هنگامی‌ که حیات شهری در محدوده‌ای از شهر، به هر علتی رو به رکود می‌گذارد و تلاشی برای رونق مجدد آن انجام نمی‌گیرد، بافت شهری آن محدوده در روند فرسودگی قرار می‌گیرد. فرسودگی در بافت‌های شهری بر کالبد بافت و همچنین فعالیت‌های اجتماعی و اقتصادی آن تاثیرگذار است. فرسودگی کالبدی و فرسودگی حیات اجتماعی و اقتصادی، در یک رابطه متقابل به تشدید یکدیگر کمک کرده و موجب رکود حیات شهری و تنزل شدید کیفیت زیست می‌شود.

در حال ‌حاضر بسیاری از شهرهای کشور با مسئله‌ای به نام بافت‌های فرسوده مواجهند. این بافت‌ها یا هسته‌های قدیمی شهرها بوده و به‌مرورزمان دچار فرسودگی و عدم‌کارآیی شده‌اند یا در دوران معاصر بدون رعایت ضوابط و مقررات معماری و شهرسازی شکل‌ گرفته‌اند.

ناپایداری تهران زیر سایه بافت‌های فرسوده

شهر تهران به‌عنوان مرکز سیاسی، اقتصادی و فرهنگی ایران ‌شهری است با ساختمان‌های به‌شدت آسیب‌پذیر و از طرف دیگر قرار گرفتن تهران روی گسل‌های ریز و درشت کمابیش تمام این شهر را در معرض خطر زلزله‌های مخرب قرار داده، همچنین افزایش جمعیت و وسایل نقلیه و محدودیت ظرفیت معابر، موجب ایجاد آلودگی‌های زیست‌محیطی بسیاری در این شهر شده است.

 بافت‌های فرسوده شهر تهران و آلودگی‌های زیست‌محیطی، موضوعی است که موجب ناپایداری شهر تهران و نگرانی ساکنان و مدیران شهری شده، بنابراین مدیران شهری در پی نوسازی بافت‌های فرسوده شهر تهران برآمده‌اند.

ازاین‌رو در روزهای اخیر مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران با اعلام اینکه در حال‌ حاضر در کلانشهر تهران با مشکل یک‌میلیون کسری واحد مسکن روبه‌رو هستیم، اظهار کرد: باتوجه به شرایط مخاطرات طبیعی پیرامون بافت شهر تهران به‌لحاظ سیل یا زلزله و همچنین تسهیلات و امکانات در نظر گرفته‌شده در بافت‌های فرسوده به‌لحاظ وام یا بخشودگی‌های شهرداری و نظام‌مهندسی، ضرورت نوسازی و ایمن‌سازی بافت‌ها طی فرآیند ساخت‌وساز نهضت ملی مسکن بیش‌ازپیش احساس می‌شود و ضروری است، جدی گرفته شود، همچنین وی بسته جدید تشویقی شهرداری تهران و دریافت نکردن عوارض را بسیار کارآمد توصیف کرد و یادآور شد در حوزه نوسازی و بازآفرینی بافت فرسوده شهر تهران، باید همه ارگان‌های ذی‌ربط وارد صحنه شوند.

صمت در این گزارش، ضرورت بهسازی و نوسازی بافت فرسوده شهری را موردبررسی قرار داده است.

نقش موثر عوامل اقتصادی در توسعه‌شهری

اکبر رحمتی، کارشناس شهری و مسکن به صمت گفت: از آنجایی ‌که عوامل اقتصادی نقش بسزایی در توسعه شهری دارند، بافت‌های فرسوده نیز از این قاعده مستثنا نیستند.

می‌توان با اندکی تامل در وضعیت اقتصادی خانوارهای ساکن در بافت فرسوده  متوجه شد که ساکنان این محدوده‌ها بیشتر از اقشار کم‌درآمد جامعه هستند و از امکان مالی لازم برای نوسازی خانه‌های خود برخوردار نیستند، در واقع این افراد حتی توان بازپرداخت وام و تسهیلات اعطایی دولت را هم ندارند.

از سوی دیگر، پایین بودن نرخ مسکن نوساز و صرفه اقتصادی پایین سرمایه‌گذاری در این محدوده‌ها نسبت به سایر نقاط شهری، جریان سرمایه‌گذاری‌های بخش مسکن را به سوی این مناطق سوق می‌دهد، همچنین باتوجه به اجاره پایین در بافت‌های فرسوده، سهم قابل‌توجه اجاره‌نشینی در این بافت‌ها و وابستگی معیشت مالکان و مستاجران به این نوع از سکونت، نوسازی و بهسازی بخش‌هایی از بافت فرسوده را با چالش جدی مواجه ساخته است.

کاهش حس تعلق ساکنان به بافت فرسوده

رحمتی خاطرنشان کرد: سطح فرهنگ اجتماعی ضعیف در بخش‌هایی از بافت‌های فرسوده به‌دلیل موقعیت شهری، طبقه و ترکیب اجتماعی ساکنان سبب شده است که حس تعلق ساکنان به بافت فرسوده کاهش یابد و علاقه‌ای به سرمایه‌گذاری در آن نداشته باشند، به‌طوری‌که در طول چند دهه اخیر، خروج ساکنان بومی از این محدوده‌ها و فروش و اجاره املاک به اقشار مختلف و آسیب‌پذیر جامعه مشکلاتی نظیر معضلات امنیتی، بزهکاری، مجردنشینی، اتاق‌نشینی و... را به‌وجود آورده است که در نهایت منجر به شکل‌گیری ذهنیتی منفی از بافت‌های فرسوده شده است، بنابراین از آنجایی‌ که ویژگی‌های فرهنگی ساکنان هر محدوده یکی از عوامل اساسی در افزایش نرخ مسکن به‌شمار می‌روند، بنابراین وجود این عوامل منفی موجبات کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز را به نسبت سایر محدوده‌های شهری فراهم می‌سازد.

وی در ادامه گفت: ویژگی‌های کالبدی بافت‌های فرسوده از جمله، ریزدانگی و مساحت پایین، نفوذناپذیری و تنگ و باریک بودن معابر، برای قرارگیری و شکل هندسی ناموزون بناها از موانع نوسازی آنها به‌شمار می‌روند که می‌توانند نقش بسزایی در افزایش هزینه‌های تمام‌شده ساخت‌وساز و کاهش سرمایه‌گذاری و نوسازی در این محدوده‌ها داشته باشند.

وجود مشکلات زیرساختی و کمبود سرانه کاربری‌های عمومی و خدماتی در این محدوده‌ها موجبات استقبال کم مردم در ورود به این بافت‌ها و رکود بازار تولید و عرضه مسکن در آن را فراهم آورده است.

قیمت‌های گزاف برای معامله املاک فرسوده

رحمتی خاطرنشان کرد: از آنجایی ‌که گام نخست در راستای اجرای یک پروژه، نوسازی بافت فرسوده تامین زمین به یکی از 2 روش تملک یا مشارکت با ساکنان است، هرکدام از این 2 روش مسائل و مشکلات مخصوص خود را دارند. در روش تملک اراضی از آنجایی ‌که بافت‌های فرسوده بیشتر دارای قطعات ریزدانه هستند و برای اجرای یک پروژه با مساحت مناسب نیاز به تملک چندین پلاک است، در مواجهه با چنین موضوعی، سرمایه‌گذار با مالکان متعددی روبه‌رو می‌شود که توافق با همه آنها برای فروش و واگذاری ملک خود مشکلات خاص خود نظیر پیشنهاد قیمت‌های گزاف و غیرواقعی از سوی مالکان را دارد. راهکار دوم در این‌باره ورود سرمایه‌گذار در قالب پروژه‌های مشارکتی است.

وی در پایان گفت: در اجرای این پروژه‌ها که بنا به ریزدانگی قطعات (‌ ابعاد املاک) بیشتر به‌صورت پروژه‌های تجمیعی اجرا می‌شود، سرمایه‌گذار دوباره با مالکان و پلاک‌های متعدد که هرکدام مسائل و مشکلات اقتصادی و حقوقی متفاوت دارند، روبه‌رو خواهد شد. از مشکلات عمومی نظیر مسائل اقتصادی مالکان تا مشکلات خاص حقوقی و ثبتی که به کلی مشکل‌ساز هستند.

 بنابراین تعداد املاکی که دارای چنین محدودیت‌های حقوقی و ثبتی هستند، قابل‌توجه است و هرکدام از این مسائل به‌نوبه خود تاثیر بسزایی در کاهش انگیزه ورود سرمایه‌گذار به این محدوده‌ها را دارند.

مانعی بزرگ بر سر راه نوسازی بافت‌های فرسوده

جواد خوانساری، کارشناس بازار مسکن در رابطه با صحبت‌های مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران مبنی بر بسته جدید تشویقی شهرداری تهران برای نوسازی بافت‌های فرسوده به صمت گفت: در صورتی امکان اجرای موفق این بسته وجود دارد که دولت فقط نقش حمایتی و تسهیلگری را در رابطه با بافت‌های فرسوده برعهده بگیرد. در همین راستا، در دولت‌های قبل، شرکت مادر تخصصی عمران و مسکن تاسیس شد و در ظاهر خود را از فرآیند بافت‌های فرسوده کنار کشید، اما شرکت مذکور به‌‎طورکامل در خدمت دولت بود و فعالیت‌های آن بیشتر جنبه نمایشی داشت، زیرا دولت پیشین قصد داشت این کار را از دست شهرداری خارج کند.

وی به نوسازی بافت‌های فرسوده در برخی مناطق تهران اشاره و تصریح کرد: دلیل اصلی این موضوع، اعطای وام‌های تشویقی و افزایش ارزش‌افزوده زمین بود و در واقع نوسازی بافت‌های فرسوده بدون دخالت مستقیم دولت و به‌صورت خودجوش توسط مردم انجام شد.

طبق قوانین متعددی که وضع شده است، دولت و شهرداری‌ها وظیفه دارند به‌طور مشترک اقداماتی را در راستای نوسازی بافت‌های فرسوده در بازه زمانی مشخص انجام دهند، همچنین رویکرد برای نوسازی بافت فرسوده باید متعدد و متنوع باشد و باتوجه به پیچیدگی‌های بافت فرسوده و تعدد مسائل و چالش‌های این محدوده‌ها، سیاست‌های نوسازی نیز باید متناسب با این مسائل باشد.

امتناع دولت قبلی و سیستم بانکی از اعطای تسهیلات تشویقی، مانع بزرگی بر سر راه نوسازی بافت‌های فرسوده به‌وجود آورد، اما شهرداری‌ها از سال‌ها پیش، کارهای مطالعاتی بسیار خوبی درباره نوسازی بافت‌های فرسوده انجام دادند و حتی از تجارب سایر کشورها نیز استفاده کردند، اما اجرای آن به دلایل مختلفی انجام نشد که این موضوع برای مردم بی‌اعتمادی ایجاد کرد.

این کارشناس بسته جدید شهرداری را برای نوسازی بافت‌های فرسوده، بسیار امیدوارکننده ارزیابی کرد و گفت: اگر در واقع دولت راهکارهای مشخصی برای حمایت از بخش خصوصی به‌جای دخالت مستقیم با حمایت از شهرداری‌ها برای مدیریت اجرایی و تسهیلگری روابط داشته باشد و دوباره اعطای تسهیلات تشویقی در دستور کار بانک‌ها قرار بگیرد، زمینه برای نوسازی بافت‌های فرسوده فراهم می‌شود.

خوانساری افزود: دولت باید نقش تسهیلگری در نوسازی بافت‌های فرسوده را با حمایت از شهرداری‌ها به‌انجام برساند و اگر دولت بخواهد کارنامه درخشانی از خود در زمینه نوسازی بافت‌های فرسوده برجای بگذارد، نباید خود را رقیب بخش خصوصی و شهرداری‌ها بداند و تنها باید نقش هدایتی و حمایتی را برعهده بگیرد.

سخن پایانی

باوجود اینکه شهرداری با ابلاغ بسته‌های تشویقی نوسازی بافت فرسوده، مشوق‌های مناسبی را برای ترغیب ورود سرمایه‌گذاران به عرصه نوسازی بافت‌های فرسوده در نظر گرفته‌، اما از یک‌سو وجود ویژگی‌های خاص کالبدی در بافت‌های فرسوده و از سوی دیگر، وجود ضوابط خشک و انعطاف‌ناپذیر در طرح‌های توسعه شهری موانعی جدی بر سر راه نوسازی بافت‌های فرسوده و تولید و عرضه مسکن در این مناطق، با محدودیت‌های جدی مواجه است.

در این میان، دولت و سایر متولیان بخش مسکن باید در نظر داشته باشند که دستیابی به اهداف تعیین‌شده در این بافت‌ها، بدون حضور همه نقش‌آفرینان و مشارکت آنان امری ناممکن است. ایجاد چنین فضایی تنها با اتکا به اقدامات تشویقی در حوزه تامین مالی مسکن ممکن نیست و نیازمند وجود فضای قابل‌اعتماد برای جلب مشارکت واقعی همه نقش‌آفرینان به‌ویژه ساکنان این محدوده‌ها است. مشارکتی که اقدامات اجرایی نوسازی براساس آن شکل‌ گرفته و تداوم یافته و در نهایت بستری روشن و قابل‌اعتماد را برای شکل‌گیری نهادها و اقدامات مشارکتی فراهم ساخته است. تدوین بسته‌های تشویقی از جمله مواردی است که باید موردتوجه قرار گیرد و در این زمینه باید پروانه‌های ساختمانی با تخفیف مناسبی ارائه و ساختمان‌های ریزدانه در قالب طرح نوسازی تجمیعی، نوسازی شوند.