارشناس اقتصاد مسکن: مقایسه رشد نرخ خانه با نرخ ارز طی ۳ سال گذشته نشان می‌دهد ارزش دلاری مسکن کاهش یافته است. با این حال ارزش اسمی ملک ۵.۵ برابر شده و در صورت کاهش نرخ ارز می‌توان به ثبات بازار مسکن امیدوار بود.

افزایش نرخ مسکن هیچ مبنای اصالتی در این بازار ندارد، زیرا هیچ متغیر اساسی در این بخش ایجاد نشده؛ جز اینکه با کاهش ارزش پول ملی و تراز کردن دارایی‌ها با ارزش جدید مواجهیم. به‌طبع هر اتفاقی در بازار ارز بیفتد اثرات خود را در بازارهای دیگر خواهد گذاشت.

وقتی نرخ مسکن را با نرخ ارزهای خارجی مقایسه کنیم، نرخ دلاری مسکن حتی از ۳ سال گذشته کمتر شده اما ارزش اسمی آن رشد ۵.۵ برابری داشته؛ در حالی که نرخ ارز در همین بازه زمانی ۷.۵ تا ۸ برابر شده است. 

یعنی اگر ارز در همین نرخ بماند ارزش واقعی مسکن هنوز با آن تراز نشده است. در نتیجه اظهارنظر کردن درباره آینده بازار مسکن جدا از بحث‌های اقتصاد کلان غیرممکن است.

حتی اگر رشد نرخ ارز ادامه داشته باشد، مسکن نمی‌تواند با آن همپا شود. اگر هم نرخ ارز کاهش پیدا کند، به‌دلیل چسبندگی نرخی که در بازار مسکن وجود دارد، کاهش نرخ ملک بعید است. می‌شود این‌طور ارزیابی کرد که اگر دلار صعودی باشد، مسکن هم صعودی می‌شود؛ اما نه به‌سرعت و اگر دلار نزولی شود مسکن به ثبات می‌رسد.

درباره تاثیر انتخابات ریاست‌جمهوری امریکا بر بازار مسکن ایران نیز می‌توان گفت انتخابات امریکا انعکاس خود را در نرخ ارز نشان خواهد داد. نرخ ارز درحال‌حاضر یک متغیر بسیار بااهمیت در تعیین نرخ دارایی‌ها از جمله مسکن است. 

البته تنها متغیر موثر در نرخ ارز فقط انتخابات امریکا نیست. مسائل دیگر از جمله نقدینگی و اقتصاد داخلی هم در این مسئله دخیل است. با این حال انتخاب هر یک از دو نامزد ریاست‌جمهوری امریکا از لحاظ روانی می‌تواند اثرات کاهشی یا افزایشی بر بازار ارز بگذارد.

 

قیمت مسکن در تهران متری ۲۶.۷ میلیون تومان

به گزارش ایسنا، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مهر سال ۱۳۹۹ به ۸۶۵۶ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۳ درصد و ۱۵۴ درصد افزایش نشان می‌دهد.  همچنین براساس اعلام بانک مرکزی در ماه مورد گزارش، متوسط نرخ خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۶.۷ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۱۰ و ۱۱۰ درصد افزایش یافته است.

سخن پایانی...

کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که انتخابات امریکا ممکن است در کوتاه‌مدت اثر روانی بر بازارهای ایران بگذارد اما اگر از دید وسیع‌تری به فضای بین‌المللی نگاه کنیم این انتخابات دیگر مانند سابق تعیین‌کننده سرنوشت کشورهای جهان نخواهد بود، چراکه ایالات متحده از جنبه‌های سیاسی، اقتصادی و اجتماعی دچار بحران شده و هر رئیس‌جمهوری به کاخ سفید راه پیدا کند، به قدری درگیر چالش‌های داخلی امریکا می‌شود که مجالی برای موضوعات فرعی مثل تحریم دیگر کشورها پیدا نمی‌کند. 

برخی دیگر بر این باورند که امریکا از جنبه‌های اقتصادی و سیاسی ضعیف شده و مسئله تحریم دیگر موضوعیت خود را از دست داده است؛ بنابراین انتخاب بایدن یا ترامپ تفاوتی برای اقتصاد ایران و بازار مسکن ندارد.

 


چاپ