«رهن ثانویه» راه چاره برای گره‌کور مسکن

مسکن در کشور ما یک بخش بیمار است و این ناخوش‌احوالی هم ناشی از توسعه رانت در این حوزه است که با تراکم‌فروشی آغاز شده و مقولاتی مانند تسهیلات از عهده مقابله با رانت برنمی‌آیند. تراکم‌فروشی بهای زمین را به‌گونه‌ای افزایش داده که اکثریت مردم چون درآمد رانتی ندارند، امکان خرید یا اجاره مسکن را هم ندارند.

یکی از دلایلی که تسهیلات مسکن را بی‌فایده کرده این است که بهای مسکن در ایران حدود ۲۰ برابر درآمد سالانه یک خانوار متوسط است، در حالی‌که حد قابل تحمل آن در جهان حدود ۵برابر بوده و این میزان اختلاف واقعا قابل درک نیست و از تحمل مردم نیز خارج است. اگر این میزان حدود ۵برابر باشد، یک خانواده متوسط با اختصاص حدود ۳۰ تا ۴۰درصد درآمد خود می‌تواند به‌راحتی از عهده اجاره‌بها یا بازپرداخت وام‌های مربوط بر بیاید. سیستم بانکی نیز ذخیره آنچنانی ندارد که از عهده پرداخت وام‌های کلان برآمده و تسهیلات مناسبی در اختیار مردم قرار دهد. از سوی دیگر، وقتی بهای مسکن به ۲۰برابر درآمد سالانه خانوار رسیده و تسهیلات مناسبی هم در دسترس نیست، خانواده‌هایی در سطوح متوسط اقتصادی حتی اگر تمام درآمد خود را به مسکن اختصاص دهند، بازهم توان پرداخت هزینه‌های آن را ندارند.


یک راه‌حل

در برخی کشورها سیستمی وجود دارد به‌نام رهن ثانویه که مانع پولشویی می‌شود و باعث شفاف‌تر شدن بازار مسکن هم شده است. تعریفی که از این طرح می‌توان ارائه داد، بسیار مشخص است؛ شما وقتی وام خرید مسکن دریافت می‌کنید تعهد می‌کند در یک تا ۱۵سال این وام را پس بدهد، این سیستم همان اوراق بهادار است؛ در نتیجه بیمه‌ها این اوراق را در بورس‌های گوناگون به فروش می‌رسانند. به این ترتیب، دیگر نیازی به سپرده‌گذاری در بانک‌ها نیست و مردم مجبور به انباشتن پول خود در بانک‌ها نیستند، چراکه بانک‌ها از طریق فروش این اوراق منابع لازم را به‌دست می‌آورند. این اوراق حتی در سطح جهانی به فروش می‌رسند. مثلا ایالات متحده امریکا اوراق رهن ثانویه را به چین می‌فروشد.

این کشورها از این طریق نقدینگی را به صورت سالم جذب می‌کنند و مردم نیز آسیبی نمی‌بینند. اما اگر سیستم رانتی باشد و شغلی هم در کار نباشد، دیگر وامی نمی‌توان گرفت. حالا فرض کنید وام هم گرفته شود با این قیمت‌های بالا (۲۰برابر درآمد سالانه خانوار) دیگر حتی کسی نمی‌تواند مسکن اجاره کند، چه برسد به خرید! از همین‌رو معتقدم بازار مسکن در ایران قفل شده است. حالا فرض کنید این طرح‌های عجیب و غریب و متقلبانه هم اجرا شود که دیگر قفل روی قفل زده می‌شود و این گره‌کور دیگر به هیچ وجه باز نخواهد شد. به‌عنوان مثال، در همین طرح مسکن متری، شما یک متر از مسکنی را می‌خرید که اصلا نمی‌دانید کجای این مملکت قرار دارد؟! اتفاقا اینچنین طرح‌هایی فقط و فقط علیه بورس عمل خواهد کرد و به‌طور قطع، موجب شکست بورس می‌شود. چنین اقداماتی را عده‌ای طرح‌ریزی می‌کنند که از اساس مالیات ندهند. حال سوال این است که چرا اصلا مالیات می‌گذارید که آن را دور بزنید؟


سابقه اجرا در ایران

سابقه این طرح در ایران به سال ۱۳۵۴ بازمی‌گردد، مجتمع‌های اکباتان به‌نوعی حاصل اجرایی شدن رهن ثانویه بوده که ازسوی سازمان برنامه و بودجه وقت نیز پشتیبانی شده است. در گام نخست تسهیلاتی برای ساخت این پروژه اختصاص یافت، سپس اوراق را به بانک سپردند و دوباره همان میزانی که تخصیص داده شده بود، دوباره به سیستم بازگشت. از همان روز تا به حال، بارها مسئله رهن ثانویه مطرح و حتی در برنامه اول هم روی این طرح بحث شد اما متاسفانه آن را اجرایی نکردند و بعدها دیدیم که تراکم‌فروشی را اجرا کردند. البته نباید فراموش کرد که اگر طی اجرایی کردن برنامه رهن ثانویه هم حباب ایجاد کنند و تراکم‌فروشی هم ادامه داشته باشد آسیب‌های جدی به اقتصاد وارد می‌شود. اغلب کشورها ۲۰ تا ۵۰ درصد تولید ناخالص‌شان را از همین راه اوراق رهن ثانویه تامین می‌کنند.


کمال اطهاری -  اقتصاددان


چاپ