چرا نرخ مسکن شکسته نمی‌شود

گرانی‌های دلار و نگرانی‌های مسکن

تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران با افزایش نرخ ارز به روندی صعودی خود ادامه می‌دهد. آمار معاملات مسکن می‌گوید رقم معاملات در این حوزه مهر سال ۱۳۹۹ به ۸۶۵۶ واحد مسکونی رسیده است.

این آمار نسبت به ماه قبل از آن و مدت مشابه سال گذشته به ترتیب ۲.۳ و ۱۵۴ درصد افزایش را نشان می‌دهد. گویا روند جدید کاهشی نرخ ارز قرار نیست بر این حوزه اثر خاصی بگذارد و باوجود کاهش نرخ در بازارهای داخلی، بازار مسکن کمترین تاثیر را از این موضوع پذیرفته است. براساس آمار بانک مرکزی در مهر، متوسط نرخ خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران حدود ۲۶.۷ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۱۰ و ۱۱۰ درصد افزایش یافته، اما در نیمه آبان‌ و با کاهش نرخ ارز با اینکه تمایل به فروش و عرضه واحدهای مسکونی ۲۴ درصد افزایش داشت و تقاضا کاهشی ۴۴ درصدی را ثبت کرد، باز هم تغییر محسوسی در قیمت‌های حوزه مسکن رخ نداد. اینکه آیا نرخ در این حوزه در ماه‌های آینده روند کاهشی خواهد داشت یا همچنان به سیر صعودی خود ادامه می‌دهد؟ پرسشی است که باید منتظر ماند و دید. پرسش دیگر اینکه افزایش یا کاهش نرخ مسکن به نفع یا زیان چه کسانی است و آیا دست‌های پشت‌پرده‌‌ای برای بالا نگاه داشتن نرخ مسکن در کار است؟ در پرونده این هفته صمت دلایل کاهش نیافتن نرخ کالاهای مصرفی و سرمایه‌ای را بررسی کرده‌ و در این صفحه به موضوع مسکن به‌عنوان یکی از بازارهای کلان اقتصاد ایران پرداخته‌ایم.


کاهش تولید، احتکار را رونق داد


ایرج رهبر- نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران: وضعیت مسکن در کشور ما بیش از اینکه به نرخ ارز و دلار وابسته باشد، تحت تاثیر فعل‌وانفعالات اقتصاد داخلی است و باید ریشه افزایش قیمت‌ها را درون سیستم اقتصادی خود بیابیم. در واقع به‌همین دلیل است که تغییرات صعودی نرخ ارز بهانه‌ای برای رشد نرخ مسکن است و در مقابل، قیمت‌ها در این حوزه با کاهش نرخ ارز تحت تاثیر قرار نمی‌گیرند. بخشی از افزایش قیمت‌ها در حوزه مسکن در ارتباط با نرخ ارز است. در حقیقت افزایش قیمت‌ها همزمان با افزایش نرخ ارز امری طبیعی است اما در عین حال باید بپذیریم که بخشی از این افزایش قیمت‌ها ارتباطی با بازار ارز ندارد و ریشه آن را در جای دیگری باید جست‌‌و‌جو کرد. در واقع بخش اعظم هزینه‌های حوزه مسکن مربوط به نرخ زمین است که به‌قاعده ارتباطی به نرخ ارز ندارد و دولت می‌تواند با برنامه‌ریزی در زمینه آن، تاثیر قابل‌توجهی در نرخ مسکن بگذارد. اما جدا از این دو بخش، باید بپذیریم که در سال‌های اخیر آنچه بیش از همه باعث افزایش نرخ در حوزه مسکن شده، موضوع سوداگری در حوزه مسکن است که به‌مراتب کمتر از سایر موارد به آن پرداخته شده ‌است. آمارها و اسناد موجود نشان می‌دهد افرادی هستند که گرچه نقشی در حوزه مسکن ندارند اما با در اختیار داشتن تعداد به‌نسبت بالایی از واحدهای مسکونی، با منفعت‌طلبی و برهم‌زدن نظام عرضه و تقاضا در این حوزه، مانع از توازن بازار می‌شوند و افزایش نرخ مسکن همواره برای آنها مطلوب بوده‌ است. البته حساب این افراد را باید از فعالان حوزه مسکن که به‌دلیل ساخت‌وساز و عرضه واحدهای مسکونی تعداد معدودی از این واحدها را در اختیار دارند، جدا کرد.

آنچه از آن به‌عنوان سوداگری در حوزه مسکن یاد می‌شود، موضوع تملک چندصدواحدی مسکن است که از قضا گزینه‌های هدف آن نیز واحدهای نه‌چندان گرانقیمت که معمولا گزینه مورد نظر اقشار متوسط و پایین جامعه هستند، به‌شمار می‌روند. احتکار واحدهای مسکونی از یک سو و کاهش عرضه به‌دلیل کاهش تولید و نبود حمایت‌های دولتی از تولید انبوه مسکن ازسوی دیگر سبب می‌شود، تعادل عرضه و تقاضا در بازار هرگز برقرار نشود و نرخ در حوزه مسکن همواره روند افزایشی داشته باشد. اگر بخواهیم برای مقابله با افزایش خارج از منطق نرخ واحدهای مسکونی راهکاری پیشنهاد دهیم، یکی از مهم‌ترین روش‌ها می‌تواند تولید انبوه واحدهای مسکونی باشد. در صورت حمایت بخش دولتی و تحقق این کار، افزایش عرضه واحدهای مسکونی نسبت به تقاضا، باعث کاهش و تعدیل قیمت‌ها در این حوزه خواهد شد و از سوی دیگر چون احتکار واحدهای مسکونی، دیگر صرفه اقتصادی برای عاملان آن به همراه ندارد، دلیلی برای این کار وجود نخواهد داشت و محتکران نیز واحدهای خود را عرضه خواهند کرد. اما در شرایط کنونی، وقتی ساخت و عرضه واحدهای مسکونی به میزان کافی انجام نمی‌شود، احتکار این واحدها می‌تواند به‌منزله یک سرمایه‌گذاری با سود بالا برای محتکران تلقی شود و این گروه علاقه‌ای نیز به عرضه این واحدها نداشته باشند. با این نگاه به این نتیجه می‌رسیم که نبود حمایت از انبوه‌سازی و تولید مسکن در کشور باعث رونق روزافزون احتکار در این حوزه می‌شود که نتیجه آن افزایش مستمر قیمت‌ها خواهد بود.


مسکن به مسیر صعودی بازمی‌گردد


حسن محتشم- عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران: درحال‌حاضر به‌دلیل کاهش نرخ ارز، اقدام برای فروش مسکن افزایش یافته و در واقع بازار دچار هیجان شده است. این استنباط وجود دارد که با افزایش درآمدهای ارزی، نرخ دلار کاهش می‌یابد و این امر می‌تواند به تثبیت نرخ کالا یا حتی کاهش نسبی آنها از جمله مسکن منجر شود. البته باید به این نکته نیز توجه داشت که اقتصاد ایران بیش از آنکه متاثر از شرایط بین‌المللی باشد، تحت تاثیر تصمیمات داخلی قرار دارد. دولت‌ها در ایران معمولا در دوره‌های زمانی مختلف، ۲ تا ۳ سال نرخ ارز را ثابت نگه می‌دارند اما پس از این دوره به‌دلیل خلق اسکناس، تورم افزایش می‌یابد و ارزش پول ملی به نسبت ارزهای خارجی کاهش پیدا می‌کند. 
این چرخه‌ای است که طی سال‌های گذشته وجود داشته و احتمالا در این دوره نیز تکرار می‌شود. درحال‌حاضر بازارها در انتظار تحولات اقتصادی با رکود و ثبات قیمت‌ها مواجه شده‌اند و در صورتی که نرخ ارز کاهش یابد، کالاهایی که به ارز وابستگی دارند با افت نرخ مواجه می‌شوند. به احتمال زیاد روند تثبیت نرخ برای مدتی در حوزه مسکن نیز صادق خواهد بود، اما این وضعیت برای مدت طولانی ادامه نمی‌یابد و ادامه تورم در کشور این بازار را به روند افزایشی بازمی‌گرداند. راهکار ساماندهی بازار مسکن درحال‌حاضر اصلاحات درون‌بخشی و برون‌بخشی است. راه‌حل درون‌بخشی مسکن، افزایش ساخت‌وساز است که البته این موضوع باتوجه به تغییرات مداوم نرخ نهاده‌های ساختمانی و اینکه سازندگان ریسک سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را نمی‌پذیرند، چشم‌انداز روشنی ندارد و نمی‌توان در این شرایط به آن امید داشت. از سوی دیگر بروکراسی‌های اداری پیچیده دست‌وپای سازندگان را بسته است. دستگاه‌های خدمات‌رسان مثل بیمه، مالیات، آب، برق و گاز آنقدر فرآیند تولید مسکن را برای فعالان حوزه مسکن سخت کرده‌اند که سازندگان تمایلی به اقدام در این حوزه ندارند. اما اگر قرار باشد ساماندهی حوزه مسکن از طریق اصلاحات برون‌بخشی اتفاق بیفتد نیز نیاز مبرمی به ثبات اقتصاد کلان و برنامه‌ریزی‌های بلندمدت وجود دارد.


قیمت مسکن منطق خود را دارد


علی قائدی - کارشناس اقتصاد مسکن: اقتصاد امروز کشور در بسیاری از حوزه‌ها به‌گونه‌ای است که هر تغییر و تحولی از ناحیه انتخابات امریکا، بازارها را تحت تاثیر قرار می‌دهد. البته درحال‌حاضر که هنوز انتقال قدرت در ایالات متحده صورت نگرفته و در سیاست‌های دولت دونالد ترامپ تغییر خاصی مشاهده نشده، به‌نظر می‌رسد روند کاهشی نرخ در بازارهای داخلی، بیشتر تحت تاثیر جو روانی حاکم بر جامعه باشد و نمی‌توان مبنا و معیار منطقی و درستی برای آن جست‌و‌جو کرد و در عین حال نباید انتظار داشت که این روند کاهشی بلندمدت باشد. در واقع اگر قرار باشد تغییر و تحولی منطقی در حوزه بازارهای کشور رخ دهد، باید منتظر بود و دید که چه تغییراتی در سیاست‌ها و برنامه‌های متقابلسیاسی ایران و امریکا رخ می‌دهد. مسلما اگر رویکردهای اقتصادی در سیاست‌های دو کشور تغییر خاصی را تجربه نکند، انتظار تغییر و تحول در روند کنونی غیرمنطقی است و حتی ممکن است تغییرات نرخ در بازارها خود را به‌صورت افزایشی نشان دهند. البته این موضوع در حوزه مسکن پیچیدگی‌های بیشتری نیز دارد، زیرا قیمت‌های این حوزه گرچه به‌راحتی تحت تاثیر مسائل اقتصادی افزایش می‌یابند اما روند کاهشی آنها با تغییر شرایط بسیار دشوار است. به‌علاوه اینکه به‌دلیل زمان‌بر بودن فرآیند تولید و عرضه واحدهای مسکونی، تغییر نرخ در این حوزه با تاخیر بلندمدت‌تری نسبت به سایر بازارها بروز می‌کند و زمان بیشتری برای مشاهده تاثیر تغییرات اقتصادی در حوزه مسکن لازم است. بی‌تردید اگر روابط اقتصادی کشور ما با دیگر کشورها بهبود پیدا کند، می‌توانیم در ماه‌های آینده شاهد تثبیت قیمت‌ها در حوزه مسکن باشیم اما اگر انتظار از این حوزه بازگشت به قیمت‌های سال‌های گذشته باشد، باتوجه به نرخ تورم و مسائل مرتبط دیگر، این موضوع بسیار دشوار خواهد بود و علاوه بر ثبات بازار، به برنامه‌ریزی‌های بلندمدت و تسهیلات دولت در حوزه مسکن وابسته است.


قیمت مسکن کاهش می‌یابد


مصطفی قلی‌خسروی- رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران: همان‌طور که از قبل نیز مشخص بود قیمت‌ها در این حوزه محکوم به کاهش بود و تلاش دست‌اندرکاران نیز در راستای عملی شدن این خواسته قرار داشت که انتخابات امریکا و اعلام نتایج اولیه آن، این روند را تسریع کرد و دیدیم که جو روانی حاصل از این موضوع به کاهش قیمت ارز و در پی آن کاهش نرخ بسیاری از کالاها در حوزه‌های مختلف منجر شد. این جو روانی حوزه مسکن را نیز بی‌نصیب نگذاشت و در هفته اخیر شاهد بودیم که قیمت مسکن حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافت؛ کاهش قیمتی که در صورت ادامه می‌تواند شروعی بر تعدیل قیمت‌ در حوزه مسکن باشد. ما و سایر دست‌اندرکاران حوزه مسکن از ماه‌های گذشته در زمینه کاهش قیمت مسکن، به محتکران هشدار داده بودیم و امروز می‌بینیم که روند کاهشی قیمت آغاز شده و به‌طور قطع در چند ماه آینده با تثبیت جایگاه بایدن بر مسند ریاست‌جمهوری امریکا و رویکرد متعادل‌تر وی در زمینه ایران، کاهش قیمت‌ها در همه حوزه‌ها از جمله مسکن ادامه خواهد یافت. البته قیمت مسکن در کشور ما بیش از آنکه به انتخابات ایالات متحده ارتباط داشته باشد، توسط فاکتورهای داخلی به کنترل درمی‌آید. در واقع ما نباید از این موضوع نیز غافل باشیم که حدود ۸۵ درصد مصالح موردنیاز در ساخت‌وساز مسکن، از منابع داخلی تامین می‌شوند و زمین نیز به‌عنوان یکی از نهاده‌های اصلی مسکن، بیش از ۶۰ درصد هزینه‌ها را در بر می‌گیرد؛ بنابراین دولت و نهادهای زیرمجموعه آن می‌توانند با برنامه‌ریزی و در نظر گرفتن راهکارهای مناسب، تا حدود زیادی افزایش قیمت مسکن را کنترل کنند و آن را با قیمت‌های معقول در اختیار متقاضیان قرار دهند.


مسکن سال آینده آرام می‌گیرد


ابوالحسن میرعمادی- کارشناس اقتصاد مسکن: باتوجه به تغییر و تحولات کنونی و برآوردهای موجود از آینده اقتصاد کشور، مسکن در سال آینده به تعادل قیمتی می‌رسد که البته این صرفا به‌معنای کاهش قیمت‌ها نیست، بلکه ممکن است تاثیرات خود را به‌صورت منطقی‌تر شدن نرخ خانه نسبت به درآمدهای خانوارها نشان دهد.
 البته اگر بخواهیم تعدیل قیمت‌ها در این حوزه پایدار باشد، نیاز است دولت با برنامه‌ریزی‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت، از فرصت احتمالی آینده برای گسترش ساخت‌وساز استفاده 
کند. کشور ما در شرایط کنونی با حدود ۵ میلیون کسری واحد مسکونی مواجه است و بر این مبنا سالانه حداقل یک میلیون واحد باید در کشور احداث شود. در این صورت طبقه متوسط و پایین نیز از توان خرید مسکن برخوردار می‌شوند و به این طریق شکاف اجتماعی به‌وجود آمده در میان اقشار مختلف جامعه نیز کمتر خواهد شد. علاوه بر ساخت مسکن، پرداخت وام یارانه‌ای خرید مسکن باید در دستور کار دولت قرار گیرد و فروش شرایطی در برنامه‌های دولت گنجانده شود.
 وضعیت فعلی بازار مسکن به‌نحوی است که نرخ ارز می‌تواند تاثیری حدود ۴۰ درصدی در این بازار بگذارد و به همین دلیل حتی نرخ واحدهایی که در این سال‌ها توسط تعاونی‌ها ساخته شده بودند با تغیرات نرخ ارز چندین برابر رشد داشتند؛ بنابراین به‌نظر می‌رسد اگر نرخ دلار به تعادل برسد، بازار مسکن هم ‌می‌تواند به آرامش برسد که البته این روند به‌دلیل چسبندگی موجود در نرخ مسکن زمان‌بر خواهد بود.


یک چهاردیواری ساده...


احتکار، گران شدن مصالح، نرخ ارز، انتخابات امریکا، کاهش ارزش پول ملی، تحریم و تمام آنچه این روزها درباره دلایل افزایش نرخ در حوزه مسکن می‌شنویم درست، اما نمی‌توانیم این موضوع را نیز نادیده بگیریم که ایران به‌عنوان یک منطقه استراتژیک، با قابلیت‌های فراوان طبیعی و ظرفیت‌های بی‌شمار تجاری است. اینکه همه‌ چیز را به گردن افزایش نرخ ارز و تحریم بیندازیم ساده‌ترین و نخ‌نماشده‌ترین روش برای شانه‌ خالی کردن از زیر بار مسئولیت است.
 با هم صادق باشیم! پیدا کردن مشخصات مالکان چندصدواحدی با یک جست‌و‌جوی ساده اداری امکان‌پذیر است. زمین‌های اطراف شهرهای بزرگ نیز در تملک مردم نیست؛ بیش از ۷۰ درصد نرخ تمام‌شده مسکن هم هیچ ارتباطی به نرخ دلار و انتخابات ندارد. با این تفاسیر وقتی پس از این همه سال هنوز راه‌حل مناسبی برای تامین مسکن خیل عظیم متقاضیان پیدا نشده، آیا باز هم می‌خواهیم سرچشمه‌های این کاستی را بیرون از حوزه سیاست‌گذاری‌های اقتصاد پیگیری کنیم؟! تولید و عرضه یک چهاردیواری ساده نه به‌عنوان کالای سرمایه‌ای که تنها برای مصرف و اسکان جمعیت شهرهای مختلف کشور، با امکانات و ابزار موجود نهادهای تصمیم‌گیرنده، کار دشواری نیست. راهکارهای متعددی نیز در طول این سال‌ها ازسوی کارشناسان و متخصصان امر ارائه شده، اما هنوز هم مشکل همان مشکل قدیمی است و ما هنوز از نقطه آغاز حرکت نکرده‌ایم.


چاپ