حوزه مسکن در چند ماه اخیر، وضعیت چالش‌برانگیزی را برای متقاضیان این کالای مصرفی-سرمایه‌ای ایجاد کرده است.
سال‌هاست که افزایش نرخ ساعت به ساعت واحدهای مسکونی صاحبخانه‌شدن را برای بسیاری از اقشار متوسط جامعه تبدیل به رویایی دست‌نیافتنی کرده است. براساس آمارهای بانک مرکزی در ماه گذشته، متوسط نرخ خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران به ۲۶.۷ میلیون تومان رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰ و ۱۱۰ درصد افزایش یافته است. حالا با تغییرات ایجاد شده هفته‌های اخیر در بازار ارز و در پی اعلام نتیجه اولیه انتخابات امریکا که معادلات بسیاری از بازارها را به‌هم زده، پرسش بسیاری از مردم این است که چه آینده‌ای در انتظار حوزه مسکن است. محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی گفت ریزش نرخ ارز و طلا به‌طور طبیعی کالاها و خدمات از جمله مسکن را متاثر می‌کند اما او در عین بیان کرد گرچه قیمت‌ها با رشد نرخ ارز و طلا افزایش یافته اما با کاهش نرخ ارز در بازار، بازگشت نرخ مسکن به‌راحتی ممکن نیست. این موضوع بهانه‌ای شد تا پای صحبت کارشناسان و فعالان حوزه مسکن بنشینیم و نظر آنها را در این باره جویا شویم. با گزارش صمت همراه باشید:
همه‌چیز به آینده اقتصاد بستگی دارد
علی قائدی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با صمت درباره تاثیر کاهش نرخ ارز بر قیمت‌ها در حوزه مسکن گفت: بدون تردید هرگونه تغییر و تحول از ناحیه انتخابات امریکا، بازارهای جهانی را تحت تاثیر قرار خواهد داد و این تاثیر باتوجه به انتظارات نرخ ارز، در ایران به‌شکل واضح‌تری دیده خواهد شد. قائدی با اشاره به اینکه نمی‌توان تغییرات فعلی نرخ ارز را واقعی و دائمی دانست، در این‌باره افزود: درحال‌حاضر نوسانات موجود در بازارها بیش از آنکه در نتیجه تحولات و تغییر مواضع باشد، حاصل جو روانی ایجاد شده در جامعه است و به‌طبع نمی‌توان انتظار داشت که تاثیر آن بلندمدت باشد و باید در انتظار عکس‌العمل بلندمدت بازار در قبال موضوع انتخابات در امریکا بود.
این کارشناس اقتصاد مسکن درباره اظهارات رئیس‌جمهوری منتخب ایالات متحده مبنی بر تمایل به بازگشت به برجام نیز عنوان کرد: به‌شکل کلی اگر انتخابات یا هر تغییر و تحولی در کشور امریکا در نهایت منجر به ایجاد گشایش در روابط اقتصادی و تجاری کشور شود، قیمت‌ها را در بازارهای مختلف دچار کاهش خواهد کرد اما اگر تغییر خاصی در مناسبات اقتصادی ایجاد نشود، نمی‌توان انتظار کاهش نرخ در این بازارها را داشت و حتی ممکن است تغییرات نرخ در بازارها خود را به‌صورت افزایشی نشان دهد.
وی درباره تفاوت‌های واکنش بازار مسکن نسبت به بازارهای دیگر در مواجهه با تغییرات نرخ ارز خاطرنشان کرد: موضوع تاثیرات کاهش نرخ ارز بر حوزه مسکن با سایر حوزه‌ها اندکی تفاوت دارد و نمی‌توان این تغییرات را در کوتاه‌مدت و به‌صورت آنی حس کرد. به‌طور کلی قیمت‌های اسمی در حوزه مسکن در برابر کاهش چسبندگی دارند و روند نزولی را به‌راحتی نمی‌پذیرند؛ مگر اینکه این کاهش نرخ بسیار فاحش باشد.
قائدی در این باره افزود: تجربه نشان داده که معمولا قیمت‌های اسمی در حوزه مسکن تغییر نمی‌کنند و اگر کاهش نرخ ارز تثبیت شود فقط در نرخ واقعی اثرگذار است. علاوه بر این همان‌طور که در افزایش قیمت‌ها شاهد بودیم تاثیر تغییرات نرخ ارز با کمی تاخیر در حوزه مسکن ظاهر می‌شود و اگر کاهش نرخ کنونی ارز از حالت نوسانی به حالت تثبیت شده نیز درآید، مدتی زمان لازم است تا کاهش نرخ ارز اثر خود را در این حوزه نیز نشان دهد.
وی درباره وجود حباب در قیمت‌های فعلی حوزه مسکن بیان کرد: عده‌ای اعتقاد دارند نرخ کنونی مسکن دارای حباب است اما اگر به روند افزایش قیمت‌ها در همه حوزه‌ها توجه کنیم، خواهیم دید که افزایش نرخ در همه حوزه‌ها رخ داده و دیگر نمی‌توان آن را در حوزه مسکن حباب دانست.
قائدی در پایان گفت: در هر حال آینده بازار مسکن در کشور ما بستگی زیادی به شرایط اقتصادی کشور و تغییر و تحولات نظام ارزی ما طی ماه‌های آینده دارد و تا آن زمان نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی برای این موضوع داشت.
اتفاق مثبتی در حوزه مسکن نیفتاده است
مهدی سلطان محمدی نیز در گفت‌وگو با صمت با تایید زمانبر بودن تغییرات نرخ در حوزه مسکن گفت: گرچه تغییر و تحولات سیاسی امریکا ممکن است در کوتاه‌مدت به کاهش نرخ ارز، خودرو و کالاهای وارداتی منجر شود اما کاهش نرخ مسکن در این شرایط آنی نیست و برای تثبیت نیاز به زمان دارد.
سلطان محمدی در این‌باره افزود: حوزه مسکن در کوتاه‌مدت تاثیر چندانی از تغییرات بازار نمی‌گیرد و چسبندگی و مقاومت این بازار نسبت به سایر بازارها در برابر کاهش قیمت‌ها، از تغییرات آنی در این حوزه جلوگیری می‌کند. البته تغییر مهمی که امکان دارد در این حوزه رخ دهد این است که با کاهش نرخ ارز در بازارهای داخلی روند رشد نرخ در حوزه مسکن کندتر از هفته‌های گذشته شود. وی همچنین درباره پیش‌زمینه‌های لازم برای تغییر قیمت‌ها در حوزه مسکن خاطرنشان کرد: حدود ۲ ماه تا انتقال قدرت به رئیس‌جمهوری منتخب در امریکا زمان لازم است و پس از آن نیز چندماهی زمان لازم است تا رئیس‌جمهوری جدید بر کارها سوار شود و سیاست‌های اقتصادی و تجاری خود را تدوین کند. جدا از این موضوع هنوز رویکرد امریکا در دوره جدید نسبت به برجام کاملا مشخص نیست؛ بنابراین اینکه انتظار داشته باشیم از فردا شاهد روند کاهشی قیمت‌ها در بازار ایران به‌ویژه در بازار مسکن باشیم انتظار معقولی نیست. درحال‌حاضر مهم‌ترین اتفاق رخ داده در بازارهای مختلف کشور این است که انتظارات نسبت به آینده تغییر کرده و جو روانی ایجاد شده، کاهش نرخ در برخی بازارها را در پی داشته است.
سلطان‌محمدی با ذکر این نکته که هنوز برای پیش‌بینی وضعیت آینده مسکن در کشور زود است، تصریح کرد: مسئله مهمی که به افزایش قیمت‌ها در حوزه مسکن دامن زده، کاهش ساخت‌وساز و کمبود عرضه واحدهای مسکونی است که هنوز اتفاق مثبتی در این روند رخ نداده، به همین دلیل نیز نمی‌توان توقع کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن را داشت. در هر حال نظام عرضه و تقاضا یکی از مولفه‌های مهم تعیین نرخ در حوزه مسکن است و تعدیل قیمت‌ها در این حوزه نیاز به ایجاد تعادل در نظام عرضه و تقاضا دارد.
وضعیت مسکن در شهرستان‌ها
بدون شک موضوع تغییر نرخ مسکن تحت تاثیر کاهش نرخ ارز تنها به تهران محدود نخواهد ماند و شهرهای دیگر نیز آن را تجربه خواهند کرد. البته اظهارنظرها در شهرهای مختلف در این باره متفاوت است.
برخی اظهارنظرها درباره آینده بازار مسکن حکایت از انتظار کاهش نرخ دارد از آن جمله می‌توان به اظهارنظر نایب رئیس اتحادیه املاک کرج اشاره کرد. فریدون کردلو با اشاره به تأثیر انتخابات امریکا بر بازارهای ایران، گفت: قیمت‌ها در بازار مسکن در طول این مدت ثابت شده بود و بالا نمی‌رفت اما با مشخص شدن نتیجه انتخابات امریکا، طی چند روز آینده نرخ مسکن حتما ریزش خواهد داشت.
بنا بر گزارش ایسنا، وی با اشاره به کاهش نرخ مسکن طی مدت اخیر، گفت: البته اینکه ریزش نرخ مسکن چقدر خواهد بود، هنوز مشخص نیست و طی روزهای آینده وضعیت مشخص‌تر خواهد شد اما قطعا ریزش نرخ خواهیم داشت.
اما از سوی دیگر رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرمانشاه اعتقاد دارد مردم نباید منتظر ریزش نرخ مسکن باشند. بابک مرادی در این باره گفت: بازار مسکن مانند سایر بازارهای مالی از جمله دلار و طلا ریزش آنچنانی در پیش ندارد.
وی با اشاره به وضعیت آینده بازار مسکن همزمان با کاهش نرخ در برخی بازارهای مالی دیگر، افزود: مسکن شرایط ویژه‌ای دارد و بعید است ریزش و شکست نرخ مانند آنچه در بازارهای دیگر رخ می‌دهد، در بازار مسکن هم اتفاق بیفتد.
مرادی ادامه داد: نرخ تمام‌شده مسکن متاثر از دو عامل نرخ زمین و مصالح ساختمانی است که کاهش نرخ چندانی در این دو بخش نداشته‌ایم؛ از همین رو مسکن چندان تحت تاثیر کاهش نرخ ارز قرار نخواهد گرفت.
مرادی خاطرنشان کرد: اگر کاهش نرخ در سایر بازارها همچنان ادامه پیدا کند، ممکن است مسکن نیز با کاهش نرخ جزئی مواجه شود، اما این کاهش چندان قابل‌توجه نخواهد بود.
در عین حال رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرمانشاه احتمال افزایش نرخ مجدد مسکن در ماه‌های آینده را نیز بعید دانست و عنوان کرد: اکنون قیمت‌ها تا حدودی در بازار به ثبات رسیده و طی حدود ۲ ماه اخیر افزایش چندانی نداشته‌ایم. مرادی آنچه که برای بازار مسکن طی ماه‌های آینده رخ می‌دهد را رکود شدید دانست و یادآور شد: این رکود از ۲ ماه قبل آغاز شده و به‌نظر می‌رسد ادامه‌دار باشد. وی درباره دلایل این رکود نیز اظهار کرد: متقاضیان خرید مسکن در شرایط کنونی به امید پایین آمدن قیمت‌ها دست نگه می‌دارند و از سوی دیگر فروشندگان نیز حاضر به کاهش نرخ ملک خود نیستند؛ مگر در مواردی که فرد نیاز شدید مالی داشته باشد و ملک را زیر نرخ بفروشد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرمانشاه با بیان اینکه نمی‌توان زمان دقیقی برای پایان رکود بازار مسکن پیش‌بینی کرد، گفت: تجارب گذشته نشان می‌دهد دوره‌های رکود بازار مسکن حداقل ۲ تا ۳ سال طول می‌کشد.
آخرین قیمت مسکن به روایت بانک مرکزی
برپایه گزارش بانک مرکزی پیش‌بینی این مقام صنفی محقق شد و کاهش ۱۰ هزار تومانی قیمت دلار در یک ماه گذشته منجر به کاهش قیمت مسکن در بسیاری از محلات تهران شد، اما نه آن‌طور که از کاهش قیمت ۱۰ هزار تومانی دلار انتظار می‌رفت.
برای مثال در منطقه ۲ پایتخت که ستارخان و محله دریان نو بخشی از آن است، در چند روز گذشته قیمت مسکن از ۵۲ میلیون تومان در هر مترمربع به ۴۸ میلیون تومان کاهش یافته، اما حباب قیمت مسکن در این محله حدود ۸ میلیون تومان در هر مترمربع است که انتظار کاهش و تثبیت نرخ را روی ۴۳ میلیون تومان در هر مترمربع ایجاد می‌کند.
در غرب تهران در منطقه ۵ محله صادقیه نیز همین وضعیت حاکم است. بسیاری از فروشندگان ملک از قیمت‌های هفته گذشته کوتاه آمده و حاضرند ملک خود را با نرخی تا متری ۳ میلیون کمتر از هفته‌های گذشته به فروش برسانند.
به‌گفته یک واسطه ملکی در منطقه غرب تهران، از اوایل هفته گذشته تاکنون شاهد کاهش قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های مسکونی مناطق مختلف پایتخت هستیم. این فعال بازار مسکن بر این نکته تاکید دارد که بازار مسکن به تاثیر روانی بازارهای اقتصادی واکنش نشان داده و فروکش کردن بازارهای اقتصادی مثل سکه و دلار در بازار مسکن هم بازتاب داشت، اما نکته مهم این است که به محض افزایش قیمت دلار دوباره شاهد تغییر رفتار فروشندگان هستیم.
امیرعلی احمدی که در یکی از دفاتر معاملات املاک شرق تهران فعالیت می‌کند، می‌گوید: اکنون جو بازار مسکن ریزشی است و شاهد عجله برای فروش هستیم. در فضای جامعه انتظار بهبود روابط با امریکا وجود دارد و همین امر بسیاری از فروشندگان واقعی و سوداگران مسکن را به یاد شکست قیمت‌ها بعد از امضای برجام انداخته، به همین دلیل عرضه فایل‌ها با قیمت کمتر، بیشتر شده است.
به‌گفته این فعال بازار مسکن، حجم فایل‌ها در برخی استارت‌آپ‌های ملکی نیز افزایش یافته و قیمت پیشنهادی فروشندگان در مناطقی از شهر بین ۱۵ تا بیش از ۲۵ درصد نسبت به هفته گذشته ریزش کرده است.
کارشناسان معتقدند در صورت تداوم قیمت ارز در کانال ۲۲ هزار تومانی، بازار مسکن نیز با شکست حباب قیمت‌ها مواجه می‌شود اما اکنون بسیاری از فروشندگان از ترس افزایش دوباره قیمت دلار حاضر به کاهش بیشتر قیمت‌ها نیستند.
برپایه این گزارش، متوسط قیمت مسکن در تهران برای مهر امسال براساس اعلام بانک مرکزی، ۲۶ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان در هر مترمربع بود. این شاخص در مقایسه با ماه گذشته (شهریور ۹۹) رشد ۱۰ درصدی و نسبت به ماه مشابه سال قبل (مهر ۹۸) رشد ۱۱۰.۱ درصدی داشته است.
تعداد معاملات مسکن نیز در مهر امسال ۸ هزار و ۶۵۶ فقره بود که نسبت به ماه گذشته که ۸ هزار و ۴۶۳ فقره بود، رشد ۲.۳ درصدی و نسبت به ماه مشابه سال گذشته (مهر ۹۸) که ۳ هزار و ۴۰۱ فقره معامله ثبت شده بود، افزایش ۱۵۴.۵ درصدی نشان می‌دهد.
بیشترین تعداد واحدهای معامله شده در تهران به تفکیک عمر بنا به واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۷ درصد از کل معاملات مسکن در مهر اختصاص داشت و واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت با ۱۹ درصد کل معاملات در رتبه بعدی قرار داشتند.
بهانه نیاوردیم...
اینکه مقاومت مسکن در برابر کاهش قیمت‌ها تا چه زمانی می‌تواند ادامه داشته باشد، به‌درستی مشخص نیست اما به‌نظر نمی‌رسد که این افزایش و کاهش ارتباط چندانی به بازار ارز و انتخابات امریکا داشته باشد. به‌گفته کارشناسان در هزینه‌های مربوط به ساخت مسکن کمتر از ۴۰ درصد مربوط به مصالح و تجهیزات است و بیش از ۶۰ درصد هزینه‌ها مربوط به زمین می‌شود؛ نهاده‌ای که اختیار آن به‌دست دولت است و دولت می‌تواند با اتخاذ سیاست‌های مناسب در زمینه آن بسیاری از مشکلات این حوزه را برطرف کند اما همچنان هیچ حرکتی در این‌باره انجام نمی‌دهد. مهم‌ترین عاملی که درحال‌حاضر می‌تواند نرخ مسکن را متعادل کند، ایجاد تعادل در نظام عرضه و تقاضاست که باتوجه به آنچه گفته شد تنها دولت است که می‌تواند اقدامی در زمینه آن انجام دهد و اگر این کار را انجام نمی‌دهیم لااقل دیگر به بهانه نخ‌نما شده تحریم‌ها تکیه نکنیم.