کمیسیون مشاوران املاک افزایش نیابد

یکی از طنزهای تلخ بازار مسکن، گلایه گاه و بیگاه مشاوران املاک از افزایش نیافتن نرخ کمیسیون معامله‌های مسکن (دستمزد بنگاه‌های مسکن بابت تنظیم قراردادهای مِلکی) در چند دهه اخیر است.

به دلایل زیادی افزایش کمیسیون مشاوران املاک توجیه‌پذیر نیست. در ادامه به بیان برخی از این دلایل می‌پردازم:

۱-مشاوران املاک مدعی هستند چندین سال است با وجود افزایش تورم، نرخ حق‌الزحمه آنها ثابت مانده است. بدیهی است که این استدلال اشتباه است چراکه اگر حق‌الزحمه مشاوران املاک برای هر معامله، عددی ثابت به عنوان مثال یک میلیون تومان بود، می‌توانستند مدعی شوند ارزش واقعی حق‌الزحمه به علت تورم کاهش یافته است ولی با توجه به اینکه حق‌الزحمه مشاوران املاک، درصدی از نرخ یا اجاره مسکن است، استدلال مشاوران املاک صحیح نیست.
۲-حق‌الزحمه مشاوران املاک در معامله‌های ملکی، چند برابر حق‌الزحمه دفترهای اسناد رسمی است درحالی‌که مسئولیت دفاتر اسناد رسمی قابل مقایسه با مشاوران املاک نیست. بر اساس قانون هرگونه تردید و انکار نسبت به مفاد اسناد دفاتر رسمی ممنوع است اما قراردادهایی که در بنگاه‌های املاک تنظیم می‌شوند، در ردیف قراردادهای عادی هستند که ۲ نفر با یکدیگر تنظیم می‌کنند.
۳- بر اساس اصول اقتصاد خرد، ورود و خروج آزاد بنگاه‌ها در بازار رقابتی، با هدف کسب سود انجام می‌شود. حال پرسش اساسی این است که اگر نرخ کمیسیون مشاوران املاک کم است، چرا در ۳ دهه گذشته شاهد رشد بی‌رویه تعداد این بنگاه‌ها در سطح شهرها بوده‌ایم، به گونه‌ای که در برخی خیابان‌ها، چند مشاور املاک چسبیده به یکدیگر فعالیت می‌کنند؟
قابل انکار نیست که تعداد مشاوران املاک رابطه‌ای مستقیم با حق‌الزحمه آنان دارد، بنابراین در شرایطی که تعداد مشاوران املاک چندین برابر میزان مورد نیاز است، سیاست‌گذاری باید در جهتی باشد که منجر به افزایش انگیزه راه‌اندازی بنگاه مشاوران املاک نشود.
از منظری دیگر شاید افزایش نرخ کمیسیون حتی در نهایت به سود مشاوران املاک هم تمام نشود. واقعیت مطلب این است که هر اقدامی برای افزایش نرخ کمیسیون مشاوران املاک، موجب اشتیاق بیشتر برای ایجاد بنگاه املاک می‌شود چراکه ورود به این حرفه، به ویژه با توجه به نیاز اندک به سرمایه و تحصیلات آسان است.
بنابراین افزایش نرخ کمیسیون، منجر به افزایش تعداد مشاوران املاک و تقسیم معامله‌های بازار مسکن میان تعداد بیشتری از آنان خواهد شد، بنابراین مهم‌ترین اثر افزایش نرخ کمیسیون، تحمیل هزینه مبادلاتی بیشتر بر مردم خواهد بود.
۴-گاهی از مقایسه حق‌الزحمه مشاوران املاک ایران با مشاوران املاک کشورهای توسعه‌یافته به عنوان دستاویزی برای توجیه افزایش نرخ استفاده می‌شود.
در زمینه این ادعا که نرخ کمیسیون مشاوران املاک در سایر کشورها بیشتر از ایران است باید گفت این مسئله فقط در برخی کشورها صادق است.
 ازسوی دیگر سیاست‌گذاری در هر کشوری با توجه به شرایط خاص آن کشور انجام می‌شود. به عنوان نمونه کشور هند نمی‌تواند به صرف اینکه کشورهای اروپایی، مشوق سیاست‌های افزایش جمعیت هستند به اتخاذ این سیاست بپردازد.
 نکته دیگر که باید به آن اشاره شود این است که در برخی کشورهای مورد نظر، بیش از ۵۰ درصد کمیسیون دریافتی از سوی مشاوران املاک به عنوان مالیات به دولت بازمی‌گردد.
مهم‌ترین نکته‌ای که نباید از آن غفلت کرد این است که کمیت و به ویژه کیفیت خدمات مشاوران املاک در کشورهای مزبور با آنچه در ایران شاهد هستیم، متفاوت است.
بهروز ملکی ـ اقتصاددان


چاپ