بر اساس بسته وزارت راه و شهرسازی با هدف کنترل و ساماندهی بازار مسکن، سامانه کد رهگیری از وزارت صنعت، معدن و تجارت به وزارت راه و شهرسازی منتقل‌شد. در این فرآیند ضمن ساماندهی مشاوران املاک با صدور کارت فعالیت، نظام تعیین حق کمیسیون این صنف نیز تغییر می‌کند.

در شرایط فعلی مشاوران املاک بر اساس نرخ نامه کمیسیون نظارت اصناف، درصدی از ارزش معاملات ملکی را به‌عنوان حق کمیسیون خود دریافت می‌کنند. در این شیوه، هرچه ارزش ملک بیشتر باشد، دریافتی مشاوران املاک به عنوان حق کمیسیون نیز افزایش پیدا می‌کند. بسیاری معتقدند این فرآیند باعث شده مشاوران املاک، همواره یکی از متهمان نابسامانی بازارملک به شمار آیند. حال تلاش بر آن است تا با سیستمی شدن تعیین حق کمیسیون بر اساس قانون جدید کد رهگیری معاملات مسکن، گامی در راستای ساماندهی این بازار برداشته و نقش املاکی‌ها در نرخ‌گذاری ملک کاهش یابد. صمت در این گزارش زوایای مختلف تدوین آیین‌نامه‌ جدید وزارت راه و شهرسازی برای تعیین سیستمی حق کمیسیون مشاوران املاک را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

دور زدن کد رهگیری

صدور کد رهگیری برای معاملات ملکی، هرچند پس از فرازونشیب بسیار در قوانین صنف مشاوران املاک، اجباری تشخیص داده‌شده و عدم پایبندی واحدهای صنفی به آن می‌تواند به جریمه و مجازات آنها منجر شود، اما به‌واسطه شیوع گسترده تخلف در واحدهای این صنف، اجباری بودن  صدور کد رهگیری نقض شده و جز در مواردی که یکی از طرفین معامله پافشاری نکند، عملا مشاوران املاک تن به صدور این کد نمی‌دهند. دلیل اصلی برای دور زدن قانون اخذ کد رهگیری، فرار از نگاه سازمان امور مالیاتی است. این درحالی است که با راه‌اندازی سامانه جدید اجرای قانون کد رهگیری از سال آینده، محدودیت‌های قانونی برای صاحبان املاک بیشتر خواهد شد. چنانچه ساکن نبودن صاحبخانه در ملک و صادر نشدن کد رهگیری برای واحد مسکونی، عملا این املاک را در فهرست خانه‌های خالی قرار داده و در نهایت مشمول مالیات خانه‌های خالی خواهند شد.شواهد حاکی از آن است که با اجرایی نشدن درست قانون کد رهگیری و تخلف مشهود برخی واحدهای صنفی برای صدرو این کد معاملاتی، امکان رصد و نظارت متولیان امر بر عملکرد مشاوران املاک نیز کاهش یافته و در بسیاری از موارد دریافت حق کمیسیوم به محل مناقشه طرفین معامله با دفتر مشاورز املاک تبدیل شده است. از سوی دیگر، بازرسی‌های صنفی نیز به‌واسطه ازدیاد شکایت‌ها و ارتباطات درون صنفی اتحادیه‌ها، قدرت ساماندهی واحدهای صنفی و ممانعت از تخلف آنها را از دست‌ داده اند.

بر همین اساس در سامانه جدید کد رهگیری، پیش‌بینی‌شده که حق کمیسیون مشاوران املاک به‌صورت سیستمی تعیین و اعلام شود که در این صورت، تغییرات قابل‌توجه نرخ ملک نمی‌تواند به تغییر قابل‌توجه حق کمیسیون مشاوران املاک و دلالان ملکی منجر شود. با ایجاد این سامانه که گویا از اوایل سال آینده راه‌اندازی خواهد شد، قیمت‌های مبنای معاملات ملکی به‌صورت منطقه‌ای و ثابت اعلام می‌شود و همه ذینفعان یک معامله از نرخ مبنای هر منطقه و حق کمیسیون معاملات آن آگاه خواهند شد. هم‌زمان به‌واسطه اجباری بودن صدور کد رهگیری، با اعلام منطقه‌ای قیمت‌ها، نرخ کمیسیون مشاوران املاک و حق‌الزحمه آنها به‌صورت خودکار تعیین خواهد شد.

مشاوران املاک نقشی در گرانی مسکن ندارند

سعید لطفی عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با آیین‌نامه جدید تعیین حق کمیسیون مشاوران املاک به صمت گفت: در واقع این موضوع طرحی است که هنوز کارشناسی نشده و خیلی زمان می‌برد تا اجرایی شود. این طرح از قبل شکست‌خورده است و هیچ توافقی با اتحادیه مشاوران املاک برای تعیین حق کمیسیون و توافق برروند مناسب صورت نگرفته است.  این فعال حوزه املاک با اشاره به روند بررسی این طرح گفت؛‌طبق قاعده طرح جدید در خصوص تعیین تعرفه مشاوران املاک باید در کمیسیون نظارت هر شهرستان با حضور نمایندگان اصناف و کارشناسان مربوطه بررسی شود. در شهر تهران هنوز این جلسه برگزار نشده اما آنچه فعلا از طرح مذکور استنباط می‌شود عدم تطبیق آن با شرایط واقعی جامعه و معاملات است.

این طرح از قبل شکست‌خورده است

لطفی با انتقاد از روش نرخ گذاری املاک بیان کرد: به عنوان نمونه در جداول ارزش معاملاتی 1401 سازمان امور مالیاتی ، ارزش معاملاتب هر متر مربع ساختمان بسیار کمتر از نرخ‌های بازار دیده شده است. حق کمیسیون مشاوران املاک نیز باید بر اساس نرخ‌های مصوب جداول ارزش معاملاتی سازمان امور مالیاتی محاسبه شود. این درحالی است که در عمل معاملات بسیار بالاتر از ارزش‌گذاری ها انجام‌ می‌گیرد.  وی افزود: سوال این است کدام‌یک از مسئولانی که فرمول تعیین حق‌الزحمه مشاوران املاک را ارائه کرده‌اند حاضرند خانه خود را باقیمت پایین‌تر از اعداد رنج بازار به فروش برسانند؟ به نظر می‌رسد این طرح نیز مثل بسیاری از طرح‌ها و سیاست‌هایی که پشتوانه کارشناسی ندارد با شکست مواجه خواهد شد. در صورت اجبار بر تمکین نیز ممکن است منجر به توافقات خارج از چارچوب در قالب قراردادهای جعاله بین مشاوران املاک با متعاملین شود.

این کارشناس مسکن در ادامه خاطرنشان کرد: سیاست‌هایی که بدون نظر کارشناسی و برنامه‌ریزی دقیق ارائه می‌شوند، مردم را به سمت کارهای خلاف و خارج از چارچوب سوق می‌دهند. مسئولان باید بدانند که مشاوران املاک دخل و تصرفی در گرانی مسکن ندارند و باید حق‌وحقوق مشاوران املاک رعایت شود.

اتهام زنی به مشاوران املاک بی‌عدالتی است

لطفی خاطرنشان کرد: نرخ مسکن با کاهش نرخ حق کمیسیون مشاوران املاک کنترل نمی‌شود. قیمت‌ها زمانی به تعادل می‌رسد که عرضه مسکن متناسب با تقاضا رشد کند. از سوی دیگر  برای ساماندهی این بازار باید نظارت بر نهادهای ساختمانی بیشتر شده و تسهیلات بانکی به خود سازنده‌ها اختصاص یابد.

این کارشناس املاک با اشاره به اقدامات انجام شده برای ساماندهی بازار ملک گفت: متاسفانه وزارت راه و شهرسازی در دولت قبلی هیچ اقدام موثری برای ساخت‌وساز در کشور انجام نداد و تولید مسکن یک رکود بی‌سابقه را تجربه کرد. درنتیجه با رشد تقاضا، شاهد برهم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضا در این بازار حیاتی شدیم. اگر بخواهیم نقشی برای مشاوران املاک در گرانی مسکن قایل باشیم، این نقش بسیار کمرنگ و ناچیز است و اینکه بگوییم مشاوران املاک باعث گرانی مسکن هستند، کاملا ناعادلانه است. این موضوعات غیر از این‌که ذهن مردم را منحرف کند،‌راه به جایی نمی‌برند. وی با تاکید بر تاثیر مستقیم نرخ مسکن بر نرخ اجاره ملک گفت: گرانی مصالح ساختمانی و هزینه صدور جواز ساخت نیز  از دلایلی هستند که بر سرعت گرانی مسکن دامن زده‌اند. بنابراین دولت باید با فراهم کردن بستر اقتصادی مناسب، تولید مسکن را افزایش داده و اگر قرار است با تدوین و اجرای سیاست‌های گوناگون بازار مسکن را از بن‌بست خارج کند، این روند با کار کارشناسی و برنامه‌ریزی دقیق انجام شود.

سیاست‌های ناکارآمد برای باز کردن گره بازار ملک

فرهاد بیضایی کارشناس بازار مسکن با اشاره به تاثیر سیاست‌ّ‌های کنترلی بازار مسکن به صمت گفت: سیاست‌گذاری‌هایی که در رابطه با ساماندهی بازار مسکن و کم کردن دست دلالان در گرانی ملک صورت می‌گیرد،‌ تاثیر‌گذار است اما آن چیزی که باعث شده تا خرید ملک از دست بسیاری از اقشار کم‌درآمد خارج شود مشکلاتی نظیر نوسانات نرخ ارز است که قدرت خرید خانه را روزبه‌روز کمتر می‌کند. وی در ادامه خاطرنشان کرد: در چند ماه اخیر مشاهده کردیم که با بالا رفتن نرخ ارز میانگین قیمت هر متر خانه در تهران به بیش از متری ۵۵ میلیون تومان رسید و هیچ‌کدام از سیاست‌گذاری‌ها برای باز کردن گره بازار ملک به کار نیامد. در این شرایط نمی‌توان گفت که مشاوران املاک و دلالان بازار ملک باعث گرانی مسکن هستند. در این شرایط این افراد نیز تنها از موقعیت پیش‌آمده استفاده می‌کنند تا به درآمد بیشتری برسند. ازاین‌رو این اتفاق و نابسامانی بازار مسکن تنها از خلا در سیاست‌گذاری و وضع قوانین نادرست سرچشمه می‌گیرد که باید هر چه سریع‌تر اصلاح شود.

نرخ‌های متعارف برای خریدوفروش مسکن

بیضایی افزود: از طرفی برخی مواقع معامله‌گران بابت قیمت‌گذاری‌هایی که از سوی املاکی‌ها اعمال می‌شود، شکایت داشته و اذعان می‌کنند برخی مشاوران املاک نرخ‌های متفاوتی به خریداران و فروشندگان مسکن ارائه می‌دهند. اما مشکل اصلی آنجا نمایان می‌شود که نرخ‌های نامتعارف برای خریدوفروش در سایه مشکلات ناشی از قیمت‌گذاری‌های دستوری اعلامی توسط دولت به وجود بیاید. با این اقدام تعداد معاملات مسکن کاهش پیدا می‌کند و هیچ فردی به قیمت‌هایی که از طرف مشاوران املاک ارائه می‌شود توجهی نخواهد کرد. موضوعی که در روزهای اخیر باعث شد تا فروشندگان تمایلی به فروش خانه‌های خود نداشته باشند و حتی با تلاش مشاوران املاک برای فروش ملک خود مقاومت کردند. این کارشناس به صمت توضیح داد: هیچ فرد یا نهادی نمی‌تواند ادعا کند مشاوران املاک با سوداگری و دلالی در گرانی ملک بی‌تاثیر هستند اما این تاثیر به‌قدری نیست که بگوییم متهم ردیف اول گرانی آنها هستند؛ بنابراین درهرصورت چه املاکی‌ها نقشی در گرانی ملک داشته باشند و چه نداشته باشند؛ باید نحوه فعالیت‌شان حساب‌شده‌تر و با نظارت بیشتری همراه شود. وی افزود: در سال‌های گذشته قرار بود فرمول تعیین حق‌الزحمه مشاوران املاک به سمت دریافت درصدی حق کمیسیون متناسب با نرخ خانه تغییر کند. اما دوباره از تدوین قانون جدیدی برای تعیین نرخ کمیسیون صحبت به میان آمده و مشخص نیست این موضوع به چه صورت قرار است اجرایی شود. بیضایی پایان صحبت‌هایش در انتقاد به آیین‌نامه جدید وزارت راه و شهرسازی برای راه‌اندازی نسخه جدید سامانه کد رهگیری معاملات مسکن به صمت گفت: اینکه طرحی از سوی دولت یا وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار مسکن ارائه شود بااینکه این طرح اجرایی شود و تاثیر‌گذار باشد، دو بحث جداگانه است؛ چراکه درگذشته شاهد بودیم بسیاری از قوانین توسط برخی از مشاوران املاک نادیده گرفته شده و منجر به عقد قراردادهای صوری و خارج چارچوب گردید. وزارت راه و شهرسازی اگر می‌خواهد برای ساماندهی بازار مسکن به موضوعی ورود کند باید از تمام ابزارهای موجود برای جلوگیری از تخلفات احتمالی استفاده کند، در غیر این صورت نه‌تنها مشکلی حل نمی‌شود بلکه ممکن است مشکلاتی بیشتری در سایه بی‌قانونی پدید آید.

سخن پایانی

هم اکنون آیین‌نامه‌ای از سوی وزارت راه و شهرسازی برای نسخه جدید سامانه کد رهگیری معاملات مسکن در دست تدوین است که قرار است با قراردادهای اجاره مسکن آغاز شده و بعدها به فرآیند خریدوفروش ملک نیز تسری داده می‌شود. در این سامانه پیش‌بینی شده حق کمیسیون مشاوران املاک به صورت سیستمی تعیین و اعلام شود. در این صورت تخطی از نرخ‌های مصوب حق کمیسیون نیز میسر نخواهد بود.  از سوی دیگر با راه‌اندازی این سامانه که از اوایل سال آینده اجرایی خواهد شد، قرار است قیمت املاک نیز به صورت منطقه‌ای و ثابت تعیین و اعلام ‌شود.کارشناسان معتقدند وزارت راه و شهرسازی با این سیاست، به دنبال کاهش سوداگری در بازار ملک است.  بر این اساس خانه‌های فاقد کد رهگیری به عنوان خانه‌های خالی شناسایی شده و دیگر مالک و مستاجر نمی‌توانند به صورت توافقی اقدام به معامله کنند، چراکه در این صورت برای فرد ساکن و مالک جرایمی در نظر گرفته خواهد شد؛ همچنین در تغییرات جدید، مالک و مستاجر می‌توانند بدون مراجعه به واحدهای صنفی مشاور املاک، اطلاعات معامله خود را در سامانه ثبت و کد رهگیری دریافت کنند. در هر صورت به نظر می‌رسد تغییرات در نسخه جدید سامانه کد رهگیری معاملات مسکن از یک سو و اجباری شدن دریافت کد رهگیری برای تمام معاملات از سوی دیگر؛ موجب می‌شود تا اقدامات منجر به افزایش نرخ مسکن به حداقل برسند.