نگاهی به آخرین وضعیت بازار مسکن

نگاه مدیران ۱۰۰ شرکت ساختمانی به آینده فعالیت در بازار مسکن پس از یک دوره کوتاه‌مدت قرارگیری در بالای مرز بدبینی، تحت‌تاثیر تغییر وضعیت شدید سه پارامتر مهم، دوباره در مسیر سقوط قرار گرفت.

در تازه‌ترین گزارش طرح مدیران خرید بخش ساختمان که به‌صورت ماهانه و بر پایه اطلاعات اظهارشده از سوی فعالان ساختمانی درخصوص وضعیت بازار مسکن و ساخت‌وساز در ماه قبل در ابتدای هر ماه منتشر می‌شود، مدیران‌عامل یا نمایندگان ۱۰۰ شرکت ساختمانی با تشریح وضعیت بازار ساخت‌وساز و مسکن در شهریورماه نگاه خود را از شرایط پیش‌روی بازار مسکن در هفته‌های ابتدایی از فصل پاییز اعلام کردند.

در این نظرسنجی، ۱۰ پارامتر اصلی مورد پرسش از فعالان ساختمانی «سرعت اجرای پروژه‌ها»، «هزینه خرید مصالح ساختمانی»، «فروش»، «قیمت تمام‌شده ساخت»، «حجم فعالیت و سفارش کار»، «موجودی واحدهای آماده‌فروش»، «ناتمام ماندن پروژه‌ها»، «پروژه‌های در نوبت عرضه و ناتمام»، «تمایل به تخریب» و «انتظارات نسبت به آینده» است. شاخص «شامخ»-شاخص مدیران خرید- در بازه عددی صفر تا ۱۰۰ براساس پاسخ مدیران ساختمانی به سه گزینه «بهترشدن»، «عدم‌تغییر» و «بدترشدن» وضعیت و درصد پاسخ‌ها در هر گزینه، محاسبه می‌شود، به‌طوری‌که عدد ۵۰ در طرح شامخ، نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای ۵۰ نشان‌دهنده بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر ۵۰ به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.

نتایج این نظرسنجی که به‌صورت ماهانه توسط اتاق تعاون ایران انجام می‌شود، حاکی از آن است که وضعیت کلی ساخت‌و‌ساز با استناد به ارزیابی ‌۱۰ شاخص مورد‌سوال از فعالان ساختمانی، با نوسان قابل‌توجه مواجه شده است به‌گونه‌ای‌که فعالان ساختمانی با یک مسئله جدید در حوزه ساخت‌وساز ناشی از رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی طی دست‌کم یک ماه آینده روبه‌رو خواهند بود.

عدد شامخ کل در ماه میانی فصل گذشته، روی ۵۴/ ۵۰ قرار گرفته و بیانگر کاهش بهبود وضعیت صنعت ساختمان در شهریورماه نسبت به ماه قبل از آن است.

اما علاوه بر این سنجش کلی، از میان شاخص‌های ده‌گانه بازار مسکن که از سوی اتاق تعاون مورد بررسی قرار گرفته، چهار شاخص اصلی شامل «قیمت مصالح ساختمانی»، «قیمت فروش»، «میزان فروش» و «نگاه به آینده سازنده‌ها» در وضعیت بحرانی قرار گرفته‌اند.

حس سازنده‌ها به آینده یکی از مهم‌ترین شاخص‌های ۱۰گانه مورد پرسش است که نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد برخلاف دوره گذشته که نگاه سازنده‌ها از بدبینی فاصله گرفته و تا حدودی حس مثبتی نسبت به آینده فعالیت در این بازار داشتند، در اواخر فصل تابستان، دوباره نگاه منفی به آینده در میان آنها به‌وجود آمده است. به‌طوری‌که عدد این شاخص از ۳۶/ ۵۲ در نظرسنجی مردادماه با ۳۱ درصد کاهش به ۰۲/ ۳۶ رسیده است. دیگر وضعیت بحرانی مربوط به شاخص «میزان فروش» باز می‌گردد. عدد این شاخص، از ۰۶/ ۴۷ در مرداد به ۱۷/ ۳۸ در پایان فصل بهار رسیده است. این نگاه سازنده‌ها با آمار منتشر شده از سوی بانک‌مرکزی درخصوص حجم معاملات در شهریورماه نیز مطابقت دارد. به‌طوری‌که در یک ماه پایانی فصل تابستان، حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بنگاه‌های املاک شهر تهران حدود ۶ درصد افت پیدا کرد.

علاوه بر این دو، وضعیت بحرانی دو شاخص دیگر نیز به یکدیگر کاملا مرتبط است. تحت‌تاثیر شرایط اقتصادی و نوسانات ارزی، قیمت مصالح ساختمانی که با عنوان شاخص «قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم موردنیاز» بررسی می‌شود، در سطح قابل‌توجهی با رشد همراه بوده است. این شاخص با رشد حدود ۱۷ درصدی نسبت به مرداد، معادل ۷۷/ ۹۶ برای شهریورماه ثبت شده است. با افزایش قابل‌توجه قیمت مصالح ساختمانی، شاخص «قیمت محصولات تولید شده» یا همان «قیمت فروش آپارتمان» به‌طور قابل ملاحظه‌ای رشد پیدا کرده است.

نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد عدد این شاخص از ۳۵/ ۷۲ در مرداد با حدود ۱۴ درصد رشد به ۲۶/ ۸۲ رسیده است.دیگر شاخص مورد بررسی، «میزان فعالیت‌های انجام شده» یا همان «تیراژ ساخت‌وساز» است که عدد آن کاملا روی مرز قرار گرفته است. این پارامتر با حدود ۵/ ۴ درصد کاهش، روی عدد ۵۴/ ۵۰ ثبت شده است.

علاوه بر این دیگر شاخص مهم، بررسی میزان تقاضا از سمت مالکان املاک کلنگی است که با عنوان «میزان سفارشات جدید مشتریان» مورد سوال قرار گرفته است. نتایج این سنجش حاکی از آن است که اوضاع تقاضا برای تخریب ‌املاک کلنگی و استارت پروژه‌های ساختمانی جدید چندان مناسب نیست چراکه عدد این شاخص با حدود ۵/ ۳ درصد افت، به عدد ۳۲/ ۴۰ رسیده است.

با نگاهی به وضعیت مهم‌ترین پارامترهای اثرگذار بر روند بازار مسکن، به نظر می‌رسد برخلاف ماه گذشته که بازیگردان اصلی در تعیین جهت شاخص‌ها، کاهش بازدهی بورس بوده، در ماه اخیر نوسانات بازار ارز و سکه بر روند بازار مسکن به‌ویژه در حوزه تعیین قیمت مصالح ساختمانی سایه‌ انداخته است.

به‌ویژه آنکه افزایش قابل‌توجه قیمت مصالح ساختمانی، دغدغه سازنده‌ها نسبت به بازار فروش آپارتمان‌های تکمیل شده را افزایش داده است. فعالان ساختمانی با شناخت شرایط بازار به خوبی ‌مطلع هستند که افزایش قیمت مصالح ساختمانی و در نتیجه بالارفتن میانگین قیمت مسکن سبب شده، امکان خرید برای متقاضیان (چه از نوع مصرفی و چه از نوع سرمایه‌ای) دشوار شود و همین امر بر وضعیت فروش آنها اثرگذار خواهد بود و مسئله جدیدی در حوزه فعالیت‌های آنها به‌وجود خواهد آورد.

اما در این میان کارشناسان اقتصادی معتقدند مهم‌ترین پارامتری که بر عقب‌نشینی فعالان ساختمانی از بالای مرز بدبینی طی یک ماه گذشته اثرگذار بوده، نوسانات سایر بازارهای دارایی و افزایش نااطمینانی‌ها برای حضور در بازار مسکن بوده است. اگرچه طی یک ماه گذشته کاهش بازدهی بورس منجر به تعدیل انتظارات تورمی و در نتیجه بروز اثرات مثبت آن در بازار مسکن به شکل کاهش سرعت رشد قیمت شده بوده اما ناپایداری و نااطمینانی در شرایط اقتصادی کشور موجب شده تا فعالان ساختمان به این نتیجه برسند که فضا برای فعالیت در بازار ساخت‌وساز کشور فعلا مناسب نیست.

رهن آپارتمان‌های نقلی از اجاره پیشی گرفت

در روزهای اخیر تعداد آپارتمان‌های اجاری تا ۶۰ مترمربع که با بهای پیشنهادی «رهن کامل» به بازار عرضه شده‌اند از آپارتمان‌هایی که با ترکیب رهن و اجاره ماهانه فایل شده‌اند، پیشی گرفته است؛ طوری که برخی از واسطه‌های ملکی فعال در مناطقی که کانون عرضه آپارتمان‌های نقلی به شمار می‌آید، می‌گویند از هر سه فایل اجاره نزد آنها، دو مورد رهن کامل یا رهن و اجاره قابل تبدیل به رهن کامل است.

در عین حال تمایل به دریافت اجاره‌بهای ماهانه با ارقام ۵۰۰ هزار تا ۲ میلیون تومان نیز در میان موجران در این گروه متراژی وجود دارد. اغلب قیمت‌های پیشنهادی در این بخش از بازار مسکن نیز، رهن ۲ میلیون تومانی به بالا به ازای هر مترمربع است؛ به این معنا که یک واحد آپارتمان ۵۰ مترمربعی به‌طور میانگین با پرداخت ودیعه ۱۰۰ میلیون تومانی برای مدت یک سال اجاره می‌شود و اگر هم قرار باشد بخشی از این رقم به‌صورت اجاره‌بها دریافت شود، فرمول «هر یک میلیون تومان ودیعه، معادل ۳۰ هزار تومان اجاره» برای تبدیل استفاده می‌شود.

اما آن‌طور که از بازار اجاره بر می‌آید، دست‌کم در مناطقی که آپارتمان‌های نقلی پرتعداد است، تمایل به دریافت ودیعه نسبت به اجاره بیشتر است. بخشی از این تمایل نشات گرفته از این واقعیت است که ارزش رهن کامل این آپارتمان‌ها با توجه به متراژ محدود، نسبت به سایر آپارتمان‌های اجاری کمتر است و رهن کامل دریافتی، به نوعی حداقل رقم سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر به‌شمار می‌آید.

 


چاپ