در آخرین ماه بهار ۱۴۰۱، ۱۳ هزار معامله در تهران انجام شد و آمارها نشان می‌دهد در این مدت نرخ مسکن تا ۲۸ درصد گران‌تر شد. یکی از مواردی که دلیل افزایش نرخ مسکن تلقی می‌شود، نگاه سرمایه‌ای به ملک است. حال مهم‌ترین پرسش این است که برای برداشته شدن نگاه سرمایه‌ای از مسکن و جلوگیری از افزایش ارزش کاذب آن، چه باید کرد. برخی کارشناسان معتقدند در 4 دهه گذشته اقتصاد کشور براساس قاعده‌ای مشخص چرخیده است. در این سال‌ها مسکن همواره بزرگ‌ترین مشکل جامعه بوده و بهای آن یک نمودار صعودی را طی کرده است. بسیاری بر این باورند که معضل مسکن با راهکارهای ساده قابل‌حل نیست، زیرا زیرساخت‌های این بخش به‌طور کامل با اقتصاد کلان کشور گره خورده و تا ساختارهای اقتصادی اصلاح نشود، مسکن همچنان به‌عنوان گره اقتصادی خانوار باقی خواهد ماند. صمت در این گزارش به راهکارهای حل مشکل مسکن از نگاه کارشناسان پرداخته است.

بازار آزاد، کلید حل مشکلات

بیت‌اله ستاریان، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با صمت عنوان کرد: مسکن یک بخش خصوصی است که در دل یک اقتصاد دولتی قرار گرفته است. در حال ‌حاضر بخش خصوصی کشور تا ۹۵ درصد و دولت و شرکت‌های عمومی حدود ۵ درصد تولید مسکن کشور را در اختیار دارند. کشورهای همسایه علاوه بر حل مشکل مسکن خود، به کشورهای دیگر در زمینه ساخت‌وساز نیز کمک می‌کنند اما در ایران چنین پیشرفتی در زمینه مسکن وجود ندارد. حال سوال اساسی این است چرا بخش خصوصی در ایران نتوانسته طی سال‌هایی که فرصت کافی در اختیار داشته، نیاز مسکن جامعه را برطرف و کمبودهای این بخش را جبران کند؟ آیا بخش خصوصی کشور توانایی و دانش ساخت‌وساز به میزان لازم را ندارد؟ این کارشناس مسکن در ادامه گفت: در پاسخ به سوالات مطرح شده باید گفت کشورهای موفق در زمینه ساخت مسکن، اقتصاد آزاد و تمام ابزارهای مالی را در اختیار دارند. در ایران تصور می‌شود بازار آزاد است اما نه‌تنها بخش خصوصی ابزارهای مالی کافی در اختیار ندارد، بلکه تمام ابزارهای مالی که برای بهبود بازار مسکن به‌کار گرفته می‌شوند، متعلق به بخش نیمه‌دولتی است.

محدودیت توان  بانک‌ها

ستاریان افزود: یکی دیگر از دلایل مهم ضعف در ساخت‌وساز مسکن، نبود منابع مالی کافی است. بانک‌ها برای تامین بودجه اجرای پروژه‌های مسکن، منابع کافی در اختیار ندارند. همچنین تورم‌زا بودن تخصیص این منابع به بخش مسکن، رفع نیاز کشور به مسکن را با مشکل روبه‌رو می‌کند. باید تاکید کرد ساخت مسکن و تامین مصالح برای ساخت‌وساز تنها از عهده بخش خصوصی بر می‌آید. بخش خصوصی می‌تواند با همکاری مردم تامین بودجه کند و به تولید مسکن سرعت بیشتری ببخشد. دولت فقط می‌تواند با فراهم‌سازی ابزار مناسب برای بخش خصوصی به تسریع این موضوع کمک کند. وی خاطرنشان کرد: در تمام دنیا دولت‌ها وظیفه تامین زمین برای ساخت‌وساز را دارند که در ایران چنین قاعده‌ای حاکم نیست. در شرایط فعلی به‌نظر می‌رسد اگر دولت می‌خواهد کمکی به ساخت‌وساز کند، باید نظارت مالی را به وزارت اقتصاد یا بانک مرکزی بسپارد.

انبوه‌ساز نداریم

ستاریان خاطرنشان کرد: یکی از مشکلات فعلی بخش مسکن، نبود انبوه‌ساز به‌معنای واقعی کلمه است. تمام شرکت‌هایی که در حال ‌حاضر به‌اسم انبوه‌ساز مشغول فعالیتند، صرفا پیمانکارانی هستند که اجرای پروژه‌ها را برعهده می‌گیرند. پیمانکاری بخش مسکن به‌معنای آن است که شرکت‌ها صفر تا صد کار ساخت‌وساز را بر عهده بگیرند. همچنین تعداد کثیری از واحدهای مسکونی را در زمانی مشخص تحویل متقاضیان بدهند و تمام منابع مالی موردنیاز را تامین کنند. با این اتفاق سودهای هنگفت برای ساخت‌وساز کاهش و تولید مسکن افزایش پیدا می‌کند. وی در پایان گفت: بازار مسکن کشور ظرفیت بسیار بالایی دارد اما نباید از این بازار استفاده سیاسی کرد.

همچنین سیاست‌هایی که دولت برای حوزه مسکن تصویب می‌کند و اقداماتی که انجام می‌دهد، توان دولت را برای تولید کاهش می‌دهد، زیرا چالش‌های متفاوتی که ممکن است در آینده برای بازار مسکن اتفاق بیفتد، برای دولت دردسرساز خواهد شد. دولت باید با نظارت و برنامه‌ریزی دقیق بسترسازی مناسبی را برای ساخت‌وساز در کشور انجام دهد تا وضعیت این بازار پرطرفدار ساماندهی شود.

ترکش سیاست‌های غلط در حوزه مسکن

مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با صمت، اظهار کرد: سیاست غلط احداث شهرهای جدید و بی‌توجهی به آنکه شهر یک موجود پویا است و باید اشتغال داشته باشد، موجب شده شهرهای جدید به خوابگاه تبدیل شوند. یوسفی درباره افزایش نرخ اجاره و خرید و فروش مسکن اظهار کرد: باید به هزینه‌های خانوار نظارت و توجه داشت. نباید اجازه داد افزایش قیمت‌های افسارگسیخته در همه حوزه‌ها شامل خوراک، پوشاک و به‌ویژه مسکن صورت گیرد. در حال ‌حاضر ۸۰ درصد بودجه خانوار در حوزه مسکن صرف می‌شود، این در حالی است که در 2 دهه قبل این میزان کمتر از ۴۰ درصد بود.

میزان مستاجران در دهه ۵۰ یا ۶۰ حدود ۳۰ درصد بود، اما در حال ‌حاضر حدود ۶۰ درصد ساکنان شهرهای بزرگ مستاجر هستند که این موضوع نشان‌دهنده غلط بودن برنامه‌ریزی حوزه مسکن در بلندمدت است. در دهه‌های اخیر ساخت‌وساز مسکن به‌جای آنکه برای رفع نیاز باشد، با هدف سوداگری انجام شده است. اکنون شاهد این هستیم که عده‌ای بیش از ۳ واحد خانه دارند.

تصمیمات یک‌شبه راه به جایی نمی‌برد

یوسفی درباره طرح مالیات بر خانه‌های خالی بیان کرد: دولت در نظر دارد سیاست غلط ایجادشده در حوزه مسکن را با طرح‌های دوفوریتی اصلاح کند، اما این اصلاح، در زمانی کوتاه با اجرای طرح‌های یک‌شبه، محقق نخواهد شد. مهم‌ترین ایراد را می‌توان وجود نگاه کوتاه‌مدت و سطحی به مسائل عنوان کرد. دولت‌ها طی ادوار گذشته در نظر داشتند موضوعات اقتصادی را با تصمیمات خلق‌الساعه حل کنند. وی ادامه داد: برای حل معضلات بخش مسکن باید به بخش‌های مختلف توجه داشت. باید ابتدا بررسی کرد که چرا از سال ۹۴ پس از اعلام ضرورت وجود سامانه اسکان و املاک، این سامانه راه‌اندازی نشد. مسائل اینچنینی بی‌شماری در حوزه مسکن وجود دارند که رسیدگی به آنها ضروری است. این عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در پایان با اشاره به چگونگی مدیریت اقتصاد کشور اظهار کرد: دنیا با دو روش اقتصاد خود را مدیریت می‌کند؛ اول عرضه و تقاضا که موجب حذف رانت و ایجاد تعادل در قیمت‌ها می‌شود؛ دوم دریافت مالیات از سوداگران. راهی غیر از این برای مدیریت اقتصاد وجود ندارد.

سخن پایانی

براساس لایحه بودجه ۱۴۰۱ واحدهای مسکونی و باغ‌ویلاهای گرانقیمت مشمول مالیات می‌شوند. بر این مبنا واحدهای مسکونی و باغ‌ویلاهایی که نرخ آنها زیر ۱۰ میلیارد تومان باشد، از پرداخت این مالیات معاف هستند و به‌عبارتی واحد مسکونی لوکس محسوب نمی‌شوند، اما واحدهای مسکونی بالای ۱۰ میلیارد تومان مشمول مالیات خواهند بود. براساس متن پیشنهادی لایحه بودجه ۱۴۰۱، خانه‌هایی که نرخ آنها بین ۱۰ تا ۱۵ میلیارد تومان باشد، مشمول مالیات یک‌دهم درصدی می‌شوند؛ یعنی مالکان این خانه‌ها باید سالانه ۵ میلیون تومان مالیات بپردازند.