پدیده شرکت‌های ابر توسعه‌دهنده

در بازار مسکن تقاضای زیادی داریم که برآورده نشده است و مشکلات بزرگی هم در زمینه اجاره خانه داریم که مردم را با مشکلات زیادی مواجه کرده است. در دنیا پدیده‌ای به‌نام شرکت‌های توسعه‌گرا (developer) یا بزرگ توسعه‌دهنده‌ها (master developer) داریم که در بورس تامین مالی می‌کنند، برای مثال ام.مال در امارات متحده عربی یکی از همین شرکت‌های توسعه‌دهنده است که هم کار ساخت‌وساز و هم در بورس تامین مالی را انجام می‌دهد.

بورس، فرابورس ما و سرمایه‌گذاران این بخش‌ها چندان اقبالی به این دست شرکت‌ها نشان نداده‌اند. این امر نیز به‌دلیل پیچیدگی‌هایی که در صنعت ساخت‌وساز شاهد آن هستیم و ریسک‌هایی که در زمینه هزینه‌های مصالح و... وجود دارد و همچنین طولانی بودن دوره‌های اجرای پروژه‌ها رخ داده است. از سوی دیگر نیز تامین سرمایه مسکن به‌دلیل مجوزی که به بانک مسکن داده شده و مقررات بانک مرکزی به بن‌بست خورده و از سویی هم قانون برنامه ششم این شرایط را پیچیده‌تر کرده است.

این در حالی است که حجم زیادی از پروژه‌های زیرساختی داریم که نیاز به تامین مالی دارند که باید ابزارهای جدید و متفاوتی را برای تامین منابع این پروژه‌ها استفاده کنیم. مثلا در بحث تامین مالی یک پروژه احداث راه، نمی‌توانیم اوراق مشارکت ۱۸درصد منتشر کنیم تا از هر ۳ماه به ما سود بدهد. در این زمینه باید اوراقی با کوپن صفر منتشر کرد تا با تنزیل فروخته شوند، چیزی شبیه به اسناد خزانه. این مسئله در دنیا هم پیشینه دارد، مثلا در برخی بورس‌های خارجی اوراق هزار دلاری را ۶۰ دلار می‌فروشند و به‌تدریج به سوددهی رسیده، بدون اینکه در جریان نقدینگی پروژه تاثیری گذاشته باشد. از همین رو معتقدم در این زمینه‌ها باید طراحی‌های مالی خاص و جدیدی انجام شود و به اعتقاد من می‌توانیم این نیازها را از طریق راه‌اندازی بورس املاک پاسخگو باشیم. به همین دلیل نظر من نسبت به این امر کاملا مثبت است. 

توجه داشته باشید که طرح بازسازی بافت‌های فرسوده با عنوان بازآفرینی شهری مطرح و تقریبا ۱۲هزار میلیارد تومان نیز برای آن بودجه پیش‌بینی شده است اما متاسفانه به‌دلیل عدم‌تامین مالی این پروژه پیش نمی‌رود. اما بورس املاک شاید بتواند این گره‌ها را باز کند و کمک‌رسان این مشکلات بازار و پروژه‌های ناتمام باشد. حتی می‌تواند به صنعتی‌سازی، استانداردسازی، انبوه‌سازی و تسریع‌سازی کمک کند، چون یکی از مشکلات مهمی که داریم طولانی شدن دوره ساخت‌وساز مسکن است که متاسفانه به مشکل بزرگی تبدیل شده است و به‌طور مستقیم باعث افزایش قیمت تمام شده ملک نیز می‌شود. البته ارزان‌سازی هم باید مورد توجه باشد. مثلا در سایر بورس‌های جهان شرکت‌هایی با عنوان شرکت‌های اجاره‌دهی طراحی شده که مشخصا در حوزه‌های مختلف املاک فعالیت می‌کنند. به‌عنوان مثال، شرکت‌های اجاره‌دهی املاک مسکونی، صنعتی، بیمارستان‌ها، هتل‌ها و... فعالیت می‌کنند. این شرکت‌ها می‌توانند یک نظم و نظامی در این بازار ایجاد کنند که درحال‌حاضر به‌شدت به آن نیاز داریم. 

نوآوری در بخش مسکن 

با طراحی و اجرای این دست شرکت‌های اجاره‌دهی، مردم نیز می‌توانند وارد سازکار سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شوند. این شرکت‌ها کاملا با طرح‌هایی که تاکنون اجرا شده تفاوت دارند و در کشورهای دیگر نیز امتحان خود را پس داده‌اند. این شرکت‌ها مدل ارزیابی و گزارشگری کاملا متفاوتی دارند و این امر دقیقا همان چیزی است که ما به آن احتیاج داریم. البته ممکن است این ویژگی‌ها برای کارگزاران یا سهامداران چندان مهم نباشد اما اگر یک نهاد تخصصی مثل بورس املاک داشته باشیم تا به‌طور حرفه‌ای روی آن کار کند یا یک شاخص املاک طراحی کنیم. مثل آنچه در امارات متحده عربی اجرایی شده، می‌تواند در زمینه مسکن کاملا گره‌گشا باشد و اتفاقا به نفع مردم عادی هم خواهد بود.

علی رحمانی - مدیرعامل پیشین سازمان بورس


چاپ