چهارشنبه 30 خرداد 1403 - 19 Jun 2024
کد خبر: 111419
نویسنده:
تاریخ انتشار: 1403/03/22 05:54
در بررسی مشکلات اجاره‌نشینان نمایان شد

قربانیان ضعف قانون

بازار اجاره در وضعیت عجیبی قرار دارد و مسئولان آن‌طور که باید و شاید، نتوانسته‌اند این بازار را ساماندهی کنند.  کارشناسان بازار ملک نسبت به آینده این بازار تردیدهایی دارند و بیشتر آنها بر این باورند که با ادامه این روند باید منتظر افزایش اجاره‌بها و بروز تعارضات جدی میان موجران و مستاجران باشیم.
قربانیان ضعف قانون

ابزارهای کنترل بازار اجاره می‌تواند به‌منظور تنظیم و مدیریت قیمت‌ها، تعادل عرضه و تقاضا، حفظ حقوق مستاجران و مالکان و ایجاد شفافیت و پایداری در بازار مسکن اجاره استفاده شوند. قوانین و مقررات، کنترل نرخ آپارتمان، سیاست‌های تامین مسکن، رصد و نظارت، روش‌های تعدیل تقاضا و عرضه ایجاد شفافیت از جمله ابزارهای کنترل بازار اجاره محسوب می‌شوند. ترکیبی از این ابزارها و سیاست‌ها می‌تواند به کنترل و مدیریت موثر بازار اجاره کمک کند و به‌حفظ تعادل و عدالت در این بازار بپردازد.

دولت سیزدهم طی 3 سال اخیر در راستای بهبود و ساماندهی بازار مسکن و همچنین بازار اجاره کوشش‌هایی را انجام داد، اما اقدامات انجام‌گرفته، کمکی به تغییر شرایط نکرد. تعارضات بسیاری میان موجر و مستاجر وجود دارد و افزایش خارج از چارچوب اجاره‌بها به نارضایتی‌های گسترده‌ای منجر شده است. در آستانه انتخابات ریاست‌جمهوری، نگاه‌ها به‌سمت نامزدها و برنامه‌های آنان برای این حوزه معطوف شده است. کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که در صورت عدم‌کارآیی لازم دولت جدید برای ساماندهی بازار اجاره، اتفاقات ناگواری برای مردم و به‌ویژه اقشار کم‌درآمد جامعه رخ خواهد داد. صمت در این گزارش وضعیت بازار اجاره را موردبررسی قرار داده است.

کنترل بازار مسکن سخت شد

جلال صباغ، کارشناس بازار مسکن درباره وضعیت رهن و اجاره در تهران به صمت توضیح داد: زمانی تعیین بهای ملک در تهران به‌صورت منطقه‌ای بود، اما در حال ‌حاضر قیمت‌گذاری‌ها به‌صورت محله به محله و حتی کوچه به کوچه تعیین می‌شود.

این موضوع هم به‌دلیل تبدیل واحدهای کلنگی و قدیمی به نوساز است. برای مثال در یک کوچه‌ که بیشتر خانه‌های قدیمی آن جای خود را به خانه‌های نوساز داده و با عقب‌نشینی، عرض کوچه‌ها را بزرگ‌تر و زیباتر کرده‌اند؛ خانه‌ها نسبت به کوچه‌های مشابه گران‌تر است. بازار اجاره همانند بازار خرید و فروش به‌حالت سرمایه‌ای نزدیک شده و برخی از موجران نگاه سودآوری به این بازار دارند.

وی افزود: در نتیجه با بالا رفتن نرخ ملک، مالکان دیگر تمایلی به فروش ملک خود ندارند و به‌تبع این موضوع، بازار تهاتر گرم خواهد شد و افراد تنها در جایی که یقین داشته باشند می‌توانند بدون هیچ ضرری ملک خود را با ملک دیگر معاوضه کنند، پای میز معامله می‌آیند. در نتیجه از این معادله درمی‌یابیم که با شرایط فعلی قیمت‌ها در بازار، اجاره کاهشی نمی‌شود و روزبه‌روز به‌سمت گرانی حرکت می‌کند.

 وی معتقد است:‌ اوضاع بازار مسکن در کشور به‌سمتی رفته که کنترل آن بسیار سخت شده، چراکه مالکیت مسکن، خصوصی شده است و حتی وزارتخانه صمت هم نمی‌تواند برای آن کاری کند. در شرایط فعلی، مالکی که قصد فروش خانه خود را دارد، در ابتدا به‌سراغ آگهی‌های مشابه در پلتفرم‌های اینترنتی می‌رود و با یک مقایسه قیمتی، نرخ ملک خود را تعیین می‌کند.

 این موضوع درباره اجاره‌بها هم صدق می‌کند و افراد با تعیین نرخ ملک خود، نرخ اجاره را هم به‌سادگی متوجه می‌شوند و دیگر نیازی به مشاوران املاک برای قیمت‌گذاری ندارند. این‌گونه است که هر فرد برای خود تصمیم می‌گیرد که خانه خود را با چه نرخی بفروشد یا اجاره دهد.

 صباغ تصریح کرد: اکنون این موضوع بسیار رواج یافته که موجران برای قرارداد خود، تنها در سال اول به بنگاه‌ها رجوع می‌کنند و در سال‌های بعد و به‌واسطه آشنایی بیشتری که با مستاجر پیدا می‌کنند، اقدام به عقد قراردادهای دستی کرده و تنها در پشت قرارداد اولیه خود، قرارداد جدید را می‌نویسند؛ بنابراین نرخ اجاره مسکن را دولت، وزارت راه و شهرسازی، مجلس و هیچ نهاد دیگری نمی‌تواند تعیین کند و قیمت‌گذاری و سیاست‌گذاری دستوری به‌هیچ‌عنوان کارساز نیست. بازار مسکن در کشور برپایه عرضه و تقاضا در جریان است و مبنایی جز این ندارد.

وی در پایان گفت: به‌طبع زمانی که کشور ثبات اقتصادی ندارد و نرخ ارز دائم در نوسان است، بازار مسکن ملتهب و شرایط روزبه‌روز وخیم‌تر می‌شود. شرایط اقتصادی ما بسیار متزلزل بوده و این موضوع بر کلیت زندگی مردم تاثیر گذاشته است. شرایط اقتصادی با وضعیت سیاسی در تعامل است. دولتمردان با بهبود روابط دیپلماتیک و رفع موانع موجود، اوضاع اقتصادی و به‌تبع آن بازار مسکن را وارد مرحله تازه‌ای می‌کنند.

بازار مسکن رها شده است

مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در شرایط فعلی اوضاع نابسامانی بر بازار مسکن حاکم است و کمتر کسی به این بازار امید دارد. اکنون شرایط بازار ملک در ایران به‌نحوی پیش می‌رود که کنترل شرایط از دست مسئولان این حوزه خارج شده است. متاسفانه در این بین بازارهای موازی آسیب دیده‌اند و با سردرگمی روبه‌رو هستند. بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنا نبوده و طی ماه‌های اخیر شاهد بروز بحران‌های جدی در این بازار بوده‌ایم.

او ادامه داد: به نظر نمی‌رسد در بازار خرید و فروش ملک اتفاق خاصی رخ دهد، چراکه شرایط نسبت به سال‌های قبل تفاوت کرده است. در عوض، مشاهده می‌کنیم که تنش قیمتی به بازار رهن و اجاره منتقل شده و این چالش دردسرهای زیادی برای مستاجران به‌وجود آورده است. در هر صورت اگر اتفاق مناسبی رخ دهد و کنترل و نظارت دقیق و اصولی وجود داشته باشد، تاثیر قابل‌توجهی بر بازار مسکن می‌گذارد و مسلما بیشتر اقشار جامعه این تاثیر را حس می‌کنند.

نجفی در ادامه خاطرنشان کرد: قیمت‌گذاری براساس مناطق مختلف و خصوصیات ملک به‌شرط اعمال کنترل و نظارت مستمر می‌تواند امر موثری در این حوزه باشد. وجود سازکار مشخص برای نظارت در این زمینه از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. محترم شمردن مالکیت خصوصی، یک اصل بسیار مهم در حقوق اسلامی محسوب می‌شود و موجران بر این اساس دارای حق و حقوق روشنی برای قیمت‌گذاری و اجاره دادن ملک خود هستند.

وی در ارتباط با سیاست‌گذاری‌های دولت در این زمینه و تاثیر آن بر بازار اجاره اظهار کرد: به‌باور من، دولت به‌تنهایی نمی‌تواند تاثیر مثبتی بر این جریان داشته باشد و این موضوع در گذشته بارها و بارها ثابت شده است. در زمان کرونا نیز شاهد تصمیم‌گیری‌های عجیب دولت بودیم که برخی نهادها به مخالفت با آن برخاستند و در نهایت، خروجی مشخصی عاید مردم نشد. قوه قضائیه به‌صراحت اعلام کرد که طرح دولت وجاهت قانونی ندارد و باید به‌تصویب نمایندگان مجلس شورای اسلامی برسد.

کارشناس بازار مسکن افزود: در نتیجه، براساس حق مالکیت فردی، فرد مالک دارای حقوق مشخصی است و هیچ نهاد و سازمانی نمی‌تواند اعمال نفوذ غیرقانونی داشته باشد و موجر را موظف به انجام کاری کند. مگر اینکه برمبنای مصوبه قانونی مجلس و توافق تمامی نهادهای ذی‌ربط، طرحی برای کنترل بازار اجاره ارائه شود و میزان افزایش اجاره‌بها براساس آن مشخص باشد. این روند می‌تواند بازار اجاره را به‌خوبی مدیریت و کنترل کند.

نجفی درباره بلاتکلیفی طرح نهضت ملی مسکن و نگرانی‌های متقاضیان در آستانه انتخابات ریاست‌جمهوری مطرح کرد: طرح ملی مسکن در ابتدای امر یک ایده خوب و جالب بود و می‌توانست بسیاری از چالش‌های بازار مسکن را به‌نحوی برطرف کند، اما شرایط آن‌طور که باید به‌پیش نرفت. من در گذشته نقدهای روشنی را درباره مسکن مهر مطرح کردم، اما متاسفانه در آن مقطع، گوش شنوایی وجود نداشت.

تراکم جمعیت؛ معضل بزرگ تهران

او ضمن انتقاد از عملکرد دولت به صمت گفت: ساخت مسکن در بیابان همانند آن است که ذخایر ارزشمند ملی را در دل کویر دفن کنیم. این‌گونه رخدادها برای مردم استفاده خاصی ندارد و در گام اول باید درباره زیرساخت‌های اساسی نظیر بیمارستان، درمانگاه، مدرسه، آموزشگاه و حتی شعبی از مراکز دولتی، فکری اندیشیده شود. از برخی خانه‌های طرح مسکن مهر استقبالی نشد و این واحدها همچنان خالی مانده‌اند و کسی میلی برای سکونت در آنها ندارد. تحلیلگر حوزه مسکن تصریح کرد: به این صورت در گذشته شاهد حیف و میل شدن بیت‌المال بوده‌ایم و در ادامه هیچ نهادی نیز پاسخگوی این خطا نبود. امیدوارم مسئولان بتوانند طرح مسکن ملی را به‌سرانجام خوشایندی برسانند و از نگرانی متقاضیان کم کنند. در هر صورت یکی از دغدغه‌های متقاضیان به موضوع آورده آنها مربوط می‌شود و دولت در این زمینه باید تسهیلات مناسبی را در نظر بگیرد تا راه برای خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد هموار شود. نجفی یادآور شد: بحث تراکم جمعیت، معضلی بزرگ در تهران به‌شمار می‌رود که با این شرایط نامطلوب، به‌ازای هر متر یا هکتار، پذیرای افراد باشیم. متاسفانه تهران به یک پارکینگ بزرگ بدل شده و این چالش کماکان به قوت خود باقی است. معضل ترافیک سنگین و مشکلات مربوط به خدمت‌رسانی، از جمله چالش‌های بالقوه شهرک‌های پایتخت به‌حساب می‌آید.

وی در پایان اضافه کرد: آقای رئیسی با تمام وجود وارد میدان شد و برای رفع مشکلات بازار مسکن، آستین‌ها را بالا زد. دولت سیزدهم سعی خود را برای بهبود بازار مسکن به‌کار گرفت، اما در هرحال برخی ایرادات به قوت خود باقی ماند. به‌طول انجامیدن طرح نهضت ملی مسکن، یکی از نقدهایی است که می‌توان به دولت فعلی وارد کرد. امیدوارم دولت بعدی موفق به ارضای نیازهای مردم در این حوزه شود و مشکل خانه‌دار شدن اقشار ضعیف جامعه را حل کند.


کپی لینک کوتاه خبر: https://smtnews.ir/d/4vg5mn