به‌طوری‌که مردم نه‌تنها برای خرید خانه با مشکل بزرگی روبه‌رو شده‌اند، بلکه بسیاری از دهک‌های پایین جامعه برای رهن و اجاره خانه مجبور به حاشیه‌نشینی شده‌اند. با نگاهی به آگهی‌های خریدوفروش مسکن در کلانشهرها و به‌ویژه پایتخت می‌توان حجم این نابسامانی گسترده در بازار مسکن را مشاهده کرد. براساس همین موضوع، چند سالی است که رشد نرخ مسکن در تهران فرصت مناسبی را در اختیار افراد سودجو قرار داده تا در بستر تعاونی و در قالب پیش‌خرید ملک، سرمایه مردم را به تاراج ببرند. در سال‌های اخیر، قراردادهای پیش‌فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند، همراه با افزایش قراردادهای پیش‌فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است. در خیلی از موارد پیش‌آمده که اشخاصی اقدام به پیش‌فروش آپارتمان‌های نیمه‌ساز و حتی ساخته‌نشده کرده‌، خریدارانی هم آنها را خریده‌اند و قرارداد نیز بسته‌ شده است. خریدار به خیال خود تصور کرده که توانسته در شرایطی مناسب و زیر نرخ بازار، پول خود را صرف خرید پیش‌فروش آپارتمان کند، در صورتی ‌که بعد از مدتی فهمیده، خانه‌ای در کار نبوده و سرش کلاه رفته و صمت در این گزارش چالش‌های پیش‌خرید خانه را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

دروغ شیرین برای فروش خانه

باتوجه به تکمیل نشدن ملک، بدون شک نرخ پیش‌خرید خانه از قیمت‌های آپارتمان‌های در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و پس از تکمیل ملک در صورتی‌ که بازار در شرایط یکسان قرار داشته باشد، خریدار قادر خواهد بود، آپارتمان خریداری‌شده خود را با قیمت بیشتر بفروشد، اما اگر خریداران با دانش و اطلاعات کافی اقدام نکنند، تمام صحبت‌های گفته‌شده تنها به یک دروغ شیرین تبدیل می‌شوند.علاوه بر چالش‌هایی که بسیاری از خریداران درباره موضوع پیش‌خرید خانه در جای‌جای کشور دارند، چند سالی است که با مشاهده آگهی‌های اینترنتی و رجوع به برخی سایت‌های املاک با وعده خانه‌های خوش‌نرخ و لاکچری در منطقه ۲۲ روبه‌رو می‌شویم که توسط برخی تعاونی‌های انبوه‌ساز پیش‌فروش می‌شوند. این افراد سودجو به‌راحتی و بدون هیچ دردسری فعالیت می‌کنند و هیچ‌یک از نهادهای ناظر و متولی، هیچ اقدام مناسبی برای برخورد با این‌گونه تخلفات انجام نمی‌دهند.در واقعیت امر، این اتفاق عجیبی است که در سطح کلان در حال رخ دادن است و دیگر پای یک یا چند واحد محدود در میان نیست، چرا که پیش‌فروش واحدهای بزرگ‌متراژ در برج‌هایی که از امکانات زیادی برخوردار هستند، گزینه به‌ظاهر خوبی برای خریدارانی است که با پول خود حتی نمی‌توانند در جنوب شهر، یک آپارتمان قدیمی ۵۰ متری خریداری کنند، از این‌رو با امید خانه‌دار شدن، سرمایه‌های اندک خود را دودستی به انبوه‌سازان و تعاونی‌هایی می‌سپارند که برای آنها نتیجه‌ای جز بالا و پایین کردن پله‌های دادگاه‌ها ندارد.

پیش‌خرید، اقدامی برای خانه‌دار شدن

اسماعیل حسین‌زهی، نایب رئیس اول کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی به صمت گفت: افزایش تولید مسکن و عرضه آن با تسهیلات و نرخ مناسب به مصرف‌کنندگان واقعی، کاهش نرخ را رقم خواهد زد، در قانون جهش تولید مسکن مشوق‌هایی برای سازندگان قرار گرفته تا برنامه ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی محقق شود.در قانون جهش تولید و تامین مسکن، سالانه باید یک‌میلیون واحد مسکونی ساخته و عرضه شود که متولی این امر وزارت راه و شهرسازی است. کاهش ساخت‌وساز مسکن در چند سال گذشته باعث شد تا نرخ خانه به‌صورت افسارگسیخته افزایش پیدا و نه‌تنها خرید خانه، بلکه اجاره مسکن را برای جوانان به رویا تبدیل کند. از همین‌رو، برخی اقشار کم‌درآمد برای خانه‌دار شدن راه‌های دیگری را امتحان می‌کنند که یکی از این اقدامات پیش‌خرید خانه است.متاسفانه یکی از مسائلی که امروز در ساماندهی بازار مسکن با آن مواجهیم، بحث تکثر قوانین است. قوانین متعددی در این حوزه وجود دارد و هر بخشی نیز تفسیر خاصی از قانون برای خود دارد. اگر یک قانون یکپارچه در بحث مسکن وجود داشته باشد، نظارت بر اجرای دقیق آن نیز بهتر انجام خواهد گرفت.

ضرورت نظارت تعاونی‌ها بر پیش‌فروش مسکن

در رابطه با موضوع پیش‌خرید مسکن در منطقه ۲۲ این نکته حائزاهمیت است که به‌طورحتم این اقدام باید زیر ذره‌بین ارگان نظارتی قرار بگیرد. هیات‌مدیره تعاونی‌های مسکن حق پیش‌فروش هیچ ملکی را خارج از چارچوب قانونی ندارد، حتی اگر پیش‌خرید ملک توسط شخص یا املاک انجام شود، تعاونی باید پیگیر این موضوع باشد.

 حسین زهی ادامه داد: گاهی دیده می‌شود که تعاونی‌های معتبر دولتی نیز اقدام به پیش‌فروش مسکن به مردم می‌کنند که حتی این اقدام هم خارج از چارچوب قانون است و تعاونی‌های دولتی فقط مجاز به فروش ملک به اعضای خود هستند.همچنین بیشتر تخلفات پیش‌خرید آپارتمان در منطقه ۲۲ توسط دفاتر املاک انجام می‌گیرد که اتحادیه املاک باید با تعاونی‌های متخلف برخورد و از بی‌قانونی جلوگیری کند، زیرا هرگونه آگهی در سایت‌های تبلیغاتی تخلف است. مجلس یازدهم از ابتدای کار خود در تلاش است تا ثباتی در بازار مسکن ایجاد شود که در همین زمینه طرح جهش تولید مسکن ارائه و تبدیل به قانون شد.

تخلفات گسترده در پیش‌فروش مسکن در منطقه ۲۲

خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران در رابطه با موضوع پیش‌خرید خانه در منطقه ۲۲ به صمت گفت: بعد از استقرار دولت سیزدهم و تغییر ساختار وزارت تعاون، معاونت تعاون این وزارتخانه، عزم و اراده بسیار جدی روی چند محور مهم دارد که یکی از این محورها اجرای سند توسعه تعاون و دیگری بحث مقابله با تخلفات و جرائم حوزه تعاون بوده است.

باقرپور بیان کرد: اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران نیز طبق شأن قانونی خود مندرج در بند ۸ ماده ۴۳ قانون بخش تعاون اقتصاد، جلسات متعددی را با مسئولان و مدیران وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی برگزار کرده که در این جلسات اعلام شده که تخلفات گسترده‌ای در بحث پیش‌فروش مسکن در منطقه ۲۲ انجام‌ گرفته و این تخلفات توسط اتحادیه شناسایی و رصد شده است. براساس بند ۸ ماده ۴۳ قانون بخش تعاونی اقتصاد که به نظارت بر التزام تعاونی‌های موضوع فعالیت خود اشاره دارد، اتحادیه با رعایت قوانین و مقررات مربوط به حوزه خود و معرفی متخلفان به مراجع بالادستی موظف شده است.

وی تاکید کرد: در واقع اتحادیه، نظارت مستمر برای جلوگیری از تخلفات را در دستور کار قرار داده و از مدت‌ها پیش به موضوع تخلفات گسترده در پیش‌فروش مسکن در منطقه ۲۲ پرداخته است، همچنین در حال ‌حاضر مسیر نظارت و رصد تخلفات که به‌صورت میدانی انجام‌ گرفته بود، با جدیت در حال پیگیری است.

فضای سرمایه‌گذاری در تعاونی‌ها ایمن می‌شود

باقرپور گفت: در حال ‌حاضر با اقداماتی که اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران در اطلاع‌رسانی انجام داده، می‌توان این نوید را به مردم داد که فضای سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های تعاونی‌ها به‌زودی کاملا ایمن می‌شود. خوشبختانه همکاری‌ها برای حل این مشکل، اتفاقات خوبی را رقم زد و لازم است رسانه‌ها نیز به‌نوبه خود برای افزایش دانش عمومی در این حوزه مانند همیشه حضور فعال داشته باشند. در حال ‌حاضر مردم آنقدر هوشیار شده‌اند که اگر می‌خواهند در پروژه‌ای سرمایه‌گذاری کنند، باید چه اقداماتی انجام دهند.

وی افزود: قانون ساماندهی پیش‌فروش مسکن و ساختمان نیاز به تغییرات و بروزرسانی‌هایی دارد که در این رابطه نمایندگان مجلس از دولت درخواست کردند که اصلاحات پیشنهادی خود را به مجلس ارائه دهند و اگر این قانون متناسب با شرایط اقتصادی روز جامعه، اصلاح و ابلاغ شود و وزارت راه و شهرسازی در راستای اجرای این قوانین گام‌های جدی‌تری بردارد، می‌توان فضای ایمن‌تری را برای شهروندان مهیا کرد و در این راستا، اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران نیز تمامی وظایف قانونی خود را در حد توان انجام می‌دهد تا بهترین نتایج حاصل شود.

تعاونی‌های متخلف، شفاف‌سازی کنند

خشایار باقرپور خاطرنشان کرد: باوجود پیگیری‌هایی که از سمت اتحادیه و نهادهای دولتی انجام گرفته، انتظار می‌رفت تعاونی‌های متخلف در مقام دفاع از خود برآیند و مستنداتی را ارائه کنند که برخی مسائل شفاف‌سازی شود، اما متاسفانه به ‌غیر از شلوغ‌کاری و شانتاژ کردن، چیز دیگری از این تعاونی‌ها دیده نشد. برای حل این مشکل از دستگاه‌های نظارتی انتظار می‌رود تا برای برخورد با چنین تخلفاتی اقدامات قاطعی انجام دهند.

وی تاکید کرد: در حال‌ حاضر نکته اصلی و مهم، بحث اجرای قانون ساماندهی پیش‌فروش است که متولی این موضوع، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه است که در اقدامی عجیب و شائبه‌برانگیز در برابر این آگهی‌های کلاه‌برداری پیش‌فروش مسکن در سال‌های اخیر سکوت کرده‌اند، در صورتی‌ که طبق قانون باید در جایگاه مدعی‌العموم ورود پیدا و از متخلفان طرح دعوی کیفری می‌کرد که متاسفانه ترک فعل کرده‌اند.

بارها مدیران وزارت راه و شهرسازی استان تهران در برابر این حجم از آگهی‌ها و تبلیغاتی که در فضای مجازی و رسانه‌ها به‌عنوان پیش‌فروش مسکن در منطقه ۲۲ منتشر می‌شود، به‌صراحت بیان کرده‌اند که هیچ پروژه‌ای در استان تهران مجوز پیش‌فروش ندارد، با این ‌حال به وظیفه قانونی خود که برخورد با چنین اقداماتی است، عمل‌ نکرده و در مقابل چنین تخلفاتی، همچنان سکوت کرده‌اند. همچنین وزارت راه و شهرسازی استان تهران با ترک فعل باعث گستردگی و رشد قارچ‌گونه این تخلفات و تضییع سرمایه هموطنان شده است.

باقرپور در پایان گفت: شهروندان اطمینان داشته باشند که اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران به‌صورت‌کامل پیگیر وظایف خود در قبال این تخلفات است،اما آنچه قانون مقرر کرده، محدود به وزارت تعاون نیست و این وزارتخانه در نهایت، می‌تواند درباره انحلال شرکت‌ها ورود کند و در راستای تخلفاتی که وجود دارد، باید نهادهای نظارتی از جمله وزارت راه و دستگاه‌های قضایی با برخوردی قاطع، مانع این کلاه‌برداری‌ها شوند.

سخن پایانی

از زمانی که موضوع پیش‌فروش آپارتمان به‌صورت جدی رونق پیدا کرده، همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده، خریدار و شرکت پیمانکار وجود داشته است که باعث شده، پرونده‌های زیادی در مراکز قضایی شکل بگیرد. از آنجایی ‌که هنگام عقد قرارداد باید مورد خریدوفروش به‌صورت فیزیکی آماده و موجود باشد، اما هنگام پیش‌فروش آپارتمان، ملک موردنظر هنوز آماده نشده و همین مسئله بارها و بارها محل مناقشه بوده است.باوجود آنکه قانون لازم برای پیش‌فروش مسکن تصویب و ابلاغ‌ شده است، اما این قانون به‌طوردقیق اجرا نمی‌شود و این امر موجب متضرر شدن بسیاری از افراد و تحمل زیان‌های مالی گاه غیرقابل‌جبرانی می‌شود. برخی مشاوران املاک نیز که براساس قانون نباید چنین معاملاتی را انجام دهند، اقدام به پیش‌فروش واحدهای مسکونی می‌کنند، هرچند پیش‌خرید خانه در کنار مزایایش، ریسک‌های خاص خودش را هم دارد، اما می‌توان با رعایت نکاتی، احتمال ضرر در معاملات را به‌حداقل رساند.