نگاهی به نقش مالیات‌های حوزه مسکن در تامین بودجه کل کشور

بنویس« مالیات»؛ بخوان «بودجه»

بودجه ۱۴۰۰ درحال‌حاضر مهم‌ترین موضوع محافل اقتصادی کشور است که مخالفان و موافقان زیادی در بخش‌های مختلف دارد. جدا از بسیاری از موضوعات، یکی از موارد موردتاکید دولت در بودجه سال آینده بحث مالیات‌هاست. بررسی لایحه بودجه سال آینده نشان می‌دهد در این بودجه درآمدهای پیش‌بینی شده از انواع مالیات‌ها افزایش یافته است.

دولت در لایحه بودجه سال آینده ۳۱۷ هزار میلیارد تومان درآمد پیش‌بینی کرده که بیش از ۲۴۷ هزار میلیارد تومان آن را درآمدهای مالیاتی را تشکیل می‌دهد؛ یعنی درآمد مالیاتی پیش‌بینی شده برای سال ۱۴۰۰ در مقایسه با رقم مصوب امسال، ۵۲ هزار میلیارد تومان افزایش دارد.

این درآمدهای مالیاتی شامل مالیات اشخاص حقوقی، مالیات بر درآمد، مالیات بر ثروت، مالیات بر واردات و مالیات بر کالاها و خدمات می‌شود و مالیات‌های در ارتباط با مسکن یکی از مواردی است که می‌تواند جایگاه خاصی در این مالیات‌ها داشته باشد. باتوجه به موضوعاتی مثل مالیات بر درآمد، مالیات بر عایدی سرمایه و حتی مالیات خانه‌های خالی، پرسش مهم این است که اخذ این مالیات‌ها در صورت عملی شدن چه تاثیری بر بازار پرالتهاب مسکن خواهد داشت؟ با گزارش صمت در این باره همراه باشید:

مالیات ابزاری برای تغییر ماهیت اقتصادی مسکن

بسیاری از کارشناسان معتقدند اگر دو قانون مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی عملیاتی شود، بازار مسکن تا حد بسیار زیادی از حالت سرمایه‌ای به حالت مصرفی تبدیل می‌شود که می‌تواند به کنترل قیمت‌ها در این حوزه بینجامد. وزیر راه و شهرسازی نیز با تاکید بر لزوم تغییر ماهیت بازار مسکن از سرمایه‌ای به مصرفی، در این باره گفت: در بخش مسکن باید این اهتمام وجود داشته باشد که سرمایه از بخش تولید و عرضه مسکن به‌واسطه مالیات‌ستانی خارج نشود. محمد اسلامی با تاکید بر لزوم توجه به بخش تولید برای تامین نیاز مسکن، خاطرنشان کرد: قانون مالیات بر عایدی سرمایه باید این هنر را داشته باشد تا آن بخشی را که می‌خواهد از مسکن به‌عنوان سرمایه استفاده کند، از صحنه خارج کند.

با اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه، اگر یک فرد خانه‌ای را خریداری و سپس اقدام به فروش آن کند، باید از محل سود این معامله، مبلغی را به‌عنوان مالیات پرداخت کند. البته این نوع مالیات تنها مربوط به کشور ما نیست و حدود ۱۸۰ کشور در دنیا برای کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار املاک از ابزار مالیات بر عایدی سرمایه استفاده می‌کنند. امریکا، بریتانیا، کانادا، برزیل، چین، فرانسه، روسیه، اسپانیا، ژاپن، ایتالیا، ترکیه و... از جمله کشورهایی هستند که این مالیات را اخذ می‌کنند.
مالیات خانه‌های خالی نیز که قبلا به تصویب مجلس رسیده بود اما با ایراداتی ازسوی شورای نگهبان مواجه شده بود، با رفع ایرادات دوباره به شورا ارسال شد. البته نگرانی‌هایی نیز در زمینه اجرای مالیات بر خانه‌های خالی وجود دارد.


مالیات رفت و برگشت

در هفته‌های نخست آغاز به کار مجلس یازدهم سید احسان خاندوزی، نایب‌رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس عنوان کرد اصلاحیه مالیات بر خانه‌های خالی، در کوتاه‌مدت می‌تواند هزینه نگهداری از مسکن را برای مالکان افزایش دهد و در بلندمدت با افزایش چندبرابری نرخ مالیات بر خانه‌های خالی نسبت به نرخ فعلی، کمک خواهد کرد دست دلالان و سوداگران از این بازار کوتاه شود و بازار مسکن به ثبات برسد.

براساس این طرح اگر یک سال خانه خالی نگه داشته شود ۱۲ برابر رقم فعلی، اگر ۲ سال خانه خالی باشد ۲۴ برابر رقم فعلی و اگر ۳ سال به بالا خانه همچنان خالی باشد ۳۶ برابر رقم فعلی مالیات از ملک موردنظر گرفته خواهد شد، اما این اصلاحیه در ۲۱ مورد توسط شورای نگهبان مغایر با شرع و قانون تشخیص داده شد.

این ایرادات بیشتر به ابهام در تعاریف برمی‌گشت؛ مانند ابهام در تعریف خانه خالی و نحوه محاسبه زمان خالی بودن خانه. همچنین بخشی از اصلاحیه مجلس که در آن میزان مالیات اشخاص حقوقی خصوصی ۲ برابر حقیقی خصوصی در نظر گرفته شده، توسط شورای نگهبان مغایر با بند ۹ اصل ۳ قانون اساسی تشخیص داده شد.

نمایندگان مجلس معتقد بودند ایرادات شورای نگهبان اساسی نبوده و قابل‌رفع است. در همین زمینه احمد امیرآبادی‌فراهانی، عضو هیات‌رئیسه مجلس بیان کرد: در جلسه کمیسیون اقتصادی با حضور نماینده شورای نگهبان تلاش خواهیم کرد نظرات شورا تامین شود تا بررسی طرح به مجمع تشخیص مصلحت نظام کشیده نشود. طرح اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی برای بررسی مجدد و رفع ایرادات شورای نگهبان به کمیسیون اقتصادی ارجاع شد اما با گذشت ۳ ماه از بررسی این طرح و تصویب آن در جلسه علنی مجلس شورای اسلامی بار دیگر مالیات بر خانه‌های خالی به در بسته شورای نگهبان خورد.

این بار نیز شورا اصلاحیه طرح مالیات بر خانه‌های خالی را در ۵ مورد مغایر شرع و قانون دانست. مهم‌ترین ایراد باقیمانده شورای نگهبان از طرح مالیات بر خانه‌های خالی به این موضوع برمی‌گردد که اگر مالک در پایان زمان مقرر نتواند به دلایلی مشتری برای ملک خود پیدا کند، آیا دریافت مالیات از وی صحیح است یا خیر؟ یکی دیگر از ایرادات مجدد شورای نگهبان هم مربوط به املاکی است که وقفی هستند. شورای نگهبان معتقد بود شمول تعلق مالیات بر واحدهای مسکونی موقوفه‌ای که امکان اجاره آنها حسب وقف‌نامه وجود ندارد، در هاله‌ای از ابهام است. مجلسی‌ها برای رفع ابهامات مجدد شورای نگهبان می‌گویند با اضافه کردن امکانی در سامانه املاک و اسکان، مالکان خانه‌های خالی می‌توانند با ثبت مشخصات ملک خود در این سامانه تا زمانی که برای آن مشتری پیدا شود، از پرداخت مالیات معاف شوند.

در این سامانه برای املاک ثبت‌شده سازمان امور مالیاتی قیمت‌گذاری می‌کند و این نرخ مبنایی برای تعیین مالیات و فروش و اجاره می‌شود. کارشناسان معتقدند بزرگ‌ترین چالش این پیشنهاد کمیسیون اقتصادی مجلس قیمت‌گذاری مسکن است که امری بسیار پیچیده است و به این راحتی نمی‌توان برای املاک در مناطق مختلف کشور نرخ تعیین کرد.
حال با اصلاح مجدد این ایرادات، آیا با تایید شورای نگهبان، این مالیات خواهد توانست بازدارندگی لازم را در موضوع احتکار واحدهای مسکونی داشته باشد یا خیر.


هدف اصلی فراموش نشود

ایرج رهبر- کارشناس حوزه مسکن: اینکه مالیات‌های مربوط به مسکن بتواند بخشی از درآمد دولت را برای بودجه سال آتی تامین کند، مسئله پیچیده و دور از ذهنی نیست؛ به‌شرط آنکه هدف اصلی یعنی تنظیم و تثبیت بازار از ذهن‌ها پاک نشود. بنابراین برنامه‌های دولت علاوه بر حرکت‌های تنظیمی باید با همراهی تولید انجام شود. در واقع به بیان ساده‌تر قانون مالیات مسکن برای تثبیت قیمت‌ها زمانی می‌تواند نتیجه‌بخش باشد که اخذ مالیات با برنامه‌ریزی‌هایی برای افزایش ساخت‌وساز همراه شود؛ در غیر این صورت با کاهش تولید، بخش عمده بازار مسکن در دست سوداگران می‌ماند و قیمت‌ها به شکل کاذب افزایش می‌یابد و راهی برای کنترل آن هم وجود نخواهد داشت.

در هفته‌های اخیر شاهد بودیم که زمزمه‌های مربوط به مالیات خانه‌های خالی و عوامل جاری دیگر، باعث شد بازار مسکن مقداری افت کند و دلالان این بخش با عرضه بیشتر مسکن، کمی پا پس بکشند که البته ادامه‌دار بودن این شرایط منوط به ورود سرمایه‌گذار و گسترش ساخت‌وساز خواهد بود.

در شرایط کنونی مهم‌ترین عامل ایجاد آرامش در بازار مسکن، افزایش تولید است و براساس قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن نیز دولت موظف است برای افزایش ساخت‌وساز برنامه‌ریزی کند. اجرای این برنامه در کنار اخذ مالیات‌هایی که مسکن را از یک کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل می‌کند، می‌تواند در طول زمان دست سوداگران را از این بخش کوتاه کند. زمانی که محتکران ببینند دولت برای حوزه ساخت‌وساز برنامه دارد به‌تدریج واحدهای خود را وارد بازار می‌کنند، زیرا صرفه اقتصادی برای احتکار نمی‌بینند و این مسئله به ایجاد روند پایدار در بازار می‌انجامد و بخش مسکن را در مقابل نوسانات بیرونی، مقاوم می‌کند.


مالیات نباید کور باشد

مهدی سلطان‌محمدی- کارشناس و تحلیلگر حوزه مسکن: مالیات با اهداف مختلفی اخذ می‌شود. ممکن است مالیات جنبه تنظیمی برای سیاست‌گذاری یا جنبه تامین درآمد برای دولت داشته باشد؛ بنابراین تاثیرگذاری مالیات بسته به نوع آن و اهداف قانون‌گذار متفاوت خواهد بود.

درباره مسکن نیز باید دید هدف دولت از تمرکز بر مالیات‌ها چیست. در واقع اینکه هدف دولت کسب درآمد باشد یا اینکه با اخذ مالیات قصد سیاست‌گذاری تنظیمی داشته باشد، تحلیل‌های متفاوتی را از این موضوع ارائه می‌دهد.
همچنین اگر هدف دولت از وضع این مالیات‌ها سیاست‌گذاری تنظیمی باشد، باید دید که چه تنظیمی مد نظر است و وضع این مالیات چه تاثیری بر روند این تنظیم خواهد داشت، زیرا اگر سیاست‌گذاری‌ها به شکل صحیح انجام نشود، ممکن است حتی تاثیر معکوس در مسیر اهداف مدنظر دولت داشته باشد؛ یعنی فشار مالیات بر بخش عرضه وارد و باعث می‌شود عرضه که در شرایط کنونی هم تحت فشار است و پاسخگوی تقاضا نیست، بیش از این تحت فشار قرار گیرد.
اگر سیاست‌های مالیاتی به‌نحوی باشد که معاملات سوداگرانه و غیرمولد را هدف قرار دهد و مشکلی برای عرضه به‌وجود نیاورد، مطلوب و موردتایید فعالان این حوزه خواهد بود.

در عین حال اگر دولت از این کار صرفا قصد کسب درآمد داشته باشد و به هر نحوی بخواهد از این بخش نیازهای مالی خود را تامین کند، معمولا سهل‌الوصول‌ترین مودیان و ساده‌ترین گزینه برای این کار عرضه‌کنندگان و مالکان مسکن هستند. نتیجه این کار این خواهد شد که انگیزه برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن باز هم کاهش پیدا می‌کند.

در واقع اگر هدف دولت از اخذ مالیات، تنها درآمدزایی باشد بهتر است تمرکز از تولید و فعالیت‌های مولد برداشته و پولشویی‌ها و واسطه‌گری‌ها هدف قرار گیرد. البته به‌نظر می‌رسد باتوجه به اینکه دسترسی به این کانون‌ها دشوارتر از بخش تولید است، معمولا نام عرضه‌کننده و تولیدکننده به‌عنوان نخستین گزینه‌های مالیاتی مطرح می‌شود.

متاسفانه رویکردها در این حوزه به شکلی بوده که باوجود افزایش شدید نرخ مسکن، هنوز انگیزه و رغبت لازم برای سرمایه‌گذاری در این بخش ایجاد نشده است. در حقیقت هزینه‌ها، ریسک‌ها و موانع اداری در مسیر سرمایه‌گذاری در این بخش به حدی زیاد است که سرمایه‌گذاران عطای این کار را به لقای آن می‌بخشند. ما اگر می‌خواهیم مالیات‌هایی وضع کنیم که تاثیر تنظیمی در حوزه مسکن داشته باشد، نمی‌توانیم از مسیر مالیات‌های کور به این هدف برسیم. همه فعالان اقتصادی از این موضوع آگاهند که مالیات یکی از اجزای جدایی‌ناپذیر فعالیت‌های اقتصادی است اما این مالیات‌ها باید برمبنای عملیات کارشناسی وضع شود؛ در غیر این صورت نه‌تنها به هدف مشخص‌شده خود نمی‌رسد، بلکه پای فساد را هم به سیستم باز و علاقه‌مندان را برای ورود به این عرصه بی‌میل می‌کند.

 پرهیز سرمایه‌داران و سرمایه‌گذاران از ورود به حوزه تولید مسکن، باوجود افزایش ۵ برابری نرخ مسکن در ۳ سال گذشته، نشان از همین موضوع دارد و متاسفانه شاهدیم که درحال‌حاضر میزان تولید ما حدود یک‌سوم میزان تولید مسکن در ۷ سال پیش است.
وقتی نظام مالیاتی تمام فشار خود را بر بخش مولد و بخش عرضه وارد می‌کند، طبیعی است که تولید کاهش می‌یابد و باتوجه به تقاضا، نظام‌های دلالی و واسطه‌گری رونق می‌گیرد؛ بنابراین پیش و بیش از اینکه مالیات وضع شود باید هدف قانون‌گذار از اخذ مالیات روشن باشد و در گام بعد باتوجه به هدف‌گذاری، برنامه‌ریزی‌های درستی در این زمینه انجام شود.


راه گم نشود

بی‌شک اخذ مالیات در تمام کشورها یکی از راه‌های اصلی تامین بودجه دولت است که البته در کشور ما به یمن وجود منابع نفتی تا امروز نقش جدی خود را در این زمینه ایفا نکرده، اما بودجه سال ۱۴۰۰ در حالی تقدیم مجلس شد که دولت فقط می‌تواند مانند بیشتر کشورها، پای خود را تا گلیم مالیات‌ها دراز کند؛ بنابراین نمی‌توان و نباید به این موضوع خرده گرفت. اما یک نکته در این میان نباید از قلم بیفتد و آن نحوه محاسبه و اخذ این مالیات‌هاست که باید سازکار درست برای آن در نظر گرفته شود و به‌شکلی نباشد که راه را برای سوءاستفاده گروهی باز بگذارد و در عوض گروهی دیگر جور خلأها را بکشند. ضمن اینکه یادمان باشد هدف اصلی و محور دریافت مالیات‌های حوزه مسکن، تبدیل آن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی است، نه صرف کسب درآمد.


چاپ