این قانون در راستای طرح وزارت راه و شهرسازی به‌منظور حمایت از اقشار اجاره‌نشین به تصویب رسید و در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ نیز اجرا شد. البته طرح تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها دارای استثنائات نه‌گانه‌ای است که به‌طور خلاصه شامل پرداخت نشدن مابه‌التفاوت اجاره‌بها توسط مستاجر، قبول نداشتن سقف تعیین‌شده دولت، پرداخت نکردن اجاره‌بها، رفتار خلاف عرف، تغییر کاربری، پرداخت نکردن هزینه‌های شارژ، نیاز مالک و افراد تحت تکفل وی به واحد مسکونی، فروش خانه و تخریب به‌منظور ساخت‌وساز می‌شود. با مشاهده آنچه در واقعیت بازار ملک رخ می‌دهد، در ظاهر مصوبات ستاد ملی کرونا در پیچ‌وخم برخی شعب مورد بی‌مهری قرار می‌گیرد، این در حالی است که بازار مسکن روزهای پرنوسانی را سپری می‌کند. براساس اعلام بانک مرکزی، تیر امسال میانگین نرخ هر مترمربع خانه در تهران به ۴۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده است. نرخ رشد سالانه اجاره‌بها نیز در تهران ۴۷ درصد و در کل کشور ۵۲ درصد بود. آمار و ارقام توضیح می‌دهد که دستورالعمل و بخشنامه حد مجاز ۲۵ درصد افزایش اجاره‌بها چندان جدی گرفته نمی‌شود. صمت در این گزارش، به بررسی‌ بازار مسکن و چالش‌های میان موجران و مستاجران بر سر افزایش اجاره‌بها پرداخته است.

قانون در حال اجراست

مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با صمت اعلام کرد: مصوبه ستاد کرونا درباره سقف افزایش اجاره‌بها در حال اجراست و برمبنای این مصوبه افزایش اجاره‌ تنها برمبنای ارقام اعلام شده (۲۵ درصد در تهران و کلانشهرها و سایر شهرها ۲۰ درصد) خواهد بود. طبق این مصوبه هیچ مالکی حق ندارد اجاره واحد مسکونی خود را بیش از نرخ مصوب افزایش دهد یا حکم تخلیه برای مستاجر دریافت کند. در حال‌ حاضر عده‌ای از دلالان قصد دارند از نبود تناسب در عرضه و تقاضا سوءاستفاده کنند و خارج از مصوبه ستاد کرونا، نرخ‌گذاری بازار اجاره را انجام دهند. این موضوع بخشی از بازار را درگیر افزایش قیمت‌های چشمگیر کرده است. قلی‌خسروی در ادامه یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت‌ها و التهاب بازار را اعلام نرخ‌های غیرواقعی در سایت‌ها عنوان کرد و گفت: در مواقعی آگهی‌هایی در فضای مجازی دیده می‌شود که در آن ملک موردنظر چند برابر ارزش واقعی‌اش، نرخ‌گذاری شده است. بارها در جلسه با دادستانی خواستار برخورد با آگهی‌هایی با نرخ غیرواقعی فروش و اجاره در سایت‌های مجازی شدیم. به‌گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، سوداگران مسکن با هدف کسب سود بیشتر و بر هم زدن بازار، قیمت‌های غیرواقعی را در فضای مجازی منتشر می‌کنند. او معتقد است برخورد با این عوامل از ضروریات است.

اجرایی نشدن قوانین رسمی

باوجود آنکه مصوبه سقف افزایش اجاره‌بها و تمدید خودکار قراردادهای اجاره برای سومین سال پیاپی تمدید شده، برخی شهروندان اجاره‌نشین می‌گویند بدون لحاظ مصوبه ستاد کرونا برای‌شان حکم تخلیه مسکن صادر می‌شود. گزارش‌هایی که از برخی مستاجران می‌رسد نشان می‌دهد شوراهای حل اختلاف، خارج از استثنائات نه‌گانه ستاد ملی مقابله با کرونا درباره تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها و تمدید خودکار قراردادهای اجاره، دستور تخلیه صادر می‌کنند. به گزارش ایسنا، یکی از شهروندان تهرانی عنوان کرد: من سه سال است که در خانه‌ای در منطقه ۲۲ تهران مستاجر هستم. قرارداد من و مالک  اردیبهشت امسال به پایان رسید. مالک از چند ماه قبل به من اعلام کرد واحد را تخلیه کنم. من با استناد به مصوبه ستاد ملی کرونا خواستار تمدید قرارداد به‌صورت خودکار با افزایش اجاره حداکثر ۲۵ درصد شدم که قبول نکرد و از من شکایت کرد. او پیرو شکایت به‌راحتی حکم تخلیه را گرفت و باید به‌زودی خانه را ترک کنم، در حالی که هیچ‌ یک از شرایط نه‌گانه در شکایت مالک از بنده وجود نداشت. این شهروند افزود: دستور تخلیه با استناد به بند ۱۱ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب سال ۱۳۸۷ و مواد ۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ صادر شده و اعتنایی به مصوبه ستاد کرونا صورت نگرفته است.

مشاوران‌املاک در قیمت‌گذاری نقش ندارند

مصطفی غیوری، یکی از مشاوران املاک منطقه ۲۰ تهران واقع در شهرری، با بیان اینکه اوضاع مسکن به‌کل از دست همه خارج شده، بیان کرد: سال‌های گذشته، در منطقه شهرری صاحبخانه‌هایی بودند که با کمال میل، خانه‌های خود را به‌طور رایگان یا در ازای اجاره حداقلی به عروس و دامادهای جوان اجاره می‌دادند، اما در حال‌ حاضر موجرانی را می‌بینیم که قیمت‌های فضایی برای اجاره اعلام می‌کنند و می‌گویند یا با این نرخ باید خانه اجاره برود یا می‌گذارم خالی بماند.  وی در ادامه با انتقاد از این مصوبه که مشاوران املاکی که واسطه قراردادهایی با بیش از ۲۵ درصد افزایش اجاره‌بها باشند، مورد بررسی قرار می‌گیرند و برای آنها پرونده تعزیرات تشکیل می‌شود، گفت: تنش فعلی بازار مسکن ناشی از قیمت‌گذاری مشاوران املاک نیست، بلکه علت، رفتار موجرانی است که سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها را قبول ندارند. از هر ۱۰ مراجعه‌کننده به‌عنوان موجر، ۹ نفر نرخ ملک را خود تعیین کرده و بر آن مصر هستند. زمانی که موجران سقف‌ تعیین‌شده را قبول ندارند، هیچ دلیلی ندارد که فشارهای نظارتی بر مشاوران املاک باشد.

مزایای سامانه ثبت معاملات مسکن

یکی دیگر از مشاوران املاک در یکی از شهرستان‌های غرب استان تهران با بیان اینکه نرخ مسکن طی ۳ سال اخیر جهش نجومی داشته، گفت: وضعیت معاملات مسکن در مناطق مختلف متفاوت است. به‌طور مثال هزینه رهن یک واحد ۷۰ متری در منطقه ۱۶ تهران حدود ۳۰۰ میلیون تومان است اما برای رهن همین ملک در منطقه یک تهران باید حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان هزینه کرد.

 به‌گفته این مشاور املاک، تعداد مراجعه‌کننده برای اجاره یا خرید ملک در هر منطقه متفاوت است. به‌طور مثال در منطقه یک روزانه ۷ تا ۸ مراجعه‌کننده برای خرید یا اجاره یا رهن مسکن وجود دارد، اما در منطقه ۱۶ تعداد مراجعه‌کننده در ماه کمتر از ۱۰ نفر است. او عقیده دارد یکی از اقدامات مفیدی که وزارت راه در زمینه مسکن انجام داده، راه‌اندازی سامانه ثبت معاملات مسکن است. در این سامانه افراد با مشاهده مفاد قراردادهای ملک‌های معامله‌شده از نرخ ملک خود در هر موقعیتی مطلع می‌شوند.

 این فعال حوزه املاک در این‌ باره بیان کرد: متاسفانه مدتی است سامانه ثبت معاملات مسکن در حال حذف قیمت‌های خرید، اجاره و رهن املاک است. با حذف این اطلاعات مردم دچار نگرانی و سردرگمی شده‌اند، زیرا با جای‌گذاری کلمه توافقی به‌جای نرخ، مشاوران املاک، ملک‌ها را به نرخ بالاتری به فروش می‌رسانند یا اجاره می‌دهند.

سخن پایانی

بازار مسکن روز به روز بیشتر از قبل به آشفته بازار تبدیل می‌شود. به‌نظر می‌رسد کلید قفل این به‌هم‌ریختگی، وجود مدیریت جامع، برنامه‌ریزی صحیح و نگاهی دقیق به تمام فاکتورها و عوامل دخیل در به ثبات رساندن بازار است، اما غیر از برنامه‌ریزی، باید در نظر داشت توجه به سرانجام رساندن طرح‌ها و برنامه‌ریزی‌ها و همچنین همکاری سران قوا برای وحدت رویه در تصمیمات مدیریتی، از جایگاه و اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.